Tasa baja, casas caras

Se observa mayor dinamismo en el mercado de créditos hipotecarios. La mejora arrancó en el último trimestre de 2006 y se acentuó en lo que va de este año, aunque aún está lejos del pico alcanzado en la convertibilidad. El incremento supera 20% interanual, y los bancos estiman que otorgarán $ 3.500 millones en 2007. El público se tienta por una tasa en pesos que se ubica por debajo de la inflación, pero los altos precios en dólares de los inmuebles son una traba para los potenciales deudores. Eso explica, además, el rotundo fracaso del plan para inquilinos, ya que a este segmento de la población no le alcanza para pagar la cuota mensual, pero sí para hacer frente al alquiler.

Pese al fiasco de la línea dirigida a inquilinos, el otorgamiento de créditos hipotecarios se aceleró desde principios de año y acumula un incremento interanual de 20,7%, el nivel más alto desde la devaluación. Según estiman en el sector, este año se otorgarían alrededor de $ 3.500 millones en nuevos préstamos para compra de inmuebles.

De acuerdo con la estadística que divulga el Banco Central, el stock de hipotecarios se ubica en $ 10.550 y su evolución es más lenta que la del resto de las líneas. Por ejemplo, los créditos personales (que se dirigen sobre todo al consumo) subieron 77% en los últimos doce meses y los prendarios lo hicieron a un ritmo de 55%. De esto se desprende que sigue muy lejos de ser el «producto estrella», como sucedió durante la década del 90, pero está comenzando a cobrar más protagonismo. Los principales bancos que están otorgando préstamos para compra de viviendas aseguran que se está dando una aceleración desde el último trimestre del año pasado y que se acentuó en los dos primeros meses de 2007. Por un lado, la gente se anima de a poco a endeudarse a plazos más largos y, al mismo tiempo, los aumentos salariales dieron mayor capacidad para pagar las cuotas, en relación con los precios de la vivienda.

Como resultado se produjo un fuerte aumento en los niveles promedios de otorgamiento de créditos, que pasaron de $ 76.000 a principios de 2006 a $ 96.000 en la actualidad, equivalente a unos 32.000 dólares. Claro que no alcanza para la compra de un departamento, pero sí para un porcentaje. Según los datos del mercado, la financiación promedio se ubica en 51%. «El resto surge de la venta de otro inmueble, ya que tres cuartas partes de los que acceden a un préstamo son propietarios», aclaró el gerente de créditos e inversiones de Banco Río, Claudio Miteff.

Líderes

Entre los bancos líderes en este negocio se encuentran algunos públicos, como el Nación, el Ciudad y el Hipotecario (este último es mixto) y entre los privados se ubican el Río seguido del Galicia y el Francés.

La suba de los precios de los inmuebles en los últimos tres años, al punto de superar en muchos barrios los valores en dólares que alcanzaban durante la vigencia del uno a uno, sigue siendo el principal obstáculo para el acceso al crédito. Esto explica por qué para los inquilinos resulta prácticamente imposible pasar del alquiler mensual a la cuota del crédito, ya que esta última puede costar el doble o incluso el triple.

Estos son otros detalles de las tendencias que se observan en el mercado hipotecario:

El público suele optar por tasas variables, ya que son las más bajas del mercado, oscilando entre 8,5% y 9,5% anual en pesos. Pero algunos bancos impusieron la tasa fija, como el Hipotecario, ya que se extiende a 20 años. La tasa en este caso es, lógicamente, más alta y supera 12% anual. Pero muchos inversores privilegian la certidumbre y la posibilidad de pagar cuotas más baratas.

El plazo de otorgamiento de los préstamos aumentó notoriamente: en la convertibilidad el promedio era 11 años y ahora se estiró al 15. Esto se explica porque cuanto más largo es el crédito, menor será la cuota mensual.

Hay mucha gente que se vuelca por la tasa combinada (es ofrecida por todos los bancos), que es fija en los cinco o siete años y luego se vuelve variable.

También hubo un cambio en el porcentaje que se financia. Mientras durante la vigencia del uno a uno llegaba a 75%, ahora es de 51%. De esta manera, resulta mucho más complicado para las familias acceder a una primera vivienda con crédito (al revés de lo que sucedía hasta 2001), ya que tendrán que ahorrar una buena porción del valor final.

Del total de viviendas que se vendieron en la Argentina en 2006, se calcula que apenas en 6% de los casos hubo un crédito involucrado. Esto demuestra que aún existe un enorme margen para que crezca el segmento de créditos hipotecarios.

El tomador promedio del crédito tiene menos de 35 años y un ingreso mensual que oscila en los $ 3.000 mensuales, por lo que se lo puede encasillar como de clase media o media alta.

Los valores promedio de otorgamiento de crédito hipotecario varían según las zonas. Mientras en el norte argentino llegan sólo a $ 40.000, suben a $ 100.000 en la Patagonia y a $ 130.000 en la Ciudad de Buenos Aires.