"Si no aumenta la construcción, van a subir más alquileres"

Alberto Toselli, fundador de la tradicional inmobiliaria Toselli y Fuentes, señaló que las opciones para construir en zonas muy demandadas, como Caballito, se agotan. «Si hablamos de construcción de edificios de 7 u 8 pisos, que involucra un factor de ocupación del terreno alto, están quedando muy pocos terrenos», explicó. Los precios, por supuesto, van en sintonía y las expectativas para este año son positivas. Sin suficiente oferta de departamentos, esos valores amenazan con seguir trepando, si bien ahora hay una luz en el horizonte porque los bancos están analizando fórmulas y haciendo cuentas para poder lanzar en 2008 líneas de créditos hipotecarios accesibles, anticipó Toselli. Este es el diálogo que mantuvo con Ambito Financiero.

Periodista: ¿Quedan terrenos en las zonas más demandadas para construir?

Juan Alberto Toselli: En la zona de Rivadavia al sur se puede construir en distintos terrenos, pero en barrios como Caballito, de construcciones de 7 a 8 pisos, donde hay un factor de ocupación del terreno alto, están quedando muy pocos.

P.: Se ha llegado a pagar fortunas por un terreno en ese barrio. ¿Esto ha elevado mucho los precios?

J.A.T.: Sí, porque es una cadena. Uno tiene un edificio a estrenar y si por un lado hay un aumento de la incidencia del terreno y por el otro un valor de construcción que, producto de la inflación, fue subiendo, evidentemente los valores de venta se fueron hacia arriba.

P.: ¿Pueden seguir creciendo los valores del metro cuadrado en promedio?

J.A.T.: Va a depender de si los bancos empiezan con sus líneas crediticias. No diría que va a ser en enero o febrero, pero por la información que tenemos, por conversaciones que hemos tenido, los bancos están buscando las fórmulas para lanzar líneas de créditos.

P.: Esto permitiría acceder a la clase media a la compra de vivienda. Si hoy estamos viviendo un boom, ni qué hablar si se suma este sector, porque la construcción se ha venido desacelerando.

J.A.T.: La construcción se ha venido desacelerando producto de las expectativas frente a todo acto eleccionario, pero hoy no hay obras en construcción paradas; están todas trabajando.

P.: Los alquileres crecieron en lo que va del año un 19,2%, según datos del INDEC. ¿A qué responde?

J.A.T.: A una realidad: nadie se quiere quedar atrás en la rentabilidad. Y la de hoy no es la rentabilidad de la década del 90, que era de 1%, hoy estamos en un valor de 0,6 a 0,7% del valor del inmueble. Si miramos las tasas internacionales, la rentabilidad de la relación capital/alquiler se encuentra en ese rango. La década del 90 marcó un pico. Por supuesto comparando siempre zonas equivalentes. Por ejemplo, si hablamos de Puerto Madero, quizás tengo que comparar con la misma rentabilidad de la 5ta avenida en EE.UU. Por ejemplo, hace poco escuché que decían que en Puerto Madero el metro cuadrado valía 4.000 dólares y hasta 5.000, lo mismo que en Punta del Este. Un momento: en Punta del Este vale esa plata lo que mira al mar, pero 3 o 4 cuadras más allá el valor baja a 2.000 y hasta 1.800. En Puerto Madero, las propiedades valen una cosa y cuando nos retiramos un poco, los valores cambian.

P.: ¿Ha crecido el interés de los inversores de comprar para alquilar?

J.A.T.: Ha crecido la gente que ha comprado para vivienda propia, pero también creció la cantidad de gente que compra para renta. Pero también tenemos que tener en cuenta que lo que creció es la gente que se independizó de su casa y también hay otro segmento que quiere estar más cerca de su lugar de trabajo.

P.: Es decir que si no aparecen desarrolladores que construyan para alquiler, va a seguir subiendo el precio de los alquileres dado que no hay casi crédito bancario.

J.A.T.: Así es. Si no crece la construcción, van a subir los alquileres. Ocurre también que en general en el segmento de los departamentos en alquiler encontramos departamentos no muy grandes, de 2 o 3 ambientes, que son los más buscados.

P.: ¿Qué puede esperar para 2008 alguien que tiene que renovar un alquiler de un dos ambientes?

J.A.T.: Lo que se está notando es que va a depender un poco de la inflación. Pese a todo lo que se habla, hay propietarios que son conscientes y tratan de compartir esfuerzos porque saben que tampoco pueden aumentarles una locura.

Entrevista de Liliana Franco