Tregua en expensas: por primera vez subieron igual que la inflación, por qué ahora se estabilizarían

Los costos de mantenimiento siguen elevados, aunque administradores y especialistas detallaron qué factores moderaron las últimas subas. Valor promedio en CABA.

El mantenimiento de ascensores es clave en los edificios, algo que no se puede dejar de realizar periodicamente

Las expensas registraron en noviembre un incremento de 2,27%, prácticamente en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), algo que no ocurría desde hacía más de un año. El valor promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $242.532, según el relevamiento mensual de Octopus Proptech, empresa dedicada a la gestión integral de edificios. Se trató del segundo mes consecutivo con variaciones más suaves, luego de una primera parte del año marcada por saltos que duplicaron o triplicaron la inflación mensual.

De acuerdo con Octopus, el dato más relevante del mes fue la convergencia entre la inflación general y la evolución de los gastos de consorcio.

Desaceleración histórica:

El estudio muestra una diferencia contundente entre ambos años:

• Ajuste acumulado enero–noviembre 2024: 154,02%.
• Ajuste acumulado enero–noviembre 2025: 33,41%.

El estudio señaló que este comportamiento respondió a una convergencia de factores: la estabilización en los precios de servicios, la moderación en los costos de proveedores, una actualización más gradual de los valores del mantenimiento edilicio y una reducción momentánea en la presión de la informalidad dentro de los edificios.

Dentro del promedio mensual de $242.532, la distribución de los principales rubros se dio de la siguiente manera:

• Sueldos y cargas sociales: 24,12%.
• Servicios Públicos: 17,43%.
• Mantenimiento de partes comunes: 24,78%.
• Administración: 7,77%.
• Seguros: 4,42%.

Entre los componentes que más incidieron en noviembre se destacaron los empleados de edificios, que concentraron aproximadamente el 48% del total de los gastos. Las cargas sociales representaron el 12%, el agua el 6% y la energía eléctrica el 5%.

El rubro “administración” ocupó el 3% del presupuesto mensual. Los espacios comunes, el mantenimiento general y los ascensores explicaron el resto de los costos, con un peso variable según las características de cada edificio.

Alivio

Octopus señaló además que algunos consorcios dejaron atrás gastos extraordinarios vinculados a refacciones pospuestas durante el período de mayor inflación. Ese alivio permitió normalizar la estructura de costos de muchos edificios y mejorar su capacidad de pago. El informe detalló que, pese a este escenario más estable, aún persisten diferencias significativas entre zonas, tipologías y antigüedad de los inmuebles. En edificios antiguos, las expensas se ubicaron por encima del promedio debido a mayores gastos de mantenimiento estructural y servicios más frecuentes de ascensores, bombas de agua y sistemas eléctricos.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, explicó que el año estuvo atravesado por una dinámica muy marcada entre los momentos de fuerte aceleración inflacionaria y la capacidad de los consorcios para absorber incrementos repentinos en rubros esenciales. Indicó que noviembre mostró una señal de alivio vinculada a la estabilización macroeconómica y a la normalización de los costos de proveedores, pero remarcó que el peso de los sueldos y de los servicios seguirá determinando la evolución de los gastos en los próximos meses.

Según el mismo estudio, las expensas extraordinarias tuvieron un retroceso puntual en algunos edificios debido a la finalización de obras de mantenimiento estructural encaradas durante el primer semestre. En otros consorcios, sin embargo, estos gastos se mantuvieron elevados por la necesidad de cumplir con normativas vinculadas a seguridad, ascensores y drenajes pluviales, entre otros rubros.

En cuanto al comportamiento geográfico, los barrios del norte de CABA concentraron los valores más altos del mes debido a la presencia de edificios con amenities, servicios premium y mayores metros cuadrados comunes. En zonas del sur y del oeste de la Ciudad, las variaciones resultaron más moderadas.

Gastos más previsibles

Para los administradores, el principal dato de noviembre fue la confluencia entre costos más controlados y una estructura de gastos que pudo absorber ajustes sin trasladarlos de manera inmediata a las expensas finales. En muchos consorcios, la revisión de contratos con proveedores permitió reducir la presión de rubros que venían creciendo por encima de la inflación. A su vez, la caída en algunos precios regulados redujo los saltos que se observaban en electricidad y agua.

Igual se mantienen como un cargo elevado mes a mes, pero que no suban con tanta fuerza es un alivio a esta altura

El presidente del del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), Jorge Resqui Pizarro, señaló que la moderación en las expensas respondió a que los consorcios venían acumulando fuertes incrementos y reforzaron la contención de gastos no indispensables. Aun así, en octubre las expensas en CABA subieron 2,6% mensual, a un promedio de $303.108, frente a $295.368 en septiembre. El avance interanual fue del 36,9% respecto a octubre de 2024, cuando promediaban $221.441. La suba intermensual retomó la dinámica de marzo a agosto, superando al IPCBA, que en octubre marcó 2,2% y el rubro “Vivienda, agua, electricidad, gas y combustibles” subió 2%.

De cara a 2026, Resqui Pizarrro advirtió que se esperan aumentos ligados a paritarias cercanas al 20%, inflación general entre 18,7% y 22,7%, ajustes en servicios públicos y los costos de mantenimiento e insumos. Aun con inflación más baja, los edificios acumulan deterioro y gastos fijos que presionan por encima del índice general. La evolución salarial, tarifaria y de costos marcará un año con aumentos sostenidos.

En cuanto a la morosidad, explicó que entre 2024 y 2025 se mantuvo elevada, cerca del 17% de las unidades, con picos del 20-22%. Lo que creció fue el monto adeudado por cada unidad, debido al encarecimiento de las expensas y los intereses punitorios, junto con un aumento en juicios ejecutivos. Resqui advirtió que la presión sobre los presupuestos familiares seguirá siendo crítica en 2026, especialmente si hay nuevos ajustes de tarifas y servicios, pese a un escenario macroeconómico algo más ordenado.

Efecto paritarias

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, destacó que la estabilidad reciente se vinculó a paritarias que no superaron la inflación y permitieron previsibilidad. También mencionó la revisión de contratos de mantenimiento firmados en épocas inflacionarias y la búsqueda de múltiples presupuestos por parte de los propietarios, que ayudaron a moderar los costos.

Sobre 2026, Loisi estimó que los primeros meses podrían mantener estabilidad si administradores y propietarios gestionan activamente el gasto. Recordó que cada consorcio es una “sociedad en miniatura” y que los aumentos dependen del manejo del presupuesto y de problemas particulares, como morosidad elevada, juicios o arreglos pendientes.

En relación con la morosidad, señaló que pocos consorcios están libres de deudores. Dijo que en 2024 hubo 2.961 ejecuciones de expensas en CABA y en el primer semestre de 2025 se registraron 1.933; si la tendencia sigue, podrían superar las 3.800 en 2025. "Aunque muchas situaciones se resuelven extrajudicialmente, entre el 20% y 30% de la morosidad persiste y seguirá siendo un desafío en 2026", concluyó Loisi.