Para invertir: casas recuperan precios y se prevé alza mayor

Las casas, que habían perdido lugar frente a los departamentos en las preferencias de los inversores después de la devaluación, volvieron a posicionarse entre las opciones inmobiliarias más convenientes. No sólo se incrementó la venta de viviendas, sino, además, el reciclaje y el alquiler. El interés está justificado en los precios. La posdevaluación generó una rápida revaluación en dólares de los valores de los departamentos. Las casas, en cambio, sufrieron un proceso de recuperación más lento y que se extenderá -según la perspectiva de los operadores del mercado-en el mediano plazo.

Como el regreso del crédito hipotecario es aún incipiente y el mercado de alquileres de departamentos de 2, 3 y hasta 4 ambientes está llegando a un punto de saturación -por la cantidad de público que sin acceso a un préstamo debe recurrir a una locación-, las casas se convirtieron hoy en importantes receptoras de inquilinos.
También los terrenos (según el valor de incidencia para construcción) recuperan sus valores y demanda, porque todavía son convenientes los precios para construir y remodelar.

Del abanico de opciones que ofrecen hoy las casas, el más atractivo es la compraventa. Cuando comenzó el proceso de revaluación durante la segunda mitad de 2002 y el año pasado, los departamentos recuperaron rápidamente sus precios situándose hoy en dólares a pocos puntos porcentuales por debajo de los valores que tuvieron en la convertibilidad. En el caso de las viviendas unifamiliares, en cambio, se dio una reacción de recupero en dólares más tardía y con buena perspectiva de crecimiento a mediano plazo. De acuerdo con estadísticas del Servicio de Oferta Múltiple (SOM), si bien la oferta de casas en venta en todo el país se incrementó 7% en el último cuatrimestre, la oferta de alquiler disminuyó alrededor de 20% en ese mismo período.

• Capital Federal

En la Capital Federal, las zonas premium (Recoleta, Belgrano, Barrio Norte, Caballito o Palermo) muestran una menor oferta en relación con otras zonas porteñas tanto de venta como de alquiler de casas y, en algunos barrios como Palermo Hollywood o Soho, se dio por un boom de compradores e inquilinos.

Los precios en estas zonas están hasta 20% menos en dólares que en la convertibilidad y recuperaron alrededor de 20 puntos porcentuales en relación con la caída de precios que tuvo lugar no bien se devaluó en los primeros meses de 2002.

Los valores de los terrenos para la construcción de viviendas unifamiliares oscilan entre u$s 600 y u$s 700 por m2 en estos puntos y los permisos de construcción de casas en toda la Capital Federal, según la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), llegaron en los últimos meses a alcanzar 7% del total de metros que se autorizaron para la construcción de edificios o departamentos (con la gran salvedad de que la construcción de una casa implica siempre una ínfima cantidad de m2 en relación con una multivivienda).

«Hay un boom en el sentido de precios en la zona norte de la Capital para las casas, como por caso, ocurre en Palermo. El interés de los compradores es tal, que muchos vendedores tienen pretensiones de precios que no siempre están al alcance de la demanda», explicó María Marta Vázquez Ferro, de Toribio Achával.

En las zonas top, el precio está demarcado por la seguridad también. «En la medida en que tenga mayor seguridad y vigilancia, además de buena ubicación, los precios son más elevados, porque ésta es una variable que en los últimos años fue cobrando mayor importancia a la hora de comprar una casa», dijo Vázquez Ferro. Uno de los fenómenos más interesantes que están ocurriendo en esta franja norte porteña es que en Barrio Norte es casi nula la oferta de univiviendas y terrenos. El crecimiento, entonces, se está dando hacia Palermo y Belgrano.

«Es muy difícil encontrar casas en venta y alquiler en algunos barrios premium como Belgrano. En Caballito, donde hay más oferta, aunque también restringida, los precios se recuperaron considerablemente», explicó Horacio Bielli, miembro de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

• Otros barrios porteños

En cambio, otros puntos, como San Telmo, Constitución, Boedo, Paternal, Almagro, todavíano mostraron un interés tan acentuado por este mercado, aunque sí mejores precios --valores de incidencia hasta u$s 300 por m2 más bajos que en zonas premium-, que están empezando a revertir esta tendencia.

«En el microcentro hay pocas operaciones porque no hay demasiada oferta de casas. Los precios son muy variables, dada la ubicación, el tipo de construcción, si tiene espacios descubiertos como patio o terraza. Desde San Telmo hacia el Sur, se vende alrededor de u$s 400 el valor de incidencia por terreno para poder construir una vivienda unifamiliar. La venta de casas está medio frenada en estas zonas porque el que quiere vivir en una casa está apuntando más a un terreno y a construir a u$s 300 el m2, porque sigue siendo una opción interesante», dijo Bielli y aseguró que «no hay valores fijos para los m2 de casas que no sean a estrenar ya que ahora se está tomando, entre las variables de tasación, el valor de incidencia de los terrenos». Uno de los fenómenos interesantes en este sentido es el resurgimiento de los dúplex, que tanto en venta como alquiler están comenzando a captar el interés de los inversores.