El mercado inmobiliario argentino mostró durante el último año una recuperación sostenida, con subas interanuales en todas las plazas relevadas y fuertes diferencias de precios según la ubicación. Un relevamiento elaborado por el portal Zonaprop, a partir de los avisos publicados en las principales ciudades del país, reflejó que la brecha entre las zonas más caras y las más accesibles alcanza hasta un 70% al medir el valor del metro cuadrado en dólares.
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Mercado inmobiliario: cuánto cuesta hoy una vivienda en la Argentina y qué zonas muestran mayor disparidad
El valor del m2 varía hasta 70% según la ciudad. Cuánto cuesta comprar en Córdoba, Rosario y Mendoza, y por qué CABA y GBA lideran los precios.
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2026 es el año de la revalorización del metro cuadrado
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El mercado inmobiliario después de la tormenta: lo que aprendimos y el desafío que viene
La compraventa de viviendas muestra señales de recuperación en la Argentina, con fuertes diferencias de precios entre regiones y una brecha de hasta 70% en el valor del metro cuadrado según la ciudad
La Ciudad de Buenos Aires volvió a ubicarse como la plaza con los precios más elevados para la compra de departamentos. Hacia fin de 2025, el metro cuadrado se posicionó en u$s2.450, lo que representó una suba interanual del 5,40% frente al mismo mes de 2024, cuando el valor se ubicó en u$s2.321. El corredor norte del Gran Buenos Aires acompañó esa tendencia, con un precio promedio de u$s2.369 por m2 y un incremento anual del 6,60%.
En contraste, Córdoba se consolidó como la ciudad más económica del ranking, de acuerdo con Zonaprop. Según los datos, el metro cuadrado alcanzó los u$s1.443, un 12,40% por encima del registro del año anterior, que se ubicó en u$s1.284. Al comparar ambos extremos, comprar un departamento en la capital cordobesa resultó un 70% más barato que hacerlo en la Ciudad de Buenos Aires.
“A nivel nacional, todas las ciudades relevadas registran un comportamiento positivo dentro del mercado de compraventa. Luego de años con precios a la baja, hay un recuperamiento constante dentro del sector, impulsado en gran medida por créditos hipotecarios”, aseguró Leandro Molina, country manager de Zonaprop. Según explicó, si bien CABA mantiene los valores más altos, la brecha histórica con el interior comenzó a achicarse.
El informe también mostró comportamientos diferenciados dentro del área metropolitana. Mientras el GBA norte se mantuvo entre las zonas más caras del país, el GBA oeste-sur exhibió valores considerablemente más bajos. Allí, el metro cuadrado se ubicó en u$s1.638 en noviembre, con una suba interanual del 2,10%, muy por debajo del ritmo observado en otras regiones.
Al analizar los precios por tipología, el relevamiento permitió dimensionar el costo total de acceder a una vivienda según la cantidad de ambientes. En la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes alcanzó un valor promedio de u$s 129.505, mientras que uno de tres ambientes trepó a u$s178.855. La diferencia rondó los u$s49.000.
El mayor salto entre dos y tres ambientes se registró en el GBA norte. Allí, una unidad de dos ambientes se ubicó en u$s116.749, mientras que un tres ambientes alcanzó los u$s176.576, con una brecha cercana a los u$s60 mil. Un dato que llamó la atención fue que ese valor prácticamente coincidió con el precio de un tres ambientes en el GBA oeste-sur, donde el promedio se ubicó en u$s117.410.
Molina explicó: “Los departamentos de dos y tres ambientes son hoy los más buscados porque se adaptan a distintos estilos de vida”.
Según detalló, las unidades de dos ambientes concentran la demanda de jóvenes profesionales, estudiantes y parejas, tanto para uso propio como para inversión (y destinarlo luego en alquiler para buscar una rentabilidad anual).
Por otro lado, las unidades de tres ambientes registran un crecimiento en el volumen de interesados. "Con la posibilidad del trabajo remoto o híbrido, cada vez más personas priorizan contar con un espacio propio donde concentrarse y trabajar con comodidad. En este contexto, los departamentos de tres ambientes ganaron popularidad, ya que ofrecen la opción de destinar una habitación extra como oficina o estudio", dijo Molina.
Barrios porteños en revalorización
De acuerdo al último informe de Zonaprop, el 91% de los barrios registra subas interanuales, pero con una fuerte concentración en el corredor norte. Núñez lidera el ranking de barrios con mayor incremento en los valores (13,4%), seguido por Saavedra (12%).
Molina agregó: "Esto podría indicar que en 2026, ante el aumento en el volumen de interés por estos barrios y las inversiones puestas en el corredor norte, más personas podrían empezar a buscar barrios aledaños, como Chacarita y Villa Crespo, que ofrecen mismas oportunidades pero a valores más económicos".
Córdoba: precios contenidos y demanda selectiva
Córdoba volvió a destacarse no solo por tener el m2 más bajo de las grandes ciudades relevadas, sino también por exhibir la brecha más corta entre departamentos de dos y tres ambientes. Hacia fin de año, según Zonaprop, un dos ambientes se ubicó en u$s78.146, mientras que un tres ambientes alcanzó los u$s102.753, con una diferencia cercana a los u$s25.000.
Desde el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, su presidente Lucas Péndola señaló que los precios se mantuvieron relativamente estables en dólares durante el segundo semestre de 2025 y el inicio de 2026. Explicó: “El mercado todavía espera un crédito hipotecario real que funcione como motor de las operaciones. Hoy, cerca del 80% de las compras se concreta con ahorros genuinos”.
Péndola detalló que el inmueble usado mostró valores más contenidos, mientras que las unidades nuevas registraron incrementos de entre 10% y 12%. En términos concretos, un departamento usado de dos ambientes en la capital cordobesa se ubicó entre u$s80.000 y u$s85.000, mientras que una unidad nueva de similares características osciló entre u$s105.000 y u$s110.000.
Según Péndola, la demanda se concentró en emprendimientos tipo housing y condominios cerrados, especialmente en zonas del sur y noroeste de la ciudad, con superficies cercanas a los 100 metros cuadrados. En cambio, las casas en barrios abiertos mostraron escaso movimiento durante el último año.
Según el Colegio así son los valores en estas áreas:
- Zona Centro:
- u$s60.000 (dos ambientes).
- u$s87.000 (tres ambientes).
- Nueva Córdoba:
- u$s92.000 (dos ambientes).
- u$s150.000 (tres ambientes).
- Primer Anillo:
- u$s63.900 (1 dormitorio).
- u$s139.900 (2 dormitorios).
Rosario: subas fuertes y reacomodamiento del mercado
Rosario se posicionó como una de las ciudades con mayor incremento interanual. De acuerdo con los últimos datos disponibles, correspondientes a agosto, el metro cuadrado alcanzó los u$s1.755, con una suba del 14,10% frente al mismo mes del año anterior. Desde Zonaprop aclararon que, por la tendencia alcista del mercado, la brecha real podría ser superior en la actualidad.
En el mercado rosarino, los precios mostraron una dispersión marcada según tipología, antigüedad y zona. En el segmento de departamentos usados, un dos ambientes con unos 20 años de antigüedad y sin cochera se ofreció en valores que oscilaron entre u$s60.000 y u$s65.000 en áreas macro céntricas. Sobre avenidas principales o con mejores condiciones de entorno, unidades similares alcanzaron precios de entre u$s80.000 y u$s85.000, especialmente en superficies cercanas a los 55 metros cuadrados.
En el caso de las unidades a estrenar, los valores se ubicaron sensiblemente por encima. Según operadores del mercado, un departamento de dos ambientes nuevo se posicionó en un rango de entre u$s90.000 y u$s95.000, impulsado por el aumento de los costos de construcción y la lógica de sustitución de precios entre el producto nuevo y el usado. Esta dinámica volvió más competitivas a las unidades con antigüedad, que concentraron buena parte de la demanda con destino habitacional.
Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios y miembro del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), señaló que el mercado rosarino atravesó un proceso de reacomodamiento. “El inmueble usado mostró incrementos de entre 10% y 15%, mientras que el segmento a estrenar se volvió muy competitivo por la lógica de sustitución de costos”, señaló.
La ciudad funciona como un conjunto de microclimas inmobiliarios. “No es lo mismo lo que se pide en Fisherton que en la zona sur, el norte o el centro. Hoy la mayor motorización de operaciones no pasa por el área central, sino por estas zonas periféricas, donde aparecen mejores oportunidades de precio y mayor superficie”, describió Bassini.
En casas, Bassini indicó que una vivienda de tres ambientes se ubicó entre u$s100.000 y u$s120.000, mientras que las de tres dormitorios alcanzaron valores cercanos a u$s150.000, con variaciones según lote, estado y ubicación.
Por Cuyo
Mendoza mostró un comienzo de 2026 más moderado en términos de movimiento, aunque con precios que ya venían de una suba significativa durante el año anterior. Andy Landa, director de Inmobidata quien elaboró respuestas también en base a Inmometrics, explicó que el mercado arrancó con menor dinamismo en comparación con el inicio de 2025. “Este año recién comienza, con muchos clientes y futuros propietarios de viviendas de vacaciones y organismos públicos trabajando a media máquina. Enero fue más tranquilo en volumen de operaciones”, dijo.
Según datos del mercado mendocino, los precios promedio subieron alrededor de 18% durante 2025, tanto en el Gran Mendoza como en el resto de la provincia. Esta suba consolidó un nuevo piso de valores en dólares, en un contexto donde la demanda continuó activa, aunque más selectiva.
En cuanto a los precios de cierre, el ticket promedio de todas las operaciones concretadas en Mendoza durante 2025 se ubicó en u$s68.500. Al desagregar por categoría, los departamentos promediaron los u$s58.000, las casas alcanzaron los u$s107.000 y los lotes se ubicaron en torno a los u$s38.500.
“El valor de los departamentos varía mucho según zona y calidad del producto. En áreas céntricas el metro cuadrado resulta más barato, pero se trata de unidades más antiguas. En cambio, en zonas más buscadas y con nuevas urbanizaciones, como Maipú y Luján de Cuyo, los valores son sensiblemente más altos”, detalló Landa.
En términos de forma de pago, Mendoza mostró un fuerte predominio de las operaciones al contado. De acuerdo con datos de Inmometrics, el 78% de las ventas se concretó con ahorros propios, mientras que el crédito hipotecario representó el 8,6% del total. Un dato adicional fue el crecimiento de las operaciones mixtas: el 5,9% de las transacciones se cerró con pago al contado más financiación directa entre las partes.
Landa concluyó: “La velocidad de cierre con crédito es casi el doble de lenta que una operación tradicional, pero la demanda por financiamiento viene creciendo mes a mes”.
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