Estalló burbuja (pero no precio de viviendas)

Es bien sabido que la actual crisis de la economíade EE.UU. se inició cuando estalló la burbuja inmobiliaria, proceso que se tradujo en una caída en los volúmenes y precios de venta de las casas y en un fuerte incremento de la mora en el segmento de créditos hipotecarios de alto riesgo. De ahí a la generación de pérdidas en el sector financiero, y a la correspondiente restricción crediticia («credit crunch»), sólo había un paso. La desaceleración en el nivel de actividad era ¡inevitable!

Es de vital importancia, entonces, analizar en qué situación se halla a la fecha el mercado de real estate. Ayer se publicaron los indicadores correspondientes al mercado de casas usadas, el cual es representativo de 85% del total de transacciones. El estudio detallado de los mismos, permite sacar claras conclusiones.

Tomando el precio promedio de venta, se advierte que -luego de una suba en su valor del orden de 70%- el mismo alcanza un máximo de 230 mil dólares por unidad en julio de 2006. A partir de allí, la caída de la demanda comienza a provocar un cambio de tendencia; llegándose a la fecha a un valor unitario de 212 mil dólares, es decir sólo 8% menor que el mencionado máximo.

Sin embargo, tomando los niveles físicos de venta, se advierte que los volúmenes anualizados se ubican en el nivel más bajo de la década (5 millones de unidades), marcando una caída de 30% respecto del pico alcanzado hacia fines de 2005.

¿Cómo es posible que, ante una baja en los volúmenes de demanda de 30%, los precios sólo hayan caído 8%? La respuesta debe encontrarse en el stock y en los flujos del mercado de casas residenciales. En efecto, el ratio del stock de unidades a la venta con relación a las transacciones mensuales se halla en su máximo histórico de 11,2 meses, contra un promedio preburbuja no superior a 4. Por su parte, el inicio mensual de la construcción de casas nuevas ha registrado una caída del orden de 55%, contra el máximo registrado en enero de 2006. La conclusión es clara: ante el estallido de la burbuja, con una caída de la demanda de 30%, la retención de stocks y la caída en el flujo de construcción han impedido el colapso de los precios. Caso contrario, la baja de éstos hubiera sido mucho mayor que 8%, con todo lo negativo que ello hubiera implicado para la profundidad de la crisis.