Tras la suba del dólar y el freno hipotecario, referentes inmobiliarios analizan barrios más buscados, valores y perspectivas del escenario porteño.
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La dinámica del mercado inmobiliario porteño se reacomoda en medio de un escenario condicionado por el alza del dólar, el freno en los créditos hipotecarios y la incertidumbre electoral. El panorama muestra un volumen de operaciones que se sostiene en los segmentos más buscados, aunque con señales de retracción en el corto plazo.
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Los analistas coinciden en que la combinación de un financiamiento cada vez más acotado y la volatilidad cambiaria limita la capacidad de compra de las familias. Aun así, los valores en dólares de las propiedades muestran cierta firmeza en las zonas de mayor demanda, donde la escasez relativa de unidades disponibles sostiene los precios.
En barrios clásicos y en polos emergentes de la Ciudad, las consultas continúan activas, lo que marca que la demanda existe, aunque se canaliza con más selectividad. Los referentes del sector destacan que los precios actuales reflejan un ajuste en curso, pero que la dirección futura dependerá de la macroeconomía.
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, planteó que la lectura debe centrarse en las ventas y no en las captaciones. Afirmó: “Ahí estamos viendo la demanda y no la oferta. La oferta por barrio no coincide con la demanda. Más allá de la ubicación, el precio de esos barrios aún le parece barato a los compradores”.
Magnin diferenció la compra de departamentos udados respecto de los que se adquieren en pozo. “Comprar un departamento en obras se asemeja a invertir en acciones. Al entrar, uno apuesta a que el proyecto salga bien. En un usado, el riesgo es mínimo y se sabe qué se compra. Hoy, por primera vez, los departamentos en pozo están más caros que los a estrenar, y por eso no ofrecen el premio que debería compensar ese riesgo”, explicó.
En su análisis, la comercialización también define el éxito. Señaló: “En un mercado con mucha oferta, es indispensable asegurar máxima exposición: fotos profesionales, planos, visitas virtuales en 360°, videos con dron, amoblamiento virtual y destaque en portales. Una propiedad se vende por comercialización y por precio. Si no se garantiza visibilidad, aun estando bien de valor, se pierde demanda”.
Gabriel Brodsky, chairman de Grupo Predial, destacó que hoy la preferencia histórica por departamentos al frente empieza a equilibrarse. “En edificios de décadas anteriores, el contrafrente no se pensaba como algo agradable a la vista. Hoy los desarrolladores lo integran al proyecto con diseño y vistas. Esa tendencia se va a consolidar y puede llevar a que haya la misma demanda por frente y contrafrente”, indicó.
También subrayó que muchos compradores se inclinan por edificios sin amenities de alto mantenimiento. “Las expensas pesan en el costo de vida. La gente busca unidades que se ajusten a sus necesidades, pero que el edificio no genere obligaciones mensuales altas. Algunos desarrolladores reemplazan la pileta por gimnasios o jacuzzis que no requieren grandes costos de mantenimiento. Es una tendencia marcada por el contexto actual”.
Según Brodsky, barrios como Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Almagro, Villa Crespo y La Paternal están capturando parte de la demanda de zonas más consolidadas.
Daniel Zampone, vicepresidente primero de la Cámara Inmobiliaria Argentina, ubicó a Palermo, Villa Urquiza y Caballito entre los barrios que más motorizan el mercado.
“Palermo es un clásico, con gran cantidad de oferta y atractivo por sus servicios, espacios verdes y vida urbana. Villa Urquiza es emergente, con precios más bajos que los premium y buen nivel de desarrollos. Caballito se destaca por su centralidad, conectividad y variedad de oferta, con valores menos extremos que Palermo o Recoleta”, explicó.
Brodsky, comentó que la dinámica actual refleja que los compradores se inclinan por edificios más simples, sin gastos fijos elevados. Esa preferencia convive con valores que muestran diferencias entre el usado, el pozo y el a estrenar.
A continuación como están los valores por m2 en CABA, según Zonaprop.
m2 a estrenar: u$s2.891.
m2 en pozo: u$s3.001.
m2 usado: u$s2.218.
Promedio "Index” CABA: u$s2.450.
De acuerdo con el relevamienoto de Deinmobiliarios, los siguientes son los barrios que lideran ventas en septiembre.
Palermo.
Caballito.
Recoleta.
A continuación, los valores promedio de los usados brindados por Zampone Propiedades:
Departamentos de 2 ambientes de 50 m2: u$s110.000 (u$s2.200 el m2).
Departamentos de 3 ambientes de 70 m2: u$s150.000 (u$s2.150 el m2).
Departamentos de 4 ambientes de 90 m2: u$s189.000 (u$s2.100 el m2).
Deinmobiliarios brindó los siguientes datos:
Zona norte de CABA:
Puerto Madero: u$s5.600 el m2.
Palermo: u$s2.800 el m2.
Núñez: u$s2.750 el m2.
Belgrano: u$s2.650 el m2.
Recoleta: u$s2.500 el m2.
Villa Urquiza: u$s2.400 el m2.
Chacarita: u$s2.300 el m2.
Zona oeste-sur de CABA
Almagro: u$s1.950 el m2.
Balvanera: u$s1.550 el m2.
Boedo: u$s1.800 el m2.
San Cristóbal: u$s1.600 el m2.
San Telmo: u$s1.700 el m2.
Los analistas coinciden en que la suba del dólar y la pausa de las hipotecas reducirían el volumen de operaciones en el corto plazo. Zampone explicó que “se podría observar menor cantidad de escrituras y ligeros cambios de precios en términos reales. Es un momento de baja actividad por el freno del crédito y la incertidumbre electoral”.
En su visión, se trata de un escenario transitorio: “Pasada esta corrección, los valores van a seguir subiendo hasta recuperar el nivel real que tenían antes de 2020”.
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