Créditos hipotecarios, qué banco otorga la cuota más baja para una casa de u$s100.000: ¿comprar o alquilar?

Con la reactivación de los créditos UVA, la decisión para acceder a una propiedad vuelve a ser central para los argentinos. Un informe analizó factores clave.

La reactivación de los créditos hipotecarios reabre el debate sobre la vivienda propia y el dilema entre capitalización y flexibilidad financiera

El mercado inmobiliario en Argentina experimenta un notorio cambio de dinámica, con la oferta de créditos hipotecarios que vuelve a ganar protagonismo. En este contexto, la decisión de alquilar o comprar una propiedad se reabre con fuerza para miles de familias. La alta inflación, que ajusta los precios de los alquileres de forma constante, plantea una disyuntiva: mantener el pago por un activo ajeno o enfrentar el desafío de una deuda a largo plazo para capitalizarse y adquirir la casa propia. La coyuntura actual trae de nuevo al centro del debate al crédito UVA, que si bien tiene su cuota ligada a la inflación, aparece como una de las pocas herramientas de financiamiento de largo plazo para acceder a una vivienda.

La competencia entre los bancos por captar a los futuros compradores se intensificó. La oferta de créditos UVA (tras el relanzamiento iniciado por el Banco Hipotecario durante la gestión del presidente de la Nació, Javier Milei) se diversificó, con diferencias significativas entre las entidades financieras.

Para entender en detalle el panorama, el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), Andrés Salinas, elaboró un informe privado que compara las cuotas iniciales de 14 entidades bancarias para la compra de una propiedad de u$s100.000, financiada a 20 años (ver gráfico más abajo).

Quién arranca con la cuota más baja

El análisis demostró que la cuota más baja la ofrece el Banco Nación con $645.821, mientras que la más alta es del Banco Galicia, con $1.081.646. La diferencia entre el crédito más barato y el más caro supera los $435.000, un dato clave a la hora de elegir. El informe, que detalla la Tasa Nominal Anual (TNA) de cada entidad, revela que la diferencia entre las ofertas ya no solo está en la tasa de interés, sino en el valor de la cuota inicial.

Salinas explicó que, como en todo, en la elección entre alquilar y comprar con un crédito UVA, hay ventajas y desventajas. "Para mí, es una decisión bastante personal, pararse en uno u otro lado, más allá de las certezas que hay en cada caso", afirmó.

Por un lado, Salinas mencionó que alquilar es visto popularmente como "tirar la plata". Sin embargo, esta opción ofrece una ventaja fundamental: la flexibilidad. Precisó: "Si se complica la situación personal, la del país, o ambas, se puede rescindir el contrato mucho más fácil de lo que es deshacerte de un contrato de compra".

Fuente: @SalinasAndres. Andrés Salinas es economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam)

En el caso de un crédito hipotecario, la salida requiere un proceso de venta que es más complejo y costoso. Además, un inquilino con problemas financieros se muda a un lugar más chico o se muda con un familiar, una alternativa mucho más rápida y menos gravosa.

Salinas también indicó que para las generaciones más jóvenes, "por ahí su plan no pasa por empezar a capitalizarse tan temprano". Para ellos, una mochila de deuda desde una edad temprana no es una opción deseada.

Capitalizarse es clave y qué es conveniente

Desde el otro punto de vista, el principal beneficio de comprar una propiedad es que capitalizarse. "Si uno llega a la jubilación, 65, 70 años o lo que sea en ese momento, sin tener una casa y sin haber generado un ahorro, se está complicado", sentenció.

El especialista enfatizó que, lamentablemente, no se espera una corrección del sistema previsional en el mediano plazo, por lo que es fundamental generar un activo propio. "Tener la casa quita de encima el peso de un alquiler en esa edad y se tiene un activo que, si se necesita vender o dejárselo como herencia a alguien, está presente", explicó. En ese sentido, pagar una cuota similar a un alquiler todos los meses tiene un sentido a largo plazo.

Uno de los principales temores en Argentina es la deuda a largo plazo. Salinas remarcó que "los argentinos no estamos tan acostumbrados a andar con deuda" y que el concepto de un crédito a 20 o 30 años todavía resulta difícil de aceptar. "Cualquier persona de cualquier país, lo más probable es que para adquirir su casa tenga que pasar por un crédito y tener una deuda durante varios años", comentó.

Además, si bien el alquiler ajusta por inflación cada tres o seis meses, la cuota UVA lo hace de forma mensual. "Si bien a largo plazo ambas cosas tienden más o menos a lo mismo, la carga de la UVA es más pesada", puntualizó.

Estrategias crediticias

Sin embargo, hay estrategias que vuelven al crédito una opción más sólida. Salinas destacó que la precancelación es clave. La posibilidad de adelantar cuotas ayuda a saldar la deuda más rápido. Además, hizo hincapié en la importancia del timing de compra.

Una pareja analiza opciones. La pre-cancelación y el momento de compra se consolidan como herramientas estratégicas para convertir el crédito en una inversión y no solo en una deuda

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Salinas explicó que, en un momento de precios bajos de las propiedades, conviene comprar para luego capitalizar la valorización del inmueble en una posible venta. En un escenario donde el valor del inmueble sube, un comprador con el 60% del crédito ya pagado puede vender la propiedad, cancelar el préstamo y quedarse con un remanente de ganancia. De hecho, muchos inversores usan el crédito hipotecario con esta lógica.

Otro punto crucial es la posibilidad de pagar el crédito entre dos personas. Al igual que con un alquiler, si se juntan dos personas, los ingresos suben y es posible acceder a un valor más alto. "En el crédito hipotecario también se pueden meter co-deudores, que dependiendo del banco van a ser cónyuges, familiares de primer o segundo orden", afirmó. Esta opción facilita el acceso al financiamiento, aunque la gestión del pago quede después en manos de los deudores.

La decisión entre alquilar y comprar no es solo financiera. "Más allá de los números, hay que pensar en cómo es el perfil frente a la deuda", amplió Salinas. La clave está en determinar si se está dispuesto a asumir el peso de una deuda a largo plazo para capitalizarse, o si prefiere la flexibilidad que otorga el alquiler. Concluyó: "La elección es, en definitiva, un reflejo del perfil de riesgo y del objetivo de vida de cada persona".