La pausa en los créditos hipotecarios enciende alarmas en el mercado inmobiliario: ¿Se frena el despegue?

La decisión de bancos de suspender préstamos, scoring, junto al dólar caro tras la derrota del Gobierno en la provincia, podría apagar un sector en alza.

El mercado inmobiliario venía muy bien, pero ahora sin crédito hipotecario de fácil acceso, otra vez puede complicarse el escenario futuro

El freno parcial a las líneas de crédito hipotecario, la suba de tasas y el endurecimiento de condiciones encendieron señales de alerta en un mercado inmobiliario que había empezado a mostrar signos de recuperación. En los próximos meses se espera una reducción total en el otorgamiento de préstamos, luego de que en el primer semestre de 2025 las operaciones superaran las 19.000, lo que representó un incremento del 72% respecto al mismo período del año anterior. La situación se agrava tras la derrota del oficialismo en las elecciones de la Provincia, que provocó un alza del dólar y generó más incertidumbre.

Desde mayo de 2024 unos 24 bancos del país volvieron a prestar para la compra de viviendas, ayudaron a posicionar a un mercado inmobiliario que dejó atrás más de cinco años de crisis. Pero ahora la situación podría volver a complicarse.

El Banco Ciudad mantiene pausada la recepción de nuevas carpetas, aunque confirmó que desembolsará los préstamos ya aprobados. En paralelo, el Banco del Chubut detuvo por diez días la operatoria y, aunque aseguró haberla reactivado, las condiciones en la práctica aún muestran limitaciones.

Las entidades atribuyeron la decisión a un proceso de revisión de productos y ajustes internos. Sin embargo, especialistas del sector señalan que detrás de las pausas hay una dificultad estructural: la falta de fondeo de largo plazo que permita sostener préstamos de 20 o 30 años en un contexto económico volátil. Con tasas de interés en alza, un dólar que subió cerca de $200 en menos de dos meses y mayores requisitos de scoring, las familias encuentran cada vez más obstáculos para acceder a un crédito.

Una línea de scoring bancario (incluye el Veraz en algunos bancos) es un puntaje mínimo que los bancos usan para decidir si aprueban un préstamo hipotecario, evalúan la solvencia del cliente. Esta puntuación dificulta el acceso porque exige un historial crediticio casi perfecto, eleva los requisitos en momentos de inestabilidad económica y deja fuera a perfiles que no encajan en sus estrictos criterios.

Tasas más altas, más requisitos y operaciones caídas

El endurecimiento de las condiciones se extiende al resto del sistema financiero. El Banco Macro elevó su TNA a niveles cercanos al 15% y el Banco Nación endureció el scoring, lo que deja afuera a una gran parte de los potenciales solicitantes y las familias o personas que lograron reunir al menos el 25% del valor para el anticipo en la compra de la propiedad y los gastos asociados a la operación (incluso la comisión inmobiliaria).

Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, dijo que actualmente el Banco Nación es la única entidad con una tasa considerada razonable, con un costo financiero total del 4,73% en UVA. Le siguen bancos como Credicop y Supervielle con tasas que duplican el costo, y otros como Banco Macro, que lo elevan hasta un 15% anual. Magnin explicó que esta suba descontrolada en las tasas es una forma destructiva de no otorgar préstamos, ya que las condiciones se vuelven totalmente inalcanzables para cualquier solicitante".

Magnin señaló que, si bien la cantidad de operaciones y los precios venían con un buen impulso, estas nuevas condiciones son una señal muy negativa. Aunque Banco Nación mantuvo su tasa baja, endureció el scoring de forma "totalmente delirante", hace que muy pocas personas califiquen para el préstamo. Este escenario, sumado a las altas tasas de los demás bancos, provocó que la burbuja de otorgamiento de crédito se detenga, lo que podría generar una caída de las operaciones y la cantidad de escrituras con hipoteca, haría que el sector inmobiliario vuelva a una situación similar a la de los años de crisis".

Volatilidad y endurecimiento de los bancos harían frustrar el sueño de la casa propia

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La combinación de tasas más elevadas y requisitos más exigentes afecta directamente a la compraventa. Según operadores, cerca del 20% de las operaciones actuales de CABA dependen del financiamiento hipotecario. Al frenarse ese canal, se interrumpen cadenas de compra ventas que se apoyan en los créditos. “De golpe cambian las reglas y muchos quedan afuera”, comentó Magnin.

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával, quien realiza Radar Inmobiliario, explicó que “por la inercia de las operaciones con crédito lo que vamos a ver en los próximos meses es el resultado de la suba de tasas y la baja de la capacidad prestable de los bancos”.

Las turbulencias esperables en un año electoral explican el apetito por el dólar que impacta en las tasas. “Es central ver tras el resultado electoral, el impacto que va a tener sobre las tasas de interés y la volatilidad cambiaria. Deberá monitorearse en las próximas semanas como el mercado inmobiliario lo asimile. Pero si lo macro económico no se desordena, los créditos pueden volver a la normalidad”, agregó Achával.

Marta Liotto, del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que si la pausa se extiende, el impacto será amplio. “Sería volver al pasado, a los años en los que el financiamiento era casi inexistente. No sería un retroceso solo para compradores y vendedores, sino para la sociedad en general”, afirmó.

Liotto agregó que la situación se agrava por el elevado costo de la construcción. Agregó: “El precio por metro cuadrado está entre u$s1.600 y u$s1.900, una cifra muy alta. Si a eso se le suma el terreno, la mano de obra y el riesgo, el escenario se vuelve complejo”.

La visión desde Chubut

La situación también repercute en las provincias. Laura Zucheli, vicepresidenta del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Chubut y directora de la FIRA en Chubut, describió la experiencia reciente. “Los créditos marcaron un antes y un después en la actividad inmobiliaria. Mucha gente accedió de manera rápida y eficiente, pero hoy se cambiaron las condiciones y el banco de Chubut hizo un párate. Si siguen, las tasas se irán muy altas”, indicó.

Según Zucheli, la pausa tiene efectos diferenciados en cada ciudad. “En los últimos meses los precios se mantuvieron, pero la incertidumbre por el crédito obliga a ajustar operaciones puntuales. Si no hay financiamiento accesible, se paralizan búsquedas y proyectos”, afirmó.

La Avenida Roca, en una zona dinámica de Puerto Madryn, en la provincia de Chubut. El banco de esta provincia ya puso en pausa los préstamos hipotecarios

Sobre la situación en la provincia, describió que el mercado inmobiliario de este rincón patagónico presenta realidades muy distintas en sus principales ciudades. Comodoro Rivadavia aún siente los efectos de los cambios en YPF, mientras Trelew mantiene un mercado más conservador. "Puerto Madryn continúa con una fuerte demanda gracias a su atractivo turístico de playa y avistaje de ballenas, y Esquel, en la cordillera, también atrae por sus atributos naturales. A pesar de estas diferencias, en general, los precios se mantuvieron estables en los últimos meses".

Expectativas y riesgos

El crédito hipotecario había mostrado un repunte en el primer tramo de 2025. Sin embargo, la tendencia empezó a revertirse y se espera que septiembre refleje con más fuerza las nuevas restricciones. Los analistas coinciden en que la continuidad de las líneas de crédito depende de un escenario político y económico más estable. El desafío inmediato es recuperar la confianza para que bancos y familias vuelvan a comprometerse en préstamos a largo plazo.

El economista Federico González Rouco, de la Consultora Empiria, advirtió que “el mercado se estructuró con financiamiento. Si no hay crédito, deberá reestructurarse de vuelta o esperar que el año que viene se acomode todo”.

Un freno prolongado no solo afecta a quienes buscan su primera vivienda, sino que también congela la cadena de transacciones. Personas que desean vender para comprar una propiedad más grande, o mudarse a otra zona, verán sus planes frustrados si los potenciales compradores no pueden acceder a un préstamo. El mercado se volvería a apoyar únicamente en los ahorros genuinos, privilegiará las transacciones de contado y provocará una desaceleración general.

“Todo se basa en la previsibilidad y en la confianza. Un escenario económico y político confiable, serio y transparente es lo único que puede devolver al crédito hipotecario el lugar que había empezado a recuperar. Si no, será un retroceso muy importante para la sociedad argentina”, concluyó Liotto.