Cómo afecta el Covid-19 al mercado inmobiliario regional

Negocios

En la Argentina, la industria se vio prácticamente paralizada desde el inicio del aislamiento preventivo. ¿Qué ocurrió en otros países?. Opinan especialistas de Chile, Colombia, Uruguay y del ámbito local.

Son conocidas las estrictas medidas sanitarias que el Gobierno ha impuesto desde fines de marzo para mitigar los riesgos del Coronavirus en la Argentina. Al sector de Real Estate, que ya venía muy golpeado por la crisis económica, se le sumaron regulaciones que paralizaron la construcción y la comercialización de inmuebles. Medidas como el cierre de las inmobiliarias, la prohibición de realizar visitas físicas a las propiedades y la postergación de firmas de boletos pusieron en pausa al mercado.

En el ámbito doméstico

El panorama latinoamericano tiene similitudes y diferencias importantes con el caso argentino. Roberto Vivaldo, CEO de Century 21 Argentina, apunta que “cabe recordar que la Argentina entró en etapa de Covid-19 con una caída del 34%, 21 meses consecutivos de caída interanual, sin crédito, y debatiéndose en cómo sostenerse en un entorno de propiedades sobrevaluadas y por consiguiente, propietarios cada vez más aferrados a una falsa expectativa de precio, casi implacables a la hora de ceder frente a un dólar que venía en alza”.

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“El DNU 320 apaciguó las aguas a la hora de debatir la situación de quienes alquilan, pero dejó propietarios que viven de renta absorbiendo la solución, sin poder ajustar y con un contexto inflacionario y de enorme presión tributaria

“El DNU 320 apaciguó las aguas a la hora de debatir la situación de quienes alquilan, pero dejó propietarios que viven de renta absorbiendo la solución, sin poder ajustar y con un contexto inflacionario y de enorme presión tributaria", considera Roberto Vivaldo.

Además, agrega que desde su punto de vista, “el DNU 320 apaciguó las aguas a la hora de debatir la situación de quienes alquilan, pero dejó propietarios que viven de renta absorbiendo la solución, sin poder ajustar y con un contexto inflacionario y de enorme presión tributaria sobre los bienes que terminarán de enterrar el negocio de la renta. La construcción se encuentra en un momento histórico de precio del m2 en dólares, lo que debería empujar el costo del usado a la baja, ajuste necesario por lo antes expuesto y sobre todo porque las operaciones se piensan en dólares o su equivalente en moneda local y la brecha del dólar oficial y el blue está también en su momento más álgido”.

Según la visión de Vivaldo, “El no entender que los precios deben bajar seguirá aletargando la rotación del stock y se puede correr el riesgo de que ante la necesidad de liquidez uno termine cambiando su activo por debajo del precio real”.

Chile, con valores a la baja

Cruzando la cordillera, en Chile la situación es también compleja. Víctor Danús, Gerente General de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, comenta que “algunos corredores inmobiliarios pueden aún hacer visitas a las propiedades, pero otros tantos no. Se ha impuesto un sistema de cuarentenas móviles, donde comunas e incluso barrios “salen” y “entran” dependiendo del nivel de contagios que haya. Estas últimas semanas, las medidas se han extremado: gran parte de la Región Metropolitana entró en cuarentena y, además, se restringieron algunos permisos, como el de mudanza.”

En cuanto al impacto en el precio de las propiedades, el especialista chileno cree que “los efectos de la pandemia en la economía ya se están sintiendo. Según nuestra experiencia, se percibe una corrección a la baja entorno al 10%, si comparamos los precios de venta que había antes del estallido social de octubre. En los alquileres, las variaciones de tarifas dependen mucho de la zona, ya que las más afectadas por los episodios de violencia han sido castigadas”.

Danús observa que “hasta ahora el interés por alquilar y vender se mantiene, sustentado por distintas aplicaciones tecnológicas. Sin embargo, no se logra concretar el negocio; ese último paso debe ser presencial. Lo que prevemos es que al levantarse las restricciones, probablemente haya un boom de firmas de contrato”.

Colombia, acuerdo de partes

Pasando al caso de Colombia, Alberto Rodríguez Moreno, CEO de Century 21 Colombia señala que “esta situación nos tomó por sorpresa y nos enfrentamos a la problemática de que los inquilinos tienen una situación económica complicada para cumplir con sus pagos, y los propietarios necesitan de esos alquileres para sobrevivir”.

En lo que refiere a las medidas adoptadas por el gobierno en relación al sector inmobiliario, Rodríguez Moreno señala que “respecto a los alquileres, se emitió un decreto en el que se invita a propietarios e inquilinos a llegar a un acuerdo. Si no hay acuerdo el inquilino está obligado a pagar. Respecto a las constructoras se les permitió operar con protocolos de distanciamiento social desde el 27 de abril”.

Además, el bróker agrega que “las inmobiliarias están trabajando en la modalidad de teletrabajo, concentrados en dar información a los clientes, y los temas comerciales por medio de herramientas tecnológicas. Hasta la fecha no está permitido enseñar inmuebles de forma presencial”.

Uruguay, con ventaja

En nuestro vecino Uruguay, la situación es un diferente a la del resto de países del continente ya que allí no se ha dictado un cese obligatorio de actividades.

Sergio Weber, Presidente de Coldwell Banker Argentina & Uruguay, señala que “teniendo en cuenta que en Uruguay no se dictó una cuarentena obligatoria, sino que se recomendó un “aislamiento social voluntario” la economía siguió funcionando con menos distorsiones que en otros países. De esta manera, luego de una primera etapa de incertidumbre natural, las actividades se fueron normalizando progresivamente”.

“Al principio el mercado inmobiliario experimentó un periodo de “stand by” que duró desde el inicio de la crisis sanitaria hasta mediados de abril, aproximadamente. Luego, el trabajo se fue reactivando de a poco, enfocándose primero en el área de consultoría. Luego empezaron a volver progresivamente las actividades comerciales, a la par del aumento de las consultas inmobiliarias. Así, las empresas de bienes raíces comenzamos a operar normalmente adaptándose al protocolo sanitario correspondiente”.

El experto en el mercado uruguayo agregó que “por las limitaciones públicamente conocidas, se opera más con clientes uruguayos que con extranjeros. Igualmente, con estos últimos, las gestiones avanzan de manera virtual hasta que la apertura de las fronteras sea una realidad.

En cuanto al impacto de la pandemia en el precio de los inmuebles, Weber señala que “como suele ocurrir en Uruguay, las variables de mercado tienen franjas más estrechas comparadas con sus vecinos. Por ejemplo, el asking price del inmueble ‘usado’ se ha mantenido estable, pero los valores de cierre son más flexibles a la baja, en torno al 10% interanual. Respecto a la construcción, sus costos en dólares disminuyeron, porque el tipo de cambio aumentó alrededor del 12% los últimos 30 días. Lo cual repercutirá, en el mediano y largo plazo, en los precios de las propiedades a estrenar y, por lo tanto, en todos los valores inmobiliarios en general”.

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