Cuál es la cuota inicial de un crédito hipotecario de u$s100.000 y qué bancos aún sostienen las líneas activas

Los bancos aplicaron tasas más altas, algunos pasan el 15%, y requisitos más duros, pero se mantienen. Qué escenario proyectan economistas y especialistas.

Una pareja hace cuentas con la calculadora en mano para ver si logran llegar a sacar un crédito hipotecario para poder comprar la casa propia

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El mercado de los créditos hipotecarios atraviesa un momento de tensión. La combinación de tasas de interés en alza que en algunos casos superan el 15%, scoring estricto, mayores exigencias de ingresos formales y condiciones más exigentes en la aprobación de carpetas crediticias redujo la accesibilidad para gran parte de la clase media. Aun así, algunas entidades mantienen líneas activas, lo que permite a ciertos sectores evaluar si conviene dar el paso hacia la vivienda propia o esperar una mayor estabilidad macroeconómica.

Hace un año el panorama era distinto. Diversos bancos habían relanzado productos ajustados por UVA con tasas bajas, lo que impulsó una reactivación en las escrituras. Sin embargo, el incremento del costo del financiamiento y la incertidumbre económica frenaron ese ciclo. Hoy la pregunta central vuelve a ser la misma: ¿cuánto cuesta la cuota inicial para acceder a una vivienda de u$s100.000 y quiénes pueden afrontarla?

Cuentas

Para Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), el Banco Nación sigue siendo la opción más competitiva en el mercado. “Las cuotas iniciales más bajas se condicen con los bancos con menor tasa. Hoy en día por lejos tenemos al BNA con una TNA de 4,5%, seguido por Brubank con 8% y luego Credicoop con 8,5%”, detalló.

El especialista marcó las diferencias en números concretos: “La diferencia en la cuota entre el BNA, que es el banco más barato, y el Galicia, Santander o Macro, que son los más caros, es de casi un millón de pesos para una propiedad de u$s100.000 a financiar a 20 años el 75% del valor”.

Ese ejercicio, explicó, permite comparar con un alquiler de una propiedad equivalente, aunque advirtió que debe considerarse como un elemento más del análisis y no como la única variable.

En cuanto a los ingresos requeridos, Salinas fue categórico: “Aproximadamente tenemos que pensar que la cuota del préstamo tiene que ser un tercio de los ingresos en blanco que percibe una familia. Si la cuota es de $700.000, el ingreso familiar debería rondar los $2.100.000”.

Ese número se desprende de una simulación concreta: “Para un crédito hipotecario con el BNA (4,5% TNA) a 20 años, que financie el 75% de una propiedad de u$s100.000, la cuota inicial ronda los $700.000. Si hacemos el mismo ejercicio con la tasa promedio del sistema, la cuota inicial sube a $1.000.000, lo que exige ingresos por unos $3.000.000”, agregó.

La posibilidad de sumar co-deudores abre otra puerta, aunque no siempre resuelve el problema. “El tema con esto es que si bien demostrar un ingreso mayor te permite que te presten más, la clave es quién paga. Si el co-deudor es tu pareja y ambos compran la casa, es una cosa. Pero si solo enganchás a un familiar para que te presten más y no para que pague, se puede complicar realmente”, advirtió.

Comparativos entre bancos, tasas y cuotas iniciales al día miércoles 23 de septiembre. Fuente: Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza

Respecto de los principales obstáculos, Salinas señaló que la tasa alta sigue siendo el factor central. “A mayor tasa, mayor cuota y mayor ingreso necesario para mantener la relación cuota-ingreso”, explicó. También mencionó la reducción del porcentaje de financiamiento, en especial para segundas viviendas, y mayores exigencias de scoring crediticio.

Al ritmo del vaivén del dólar

En apenas tres días, el tipo de cambio modificó de manera notable el dinero que debía tener un comprador para escriturar con un crédito hipotecario. La propiedad cuesta u$s100.000, el banco presta el 75% en pesos y el comprador debe poner el 25% como anticipo. La diferencia entre un día y otro significó un ahorro de miles de dólares.

La diferencia de escriturar con un hipotecario en 3 días distintos:

• Viernes 19: el banco cubría u$s75.000, el comprador debía anticipar u$s25.000.

• Lunes 22: el banco cubría u$s79.456, el anticipo bajaba a u$s20.544.

• Martes 23: el banco cubría u$s82.102, el anticipo caía a u$s17.898.

En solo tres días, el comprador pasó de necesitar u$s25.000 a u$s17.898, un ahorro equivalente al valor de un auto usado.

El diagnóstico de los consultores

El consultor inmobiliario y contador público Luis Hausermann subrayó que el crédito hipotecario en Argentina todavía no logra despegar por las condiciones del mercado. “Uno de los principales motivos es el nivel de tasas de interés que se ofrecen. Hoy hay muy poca oferta y algunos bancos tienen tasas de UVA más 17% anual, lo cual hace prácticamente impagable para el promedio de tomadores”, sostuvo.

A esa dificultad se suma la dinámica cambiaria. “El aumento del dólar provoca un incremento en pesos del valor de la propiedad, lo que implica un préstamo mayor y una cuota inicial más alta. Si combinamos tasas en alza con valores en pesos más elevados, el panorama se complica todavía más”, explicó.

Hausermann también señaló un problema adicional que ya afectó a quienes habían tomado hipotecas en años anteriores: “Mientras los inmuebles en dólares subieron moderadamente, las deudas en UVA ajustadas por inflación crecieron mucho más rápido, llegando incluso a superar el valor actual de la propiedad. Eso generó pérdidas patrimoniales para los tomadores y debilitó las garantías de los bancos, desincentivando tanto la oferta como la demanda de hipotecas”.

En materia de ingresos, el consultor coincidió en que la relación cuota-ingreso es el principal obstáculo. “Con tasas de UVA más 17% anual, casi ningún hogar puede afrontar las cuotas iniciales. Si miramos un escenario más moderado de hace unos meses, con un dólar a $1.300 y tasas del 8% más UVA a 10 años, financiar el 70% de un departamento de u$s100.000 implicaba una cuota cercana a $1.100.000 mensuales. Eso requería ingresos demostrables de $3.700.000 más un ahorro previo del 30% del valor del inmueble y los gastos de escritura. Esa barrera ya era muy alta y con la suba del dólar y de las tasas empeoró aún más”, indicó.

Departamentos de 3 ambientes usados están entre los más vendidos hasta ahora

Sobre los obstáculos para los solicitantes, Hausermann enumeró varios: “El primero es la informalidad laboral, que dificulta justificar ingresos bajo los parámetros bancarios. Muchos tienen capacidad de pago, pero no cumplen con la documentación exigida. A eso se suman procesos largos de tasación, demoras en la preparación del legajo de crédito y la burocracia notarial. El resultado es que aun con solvencia los tiempos de aprobación son largos, en algunos casos superan los 90 días, y el acceso queda restringido para un sector reducido de la población”.

Escenario electoral

El endurecimiento de las condiciones para acceder a un crédito hipotecario se sintió con fuerza en las últimas semana. Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, señaló que el proceso electoral impactó de manera negativa en el mercado: “Muchos bancos dejaron de ofrecer préstamos o endurecieron significativamente sus requisitos. En nuestro caso, tenemos un proyecto en Canning financiado por el Banco Nación y observamos cómo las aprobaciones se volvieron mucho más difíciles”.

Frente a ese escenario, la desarrolladora decidió ofrecer financiamiento directo para los inversores, con cuotas fijas en dólares y sin interés. Un departamento en Palermo valuado en u$s70.000 puede adquirirse con un anticipo de u$s25.000 y el resto en 30 cuotas sin tasa. De esa manera, buscan generar opciones accesibles y predecibles, al margen de las condiciones que imponen los bancos o los cambios económicos constantes.

“Hoy contamos con 60 edificios entregados, un 10% en ejecución y 40 terrenos más en cartera. Nuestra premisa es trabajar en contacto directo con el público, con la mayor transparencia posible. Confiamos en que las tasas vuelvan a bajar y que se reactive el crédito hipotecario, porque ese motor no solo impulsa las ventas, también facilita que quienes venden una propiedad reinviertan en nuevos proyectos o activos reales”, concluyó Barrera.