En 5 meses, hubo 5.000 desalojos por nueva ley

A sólo cinco meses de establecida la nueva ley de desalojo inmediato, no menos de 5.000 propietarios de Capital Federal ya recuperaron sus inmuebles ocupados por inquilinos que no pagaban o con contratos vencidos.

La cifra se estima sobre la base de que en los juzgados civiles porteños no dedicados a familia ingresan desde el 22 de mayo pasado -cuando entró en vigencia la modificación al Código Procesal Civil y Comercial que habilita el proceso abreviado-, por día, un mínimo de 100 solicitudes.

La cantidad de desalojos producida en tan corto tiempo no es menor ya que representa 0,2% del total de departamentos (2.500.000 repartidos en 100.000 edificios) bajo régimen de la Ley 13.512 que hay en la Ciudad de Buenos Aires, según estima el Consejo Profesional de Ciencias Económicas.

En los días hábiles de mayo a la fecha, más de 90% de los inmuebles se recuperaron en el lapso de cinco semanas promedio, a la espera de resolución final favorable. Muchos de estos casos venían esperando desde hace años un fallo de la Justicia.

Una vez rescatado el inmueble, se tramita la sentencia final, que puede llevar de cinco meses a tres años, si el proceso es sumarísimo (rápido) u ordinario (tradicional o extenso).

Aunque el desalojo es inmediato para cualquiera de los dos juicios, el problema es que hasta que no haya sentencia final la tenencia del bien es provisoria, lo que impide que esa propiedad pueda ser alquilada, entre otras cosas.

• Estímulo

Así lo indicaron a Ambito Financiero letrados y jueces civiles consultados, expertos en la materia, quienes aseguraron que este efectivo proceso estimulará al mercado de alquileres.

Lo importante, igualmente, es que a diferencia del viejo juicio de desalojo donde el recupero se producía a los 2 o 3 años de iniciado el litigio, la nueva normativa posibilita una rápida desocupación de las propiedades. Y la dificultad es que, como explicó a este diario el juez en lo civil Carlos Balerdi, titular del Juzgado 108 de la Capital Federal, « sólo 30% de los jueces está a favor del proceso sumarísimo (corto) y un 70% restante se inclina por el ordinario (largo)».

En la práctica, sea cual fuere el proceso elegido por el juez, se tarda unas cinco semanas en desocupar el bien.

El juzgado toca por sorteo al demandante. Como dato interesante, además del Juzgado 108 citado, el 70 de Beatriz Cortelezzi, el 39 de María Longhi y el 53 de Alejando Saravia se inclinan, en general, por el juicio corto.

De la efímera pero cuantiosa experiencia que los abogados tuvieron con el nuevo desalojo, surge que los distintos juicios se realizaron de manera sumarísima cuando el pedido de desalojo se basó en falta de pago por parte del inquilino o vencimiento del contrato de locación.

De acuerdo con el letrado Enrique Abatti, « por día se solicitan 100 desalojos en los juzgados. Un 80% es por falta de pago y vencimiento de contratos y el resto por cambio de destino, uso abusivo o intrusión y usurpación». Abatti indicó que ya existen fallos favorables en causas que fueron apeladas. Uno de los primeros casos fue el de dos locales con destino comercial dedicados al rubro gastronómico del famoso shopping de Pinamar donde el actor -Edificadora Pinsur SA- obtuvo la inmediata desocupación de los negocios por falta de pago de sus locatarios (el proceso tramitó ante el fuero civil de la Capital Federal por prórroga contractual de jurisdicción).

Otro caso relevante tuvo lugar en las galerías Devoto donde se solicitó la restitución de un local comercial.

«Uno de los principales conflictos que existían antes del desalojo inmediato es que el inquilino además de seguir usando el inmueble, utilizaba los servicios acumulando grandes deudas para el propietario», aseguró Fabián Salicas, abogado.

• Uno por día

«Hay 120 juzgados. Por día cada uno, con excepción de los especializados en familia que son 8, recibe como mínimo un pedido de desalojo. La desocupación inmediata es bastante común en países como Estados Unidos o España y es absolutamente positiva», agregó.

El procesalista Eduardo Sirkin advirtió que un conflicto posible es que el propietario no tenga el domicilio del inquilino. «El que rescate el inmueble anticipadamente, si no conoce el domicilio del inquilino, va a tener que notificar la sentencia por edicto», indicó el especialista y aseguró que «el intercambio con distintos jueces nos ha transmitido distintas formas de imprimir el trámite de proceso sumarísimo. Aunque la ley lo impone, no se considera necesario realizar el reconocimiento judicial -es decir corroborar de otra forma que con papeles si la propiedad está ocupada y debe desalojarse-».