Cuánto vale hoy el m2 usado en CABA, los barrios más caros y los más baratos y dónde están las oportunidades

Un informe privado analizó el valor de los departamentos y mostró qué zonas superan los u$s 1.980 por m2 y dónde conseguir propiedades a buen precio.

El mercado inmobiliario porteño con valores del m2 dispares, muestran brechas marcadas entre los barrios más caros y los más accesibles

Pexels

El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de reacomodamiento mientras crece el interés por las propiedades usadas. El valor del m2 en CABA volvió a instalarse como referencia central para compradores, inversores y desarrolladores. Un informe del portal Argenprop actualizó el mapa urbano: qué barrios superan los u$s1.980 por m2, cuáles se mantienen en la franja intermedia y dónde aparecen oportunidades para quienes buscan maximizar metros sin salir de la Ciudad.

La dinámica del mercado del usado muestra que los precios no dependen solo de la ubicación, sino también del estado de los edificios, los accesos, la cercanía a comercios, la antigüedad, los amenities y el perfil del entorno urbano. En muchos barrios, dos o tres cuadras de distancia pueden modificar el valor final de un departamento de forma significativa.

Los barrios más caros: dónde se paga más por el m2

Según el informe de Argenprop, el norte de la Ciudad sigue dominando los valores más elevados. El detalle:

• Puerto Madero: u$s4.681 por m2.

• Palermo: u$s2.631 por m2.

• Núñez: u$s2.569 por m2.

• Belgrano: u$s2.526 por m2.

• Recoleta: u$s2.459 por m2.

• Colegiales: u$s2.334 por m2.

• Villa Devoto: u$s2.151 por m2.

Se trata de zonas premium, con demanda estable, oferta variada, acceso a parques, buena movilidad, cercanía a polos gastronómicos y proyectos de vivienda con estándares altos.

Puerto Madero sigue como el más cotizado de la Ciudad de Buenos Aires

Ámbito

Incluso en períodos más fríos para el mercado, estos valores tienden a sostenerse.

Franja media: barrios que muestran potencial de revalorización

Entre los u$s1.950 y los u$s2.200 por m2. se ubican barrios con un mix equilibrado de oferta nueva y usada. Son zonas con previsibilidad, servicios y demanda activa:

• Villa Urquiza: u$s2.212 por m2.

• Chacarita: u$s2.136 por m2.

• Villa Crespo: u$s2.085 por m2.

• Saavedra: u$s1.991 por m2.

• Parque Chas: u$s1.965 por m2.

• Caballito: u$s1.952 por m2.

La cercanía al subte, la apertura de nuevos comercios y la presencia de desarrollos en construcción consolidaron esta franja como una de las más dinámicas del mercado.

Los valores más accesibles: dónde buscar precio en CABA

En la franja baja del mapa, todavía se encuentra oferta por debajo de los u$s 1.400 por m2, principalmente en el sur y el oeste:

• Villa Soldati: u$s 681 por m2.

• Nueva Pompeya: u$s870 por m2.

• Villa Riachuelo: u$s878 por m2.

• La Boca: u$s905 por m2.

• Parque Avellaneda: u$s1.104 por m2.

• Mataderos: u$s1.190 por m2.

• Liniers: u$s1.326 por m2.

Para quienes buscan más metros, estas zonas ofrecen alternativas competitivas sin abandonar la Capital. El avance de la infraestructura, nuevos polos comerciales y mejoras en transporte empiezan a ampliar el atractivo.

Qué se compra hoy con u$s100.000

El reacomodamiento de precios reactivó la pregunta clave del comprador promedio, y por los precios aun hay barrios en zonas de oportunidad. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que u$s100.000 funcionan como un “techo psicológico” para quienes buscan su primera vivienda.

Villa Lugano, entre los barrios con valores más bajos, pero hay áreas que también tienden a revalorizarse a futuro

Con ese presupuesto, hoy se puede acceder a:

• Dos ambientes amplios en Villa del Parque, Devoto, Saavedra, Paternal, Flores y sectores de Núñez.

• Tres ambientes usados en Almagro, Boedo, Parque Chacabuco y zonas específicas de Caballito sur (con necesidad de actualización).

Según detalló, con ese monto es posible acceder a un dos ambientes amplio en barrios como Villa del Parque, Devoto, Saavedra, Paternal o Flores, e incluso a tres ambientes usados en Almagro, Boedo o Parque Chacabuco. En Caballito sur, agregó, todavía aparecen oportunidades en edificios que requieren actualización.

“El comprador que prioriza estructura sobre estética termina ganando valor de fondo”, señaló Moretti.

Desde el sector desarrollador, Pablo Barrera —director de Alto Grande Desarrollos y socio en M&M Propiedades— afirmó que el mercado ingresó en una etapa de reacomodamiento, donde se combinan precios en mínimos históricos con un incipiente repunte de consultas. “La demanda se reactivó antes que los precios. Hoy se ve movimiento en unidades de uno y dos ambientes, pero también aparece un comprador que busca agrandarse aprovechando el valor del m2 más bajo en una década”, señaló.

Para Barrera, esta ventana “no queda abierta por mucho tiempo” y el inversor ya tomó nota: “Los proyectos bien ubicados y en obra avanzada son los primeros en absorber capital, porque ofrecen previsibilidad y salida rápida”.

Jan Kolonski, chief marketing officer & directora residencial de Baigun Realty, coincidió con la lectura de que el mercado “volvió a respirar”, aunque bajo dinámicas distintas a las de años previos. “El comprador de hoy no es impulsivo: compara, revisa expensas, proyecta refacciones y evalúa costos de mantenimiento. Es un público más técnico y menos emocional”.

También destacó que gana terreno el concepto de “valor por uso”, donde la elección ya no se concentra solo en la ubicación sino en calidad constructiva, eficiencia energética y costos mensuales.

Respecto a la inversión, Kolonski añadió que las unidades pensadas para renta de corta y media estancia mantienen atractivo. “El ladrillo sigue siendo estrategia, pero con foco en productos más racionales y de mayor liquidez”, concluyó.