Cambios en el CER benefician a deudores de menos de $ 100.000

El proyecto de ley que ingresa hoy en el Senado cambia radicalmente la aplicación del cuestionado CER, índice basado en la variación de los precios minoristas. Los deudores hipotecarios de préstamos de menos de $ 100.000 podrán optar por seguir pagando (tras actualizarse por el CER pero sólo hasta el día en que se apruebe la ley) con la misma tasa que regía en diciembre de 2001. Es una reducción importante frente a la amenaza que tenían de seguir pagando, por ejemplo los hipotecarios, durante 10 años en función del CER. A quienes deban más de $ 100.000 se les aplicará el CER en forma mensual más una tasa fija de 3,5% anual. Pero en este último caso también se podrá optar por la actualización del crédito por el CER más la tasa de interés variable del Banco Nación. También se contempla que los acreedores hipotecarios en escribanías les propondrán a los deudores una nueva tasa por préstamos mayores a $ 100.000. Para quienes deben menos que eso, el ajuste es igual al de los deudores bancarios. Todos los beneficios son exclusivamente para créditos tomados para compra o ampliación de vivienda familiar única. A los inquilinos de casas y departamentos que se usan para vivienda familiar se les aplicará sólo 50% del CER para ajustar los alquileres. Esto regirá a partir de agosto. Esta medida pone fin a las dudas que había generado en el mercado la forma de continuar los contratos ya firmados antes del fin de la convertibilidad. De todas maneras, su aplicación no será fácil, especialmente por la mora que rige el conjunto de alquileres en general ni tampoco da cierta tranquilidad a propietarias, especialmente por los contratos que puedan celebrarse a futuro.

El CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) habría muerto antes de nacer, tal como se lo había concebido en enero. En cambio, el proyecto de ley presentado por el gobierno prevé un abanico de opciones para la actualización del capital y las cuotas de los créditos hipotecarios tomados por particulares para la compra de vivienda única. Todas las opciones incluidas en el proyecto del Poder Ejecutivo deberán ser comunicadas dentro de los siguientes sesenta días hábiles a partir de la sanción de la ley (o sea aproximadamente en tres meses).

También se establecerán -en caso de ser aprobada la iniciativa por el Congreso-formas de actualización para los préstamos otorgados por entidades no bancarias o personas físicas, y los alquileres de viviendas familiares.

•Alcance

Queda claro que la modificación del CER alcanza sólo a los deudores que sean personas físicas y se hubieran endeudado para comprar o ampliar la casa, o departamento en el que moran con su familia. Los beneficios no alcanzan a empresas y personas jurídicas, cuyas obligaciones seguirán actualizándose por el CER «original», que no es ni más ni menos que un ajuste por inflación.

En el caso de los créditos hipotecarios para vivienda, cuando el deudor sea una persona física; el acreedor, un banco; y el préstamo hubiera sido otorgado en dólares «para vivienda de uso familiar de residencia permanente», el deudor podrá optar por dos alternativas:

• El capital -pesificado uno a uno-se ajusta por el CER a la fecha de acogerse a esta opción. La cifra resultante es el nuevo capital adeudado.

Si este nuevo capital ajustado por el CER resultara inferior a los $ 100.000, se le aplicará la misma tasa de interés que regía a diciembre de 2001, la que se mantendrá hasta el repago total del préstamo. Cabe recordar que esa tasa, a esa fecha, se ubicaba entre 12% y 17%, por lo que la ventaja para el deudor es más que obvia (al menos en el corto plazo) si se considera que las proyecciones de inflación para este año no bajan de 65%.

•Tasa variable

En cambio, si el nuevo monto es superior a $ 100.000, se le irá aplicando una tasa de interés variable que no podrá superar la que utilice el Banco Nación en operaciones similares.

Nuevamente, quienes deben más de $ 100.000 se ven mucho más afectados que quienes deben menos de esa cifra, porque a los primeros se les ajusta el capital por el CER y se les aplica una tasa variable que hoy es altísima.

• La otra alternativa es mantener las condiciones establecidas en el préstamo original, con el capital pesificado uno a uno, pero ajustado mensualmente por el CER más un adicional de 3,5% anual.

En el caso de que el préstamo original hubiera sido otorgado en pesos, y el saldo fuera inferior a los $ 100.000, también se seguirá aplicando la tasa vigente a diciembre último. Estas condiciones seguirán iguales hasta el repago total del crédito. De nuevo, al menos el primer año, la ventaja para el deudor es importante, pero en el hipotético caso de que la obligación fuera a largo plazo (diez años o más) y el país se estabilizara, durante toda la duración de la obligación estaría pagando una tasa que podría en definitiva resultar alta.

El proyecto también recoge la inquietud de quienes prestaron dinero en hipotecas a través de financieras no bancarias o escribanías. En este caso, nuevamente cuando el saldo del capital sea menor a $ 100.000 ajustado por el CER al momento de ejercerse la opción que a continuación se explica, el deudor podrá optar por las siguientes alternativas:

• Mantener el monto del crédito pesificado uno a uno y las condiciones de repago, salvo la tasa de interés, que será pactada por las partes a partir de una propuesta del acreedor.

• Lo mismo que la anterior, pero ajustando el capital por el CER más una tasa de interés anual fija de 3,5%.

¿Qué pasará con los alquileres, otra fuente de preocupación para el gobierno por los reclamos de inquilinos y locadores? A partir del mes de agosto, a las locaciones de viviendas familiares se les aplicará 50% del CER original. Desde ya, con una inflación que no baja de 4% mensual en el mejor de los casos y con salarios congelados, lo más probable es que locadores y locatarios terminen renegociando de manera individual las nuevas condiciones de sus contratos de alquiler.

•En el camino

De aprobarse el proyecto tal como será presentado, quedarán por el camino una docena y media de iniciativas presentadas por varios grupos de legisladores. La que más había avanzado era la del senador justicialista José Luis Gioja, que proponía ajustar las acreencias hipotecarias y las locaciones de viviendas de acuerdo con la evolución del salario. Su proyecto ya contaba con media sanción de la Cámara alta.

Otros proyectos de diputados también proponían mecanismos de ajuste similares. Sin embargo, no faltaron aportes poco menos que insólitos, como el de Saúl Ubaldini, que en su simple proyecto de ley de sólo dos artículos pedía la derogación lisa y llana del CER. En cambio, la diputada frepasista Alicia Castro proponía recorrer el camino inverso al propuesto por Gioja, es decir, ajustar los salarios de acuerdo con la evolución del CER. Habrá que ver qué sucede con la iniciativa del gobierno; se dice que los legisladores ya habrían aceptado «bajarse» del ajuste a través del salario.