Todos los shopping centers volvieron a cobrar llave por los locales que alquilan. La noticia, que parece casi una obviedad, reafirma el excelente momento que están atravesando los centros comerciales, que hace un par de años -en el pico de la crisis-llegaron a perdonar deudas y rebajar los alquileres para mantener en un nivel razonable su oferta de bienes y servicios.
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El precio promedio, para un local de dimensiones estándar, en un mall que no está entre los mejores ni tampoco entre los más favorecidos, ronda los $ 30 a 45.000 anuales, pero en los más transitados se está pidiendo hasta un mes de facturación. Esto es, si se espera que el local produzca unos $ 200.000 mensuales, el dueño (léase Galerías Pacífico, el grupo Alto Palermo SA o Cencosud/Unicenter) pedirá esa cantidad para alquilárselo al licenciatario de la marca. A esta cifra deben sumárseles el alquiler mensual, que es entre 7 y 8% de la facturación, el «fondo de promoción» que es otro 12% sobre el alquiler y las expensas o gastos comunes. Y a pesar de la suma más que significativa que resulta de sumar todos estos rubros, la totalidad de los shopping centers tiene lista de espera para sus espacios comerciales. Cabe apuntar además que en tiempos de la convertibilidad, el porcentaje sobre las ventas era de 5 a 6%, y en algunos casos era sobre las ventas netas de IVA (ahora se cobra sobre las «brutas»).
Las cifras, como puede comprobarse -y según fuentes de la industria-se ubican muy por encima en pesos de lo que se pagaba antes de la crisis, y de a poco van acercándose a los valores que se pagaban en dólares antes de la devaluación del peso.
• Fluctuación
Desde ya, los precios que pagan los locatarios fluctúan de acuerdo al shopping center de que se trate, a la ubicación del local dentro del mall y a sus dimensiones. En enero de 2002, cuando muchos comerciantes eligieron abandonar los centros comerciales por no poder hacer frente a los gastos, por no tener mercadería que ofrecer o simplemente porque desaparecieron, algunos operadores decidieron eliminar la llave, rebajarla de manera drástica o rebautizarla como « derecho de ingreso». La excepción, cabe destacarlo, fue Galerías Pacífico, que siempre mantuvo sus valores sin acceder a rebajas o renegociaciones. En el otro extremo se ubicaron Cencosud y -en una posición que podría calificarse como intermediatambién APSA.
Hoy la cuestión no pasa por mantener los locales ocupados, sino por inventar metros alquilables donde antes no existían. Por caso, una de las naves insignia de la industria, el Patio Bullrich, está echando mano al ingenio y a los arquitectos para incrementar su «ABL» (área bruta locativa), para al menos paliar la gran demanda de espacios comerciales. Así, acaban de finalizar una obra en un entrepiso que agregará 50 metros cuadrados al mall, espacio suficiente para albergar apenas una confitería o un local mediano. Ya tienen un puñado de aspirantes a ocuparlo. También están estudiando la posibilidad de extenderse sobre una propiedad que tienen sobre la calle Libertad, que puede conectarse con el shopping a través de un aire y luz compartido. Y esta semana o la próxima (los albañiles lo dispondrán) agregarán nada menos que 550 m² a su ABL cuando comience a operar el local de la marca Etiqueta Negra sobre la calle Posadas (ver recuadro) en el espacio que dejara vacío, en plena pesificación asimétrica, el restorán del ítalo-estadounidense Harry Cipriani.
Lo mismo está sucediendo en la mayoría de los centros comerciales existentes y en construcción: los dos que se están haciendo en Rosario (uno de Cencosud, otro de APSA) tuvieron que incrementar sus planes iniciales para acomodar su ABL a la enorme demanda. «Todos los días me llama alguien para pedirme que le haga lugar a algún amigo que quiere estar; desgraciadamente en la mayoría de los casos no me es posible acceder a esa solicitud», admite un alto ejecutivo de Alto Palermo SA. Una fuente cercana a Cencosud se expresó en términos similares, y dio un ejemplo: «Después de la crisis, nuestro shopping Palmas de Pilar estaba semivacío; ahora no hay locales en oferta...».
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