En el mercado inmobiliario premium de la Ciudad de Buenos Aires hay un segmento que se volvió cada vez más difícil de encontrar: los penthouses. Estas propiedades, ubicadas en los niveles más altos de los edificios, hoy suman menos de 80 unidades en venta en toda la ciudad y algunos puntos del Gran Buenos Aires (como Vicente López), con una oferta de alquiler aún más reducida, con menos de 15 opciones disponibles.
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Penthouses en extinción en CABA: quedan menos de 80 en venta y ya casi no se construyen
Con valores desde u$s300.000, lejos de Nueva York donde superan u$s30 millones, escasean en el mercado inmobiliario. Qué los hace únicos y por qué se desarrollan poco.
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Amplio living con ventanales de piso a techo y vistas abiertas al skyline, en un penthouse que combina diseño contemporáneo, doble altura y terminaciones de alta gama
Se trata de un tipo de vivienda que históricamente ocupó el escalón más alto dentro del segmento premium, asociado a exclusividad, vistas abiertas y grandes superficies, pero que en los últimos años perdió presencia en los nuevos desarrollos.
El resultado es un mercado con muy poca reposición de producto, donde lo existente adquiere mayor valor por simple escasez. Semanas atrás, Ambito informó sobre la venta de una propiedad de este tipo que perteneció a Susana Giménez.
Entre las propiedades más exclusivas del mercado inmobiliario se destacan los penthouses, residencias de lujo que suelen ocupar la cima de un rascacielos o los retiros de edificios que se estrechan en la culminación de su desarrollo, una característica común en aquellos que superan los 100 metros de altura y suelen tener más de 200 m2 cubiertos propios y expansiones.
Qué define a un penthouse y por qué escasean
Valentino Ragolia, especialista en propiedades premium en Zona Oeste, quien también participa en operaciones de lujo en Buenos Aires, incluidos penthouses entre los más exclusivos del país, explicó que este tipo de unidades se define por una combinación de factores muy específicos. Señaló: “Hoy un penthouse se define principalmente por tres factores: altura, privacidad y espacio exterior real”.
Y agregó: “A diferencia de un departamento premium tradicional, suele ubicarse en los últimos niveles del edificio, muchas veces ocupando plantas completas o varios pisos, con vistas completamente abiertas y terrazas amplias”.
Esa combinación de atributos no solo lo diferencia del resto de las unidades, sino que además lo posiciona como un producto escaso dentro de cada edificio. “Puede haber muchas unidades premium, pero normalmente hay uno o dos penthouses. Esa escasez es clave en su valor”, explicó.
El mapa actual muestra una fuerte concentración en zonas exclusivas del corredor norte de la ciudad. Recoleta y Puerto Madero lideran la oferta, junto con ejes como Avenida del Libertador, Figueroa Alcorta y sus áreas cercanas, donde este tipo de propiedades conserva un perfil más tradicional y señorial.
En términos de valores, los penthouses parten desde u$s300.000 en casos de menor superficie o edificios más antiguos, pero escalan rápidamente según ubicación, altura, vistas y calidad constructiva. En alquiler, la oferta es mínima y arranca en torno a u$s1.500 mensuales.
Cuánto cuestan: valores por barrio
En base a relevamientos de mercado, los precios muestran una fuerte dispersión según ubicación, metros y prestaciones. Algunos ejemplos:
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Balvanera – 230 m2: desde u$s300.000.
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Núñez – 180 m2: desde u$s520.000.
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Belgrano – 220 m2:desde u$s750.000.
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Recoleta – 260 m2: desde u$s1.000.000.
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Puerto Madero – 200 m2: desde u$s900.000.
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Retiro – 240 m2: desde u$s950.000.
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Colegiales – 170 m2: desde u$s480.000.
Dentro de ese universo reducido, existen propiedades que marcan el techo del mercado. Ragolia comentó que actualmente trabaja con algunas de las unidades más exclusivas del país. Entre ellas mencionó el piso 52 de Alvear Tower, en Puerto Madero, con cerca de 495 m2 y vistas abiertas a toda la ciudad y el río, con un valor cercano a los u$s9,5 millones.
También destacó un tríplex en Torres al Río, en Vicente López, de aproximadamente 600 m2, ubicado en los niveles más altos de la torre, con vistas panorámicas tanto al río como al skyline porteño.
Sostuvo: “Son propiedades muy difíciles de encontrar hoy en el mercado argentino, no solo por sus dimensiones, sino por la combinación de altura, ubicación, vistas y calidad de construcción”.
Por qué ya casi no se construyen
Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en ciudades como Nueva York, donde el penthouse es la unidad vedette de cada edificio, en Buenos Aires este tipo de producto no siempre ocupa ese lugar central. Ragolia explicó que durante muchos años el segmento de alto poder adquisitivo estuvo más vinculado a la casa en barrios cerrados que a la vida en altura.
“Históricamente el símbolo de estatus fue la casa grande en un barrio privado. Eso empezó a cambiar con desarrollos más modernos, donde la altura y las vistas ofrecen otra experiencia de vida en la ciudad”, apuntó.
Florencia Ponce, sales manager de Ginevra International Realty, coincidió en que se trata de un producto muy particular dentro del mercado y lo definió como “la frutilla de la torta” dentro de cada desarrollo. Señaló que la demanda existe, pero se trata de un público muy específico.
Comentó: “Son unidades muy buscadas por sus vistas, prestaciones, tamaño y privacidad. Pero también tienen valores más elevados que el resto del edificio, lo que limita el universo de compradores”.
Desde su experiencia en Puerto Madero, explicó que muchos clientes buscan personalizar estos espacios desde obra, lo que da lugar a unidades únicas, con configuraciones poco replicables. Mencionó casos con terrazas amplias, piscina propia, doble altura, gimnasios privados y vistas abiertas al río.
En cuanto a la oferta actual, indicó que existen unidades en complejos como Harbour Residences o Harbour House, con superficies cercanas a los 200 m2, terrazas con jardín, parrilla y jacuzzi, con valores en torno a los u$s800.000.
También destacó propiedades de mayor escala, como penthouses en torres premium con alturas excepcionales, donde el diferencial pasa por la combinación de diseño, vistas y metraje.
Ponce explicó que uno de los factores centrales detrás de la escasez es el cambio en la lógica de los desarrollos inmobiliarios. “Hoy el foco está puesto en maximizar la cantidad de unidades vendibles. Eso hace que se reduzca la posibilidad de destinar grandes superficies a un solo departamento”, señaló.
Además, remarcó que el perfil del comprador es principalmente de usuario final. “Es un público muy exigente, que busca intervenir en el diseño y prioriza privacidad, espacio exterior y calidad de vida dentro de la ciudad”, comentó.
En línea con este análisis, Christian Jeckeln, de Patagonia Synergia Real Estate, explicó que en Buenos Aires el mercado de penthouses enfrenta limitaciones estructurales que afectan su desarrollo.
“Es un segmento más chico en comparación con otras ciudades. Hay pocos compradores para propiedades de más de u$s3 millones”, señaló.
También apuntó factores culturales y económicos. Indicó que en la Argentina todavía existe una fuerte preferencia por la casa en zonas como San Isidro, Nordelta o Pilar, por encima de la vida en altura extrema. A esto se suman costos elevados de mantenimiento y expensas, que influyen en la decisión de compra.
Jeckeln detalló que, a diferencia de mercados como el de Nueva York, en Buenos Aires muchos edificios ni siquiera cuentan con un penthouse concebido como producto diferencial, sino que simplemente presentan un último piso más grande.
Aun así, sostuvo que el atractivo del formato se mantiene. Explicó que el comprador típico es un usuario de alto poder adquisitivo —empresarios, profesionales consolidados, deportistas o perfiles con ingresos dolarizados— que busca una “casa en altura”.
Entre las características clave que hoy definen el interés del mercado, mencionó la presencia de terrazas amplias y utilizables, vistas abiertas reales, palier privado, múltiples cocheras, seguridad y edificios de categoría. También aparecen como diferenciales elementos como piscina propia, parrilla, doble altura y tecnología aplicada al confort.
“Hoy el mercado premium es muy exigente. Cuando estas variables no están, el interés baja fuerte”, señaló.
En un contexto donde casi no se construyen nuevos penthouses y la oferta existente es limitada, estas propiedades refuerzan su condición de producto escaso dentro del mercado inmobiliario. Una combinación de factores —desde cambios en el desarrollo hasta transformaciones en la demanda— explica por qué cada vez hay menos, incluso en las zonas más exclusivas de la ciudad.
Jeckeln concluyó que, pese a las restricciones, el penthouse mantiene su lugar como uno de los formatos más representativos del segmento alto, con un perfil definido y una lógica de mercado propia.
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