Por la inseguridad se alquila más en barrios cerrados que quintas

A diferencia de lo que sucedía tradicionalmente, son cada vez mayores las dificultades para alquilar o vender una casaquinta. Esta, normalmente, posee una superficie de terreno más grande y está ubicada en zonas del Gran Buenos Aires con vigilancia precaria. Ahora la tendencia es buscar casas sobre lotes mucho más chicos, pero dentro de un barrio cerrado o country. También los mayores costos de mantenimientos de las quintas influyeron en este cambio.

Alquilar una casaquinta tradicional para pasar los meses de verano resultó ser para los operadores inmobiliarios poco menos que una misión imposible. La ola de inseguridad, sumado al crecimiento de los gastos de mantenimiento, fueron determinantes para la toma de decisiones. Los inquilinos prefieren acomodar su presupuesto y pagar una casa en un country, barrio cerrado o condominio. Durante tres décadas (desde mediados de los '60 y hasta fines de los '80) un importante sector de la clase media, tentados por el bajo costo de la tierra y de la construcción, y alentados por la aparición de las autopistas -lo que redujo a la tercera parte los tiempos de acceso a la Capital Federal-usó sus ahorros para construirse la casa de fin de semana en alguno de los tres cordones del conurbano que abraza la Ciudad de Buenos Aires. El sueño de la vida al aire libre, lejos del smog y el ruido urbano, se convertía en realidad. Sin embargo, por un lado la caída de la capacidad de ahorro y del poder adquisitivo del sector medio, obligó a medir y priorizar gastos. Por otra parte, el aumento de la delincuencia en el Gran Buenos Aires (desde el raterismo, hurtos y robos menores al principio hasta los secuestros express más recientes) y el auge de los countries que se manifestó a partir de los '90 terminaron de transformar el sueño en pesadilla. Hoy, ante la marcada devaluación del precio de las propiedades (tanto para la venta como para el alquiler), muchos propietarios ni siquiera logran concretar operaciones a precios irrisorios.

•Números

Para entender el fenómeno basta sacar una calculadora. Para mantener una casaquinta se deben de tener en cuenta: gastos de impuestos, abono de alarma, seguridad privada o caseros (opcional), jardinero, encargado de pileta. Esto sin contemplar gastos eventuales de pintura, reparaciones, limpieza, etc. En otras palabras, los gastos -promediodependiendo siempre del metraje del terreno y la vivienda, oscilan en los $ 400 mensuales. Haciendo una proyección anual, esa cifra asciende a los $ 4.800. Por esa suma, es posible alquilar una casa de similares características en un barrio cerrado por enero y febrero. «La demanda es cada vez más exigente», sintetiza Fernando Fogola, de la inmobiliaria que lleva su nombre, «la seguridad y los servicios son fundamentales, principalmente para familias con chicos pequeños. Por eso se vuelcan hacia los countries, si bien hay que hablar de otros valores».

Fogola confiesa que «en la actualidad en barrios cerrados casi no hay margen de negociación, mientras que en el caso de las casaquintas sucede lo contrario». Hay ejemplos de propietarios que tuvieron que ceder hasta 50% del valor pretendido porque no lograban cerrar las operaciones. «Para que se dé una idea, en la zona sur, se puede comprar una propiedad de 2.000 metros de terreno con 200 metros de superficie cubierta en 60 mil pesos. Esa misma casa en un barrio privado no baja de 120.000 dólares», concluye.

•Disponibilidad

Para Eduardo Reyes, responsable de la inmobiliaria que lleva el mismo nombre, «hoy lamentablemente las quintas están perdidas, salvo que se junten varios propietarios para construir un barrio cerrado, como hizo en su momento El Trébol (en Ezeiza)». Reyes dice que «enero está todo alquilado, mientras que para febrero aún queda 20% de propiedades disponibles». Pablo Batalla, de Castex Propiedades, está convencido de que «si los propietarios de casaquintas no encuentran una pronta solución en materia de seguridad, pueden desaparecer» y agrega que «al contrario de lo que sucedía en las décadas del '70 y '80, hoy la gente que se vuelca a las casaquintas es de clase media-media baja, generalmente familiarizadas con la zona». Al momento de las comparaciones, Batalla agrega que «la Zona Oeste (Ituzaingó, Castelar, Moreno) no está exenta a las generales de la ley. «Una casaquinta de 1.000 metros de parque y 200 metros cubiertos, ronda los 40 mil dólares, mientras que dentro de un barrio cerrado la cifra se triplica».

Sin embargo, la mayoría de los operadores del sector coinciden que no es bueno generalizar, ya que también existen casas fuera de los countries con infraestructura y prestaciones similares a las de un barrio cerrado. La principal diferencia radica en los sistemas de seguridad de alta tecnología e incluso algunas cuentan con caseros permanentes. En estos casos la brecha entre valores es menor, y en raras excepciones los precios igualan o superan a los de un barrio cerrado.