¿El momento ideal para invertir en inmuebles? cae el precio y crece la sobreoferta

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La mayoría de la oferta en Ciudad de Buenos Aires es de departamentos. El valor del metro cuadrado en dólares sigue bajando.

En la Ciudad de Buenos Aires, el volumen de inmuebles en venta aumentó significativamente en los últimos cuatro años. Durante 2014 y 2017 la oferta se mantuvo estable, pero a partir de 2018 creció a un ritmo acelerado y comenzó a acumularse. Puntualmente, entre 2017 y 2018, el stock de propiedades subió un 56%.

Debido a la pandemia, en abril del 2020, ocurrió una retracción temporal de la oferta de avisos de inmuebles en venta. Sin embargo, en el segundo trimestre del 2020 el stock volvió a crecer de manera continua. Actualmente, la oferta aumenta a un ritmo anual de un 25% y es 1.45 veces superior que en 2017.

¿Cómo se relaciona esta situación con las escrituras emitidas? En Capital Federal, durante 2016 y 2017, el mercado inmobiliario vivió una expansión de transacciones motivadas por los créditos hipotecarios UVA y fue allí cuando se mantuvo estable la oferta de propiedades en venta. Luego el mercado ingresó en un ciclo recesivo: la cantidad de escrituras realizadas disminuyó y, por lo tanto, se incrementó el stock de avisos. El ritmo de transacciones actual es de 25.000 escrituras al año, se mantiene por debajo del promedio que se dio entre 2010 y 2019 (45.000 escrituras).

En Zonaprop la mayoría de la oferta pertenece a departamentos en venta (89%), un 7% a PH y un 4% a casas. En cuanto a la cantidad de ambientes, existe una retracción en la oferta de unidades grandes (3 y 4 ambientes), potenciada en pandemia por la búsqueda de espacios más amplios. Actualmente, representan solo un 22% del stock. Mientras que las propiedades chicas (1 y 2 ambientes) equivalen al 78%.

El valor promedio de un inmueble en la CABA fue de u$s94.700 contra u$s100.300 de junio del año pasado, según los números que figuran en las escrituras. Además, los alquileres están subiendo por encima de la inflación, lo cual hace pensar cada vez más si no es momento-en caso siempre de que esté dentro de las posibilidades- de buscar un crédito hipotecario y pagar la cuota en lugar de abonar un arrendamiento.

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