Punta pierde con la clase media, pero gana con segmento ABC1

Los hoteles de 4 y 5 estrellas están repletos. Lo mismo sucede con las casas más caras y mejor ubicadas, chacras y departamentos ABC1. El dato más significativo es el cambio de hábitos en el momento de reservar el alojamiento. En el caso de los hoteles, hay muchas contrataciones realizadas a través de agencias de turismo, mientras en el mercado de alquileres, el 80% de las operaciones se hace bajo el sistema informal o de contratación directa, por fuera del mercado inmobiliario, donde la baja trepó a niveles históricos del 40%. El medio de pago más utilizado para las operaciones declaradas es la tarjeta de crédito.

Punta del Este vive un presente turístico extraño. Ni malo, ni bueno. Extraño. Al menos es la frase que eligen los principales jugadores del sector a la hora de evaluar los resultados de una temporada que -por ahora- podría considerarse aceptable, de acuerdo con los testimonios recogidos por este suplemento.

Sin embargo, hay un nicho del turismo que, lejos de los vaivenes económicos, reserva las mejores suites en hoteles 5 estrellas, se instala en ostentosas chacras con playa propia, ocupa las mejores casas con grandes piscinas que miran al mar, y se instala en los departamentos más glamorosos de uno de los balnearios más top del globo. Se trata del segmento de alta gama. En otras palabras, el turista de mayor poder adquisitivo, que consume sin consultar los precios.

DIFERENCIACIÓN

«El segmento de alta gama en general comprende a clientes que consumen productos que reúnen una serie de factores diferenciales, entre ellos la ubicación, el diseño, los materiales utilizados y el entorno en el cual se encuentran. En general este tipo de cliente es muy exigente con el nivel de servicio que se le presta y está dispuesto a pagar un diferencial para obtenerlo. En los últimos diez años Punta del Este ha sido conocido a nivel internacional por la creación de productos destinados a este público», dice Diego Roel, director de Terramar, empresa inmobiliaria dedicada al segmento de lujo en José Ignacio, La Barra y Punta del Este.

«Las medidas argentinas han afectado especialmente a los segmentos de gama media o baja en Maldonado, pero en alta gama la diversificación del origen del turista es mayor, especialmente con preponderancia de brasileños», confiesa Roel. «En general podemos decir que a productos similares, uno de alta gama tiene valores que superan el doble de otros de nivel más estándar», explica, y concluye que si bien el balneario uruguayo «se ha convertido en un destino más cosmopolita, repleto de brasileños, europeos y americanos, los argentinos siguen manteniendo el liderazgo de arribos concentrando entre el 60% y el 70% del total de arribos».

Según Mario Sierra, director de Apuntavamos.com: «Analizando las visitas que recibe el portal, notamos que se registró un descenso de algo menos del 20% de las visitas de argentinos, mucho menos de lo que en principio hubiéramos esperado por los anuncios y las medidas implementadas. Las consultas se concentran fundamentalmente en departamentos. En cuanto a precios, van de los u$s 2.000 por un departamento de un dormitorio a 30 mil por una casa en La Barra, la quincena», asevera el responsable del portal inmobiliario más importante de Punta del Este que reúne las 160 inmobiliarias registradas en el Ministerio de Turismo.

ARGENTINOS

Para Fernando Massa, presidente del Centro de Hoteles de Punta del Este, «Punta fue, es y será un destino para todo tipo de turistas, pero sin duda es la clase media y media alta argentina la que define la temporada. Y este año se confirma lo que se presagiaba: una merma de entre el 15% y el 20% en las reservas hoteleras. Cabe aclarar que se trata de un promedio. Si, en cambio, ese número se desglosa, notamos que los establecimientos de tres estrellas o menos sufren una baja que oscila alrededor del 30%. Queda claro que hay un público elitista que mas allá de los vaivenes económicos tiene un altísimo poder adquisitivo y sigue eligiendo Punta del Este. Hoy los hoteles de 4 y 5 estrellas tienen prácticamente la capacidad colmada; en cambio, el resto aún tiene lugares disponibles», agrega Massa.

Extraoficialmente, varias fuentes consultadas proyectan una caída respecto del año anterior de entre el 10% y el 15% en la cantidad de arribos al aeropuerto Laguna del Sauce. La salvedad es que la temporada 2011/12 registró un récord histórico de ingresos por esa misma vía.

CONVENIENCIAS

«La principal inquietud de los argentinos es saber cómo pueden pagar el servicio. Por ahora el medio más utilizado cuando se trata de una contratación directa con el hotel es la tarjeta de crédito. Pero se está dando un fenómeno extraño con los argentinos, es la compra del alojamiento a través de agencias de viajes, algo inusual, ya que el argentino conoce el producto, está habituado a él y nunca antes había recurrido a una agencia», afirma Massa. «Con la compra a través de un operador se garantizan el pago en moneda local, con tipo de cambio conveniente y una financiación interesante».

Cabe recordar que Punta del Este tiene actualmente 14 mil camas hoteleras, de las cuales diez mil están afiliadas al Centro de Hoteles.

«La primera duda que hay que despejar después de varias publicaciones erróneas en medios argentinos es que nosotros concentramos apenas el 20% de las operaciones inmobiliarias en Punta del Este», aclara Juan Francisco Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado.

Los dichos de Bistiancic encuentran respuesta en un estudio realizado por la consultora uruguaya Cifra. Según esa empresa dedicada a la investigación de mercado, el sector inmobiliario perdió el 80% de las operaciones de alquiler a manos del sistema informal o de contratación directa. ¿Motivos?: las inmobiliarias son agentes de retención de Impuesto a las Ganancias. «Preferimos arreglar por afuera por intermedio de conocidos, del boca a boca, porque además de ahorrarnos unos pesos, la operación no queda registrada y nos ahorramos también un dolor de cabeza», confesó un joven empresario acostumbrado a veranear en las playas del exclusivo José Ignacio.

«La gente hace una contratación directa con los dueños, y deja afuera a las inmobiliarias», confiesa Bistiancic. Sin embargo, aclara que «a pesar de las vicisitudes, y de que en promedio los alquileres que negociamos nosotros bajaron con respecto al año pasado entre un 30% y un 40%, los argentinos tratan de hacer lo imposible por venir. Todavía tenemos muchísimas consultas para enero, cuando años anteriores estaba todo resuelto a esta altura.

El problema para esa gente que llama a último momento es que ya no se consiguen las mejores propiedades, por ejemplo las que tienen piscina y buena ubicación. En el caso de los departamentos no hay problema, porque Punta del Este registra un nivel muy alto de construcción y todavía hay oferta disponible, sobre todo en unidades de media gama. Los de alta gama se reservaron con anticipación», relata Bistiancic y sentencia: «Los precios de los alquileres se corrigieron un poco teniendo en cuenta el panorama en la Argentina, la mayoría se mantuvo estable con respecto al año pa-sado, y algunos incluso bajaron el 10%».