La grieta habitacional: un ranking muestra dónde se vive mejor en Argentina y dónde faltan viviendas y servicios

El relevamiento de Tejido Urbano revela fuertes diferencias entre regiones. Mientras ciudades de Córdoba y La Pampa lideran el índice, localidades del NOA y NEA registran los peores indicadores.

Entre los grandes centros urbanos sobresale la Ciudad de Buenos Aires, entre otros. 

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La problemática habitacional en Argentina tiene una geografía cada vez más marcada. Un informe elaborado por Tejido Urbano, a partir de datos del Censo 2022, construyó por primera vez un Índice de Hábitat Urbano (IHU) que mide las condiciones de vivienda en las 80 principales ciudades del país y encontró una conclusión contundente: mientras gran parte del norte argentino acumula déficits estructurales, las ciudades intermedias del centro exhiben los mejores indicadores.

El índice sintetiza siete variables vinculadas al hábitat: hacinamiento, viviendas irrecuperables, viviendas compartidas por más de un hogar, viviendas recuperables, acceso a servicios básicos, seguridad en la tenencia y acceso a la propiedad. El resultado promedio fue de 6,2 puntos sobre un máximo de 10, aunque las diferencias territoriales son profundas.

Las ciudades con mejor desempeño son Río Tercero, San Francisco y Villa María, en Córdoba; General Pico y Santa Rosa, en La Pampa; Tres Arroyos y Tandil, en Buenos Aires; y Rafaela, en Santa Fe. Entre los grandes centros urbanos sobresalen la Ciudad de Buenos Aires, Mar del Plata y Bahía Blanca, en Buenos Aires; Rawson-Trelew y Puerto Madryn, en Chubut; y Viedma-Carmen de Patagones, entre Río Negro y Buenos Aires.

Según el estudio, estas ciudades presentan menores niveles de hacinamiento, una baja proporción de viviendas precarias y mejores condiciones generales de infraestructura urbana, lo que les permite ubicarse en la parte alta del ranking nacional.

En el extremo opuesto aparecen Tartagal y San Ramón de la Nueva Orán, en Salta; Clorinda y Formosa capital, en Formosa; Perico, en Jujuy; Presidencia Roque Sáenz Peña, en Chaco; y Puerto Iguazú, en Misiones, todas con índices inferiores a cinco puntos y con múltiples vulnerabilidades habitacionales acumuladas.

Entre los grandes centros urbanos también muestran desempeños por debajo del promedio el Gran Buenos Aires, San Miguel de Tucumán, Santiago del Estero-La Banda, Salta capital, Corrientes capital y Resistencia.

Un norte con déficits acumulados

Más allá del ranking general, el estudio identifica un fenómeno preocupante: varias ciudades del norte concentran simultáneamente los problemas más graves.

Según Tejido Urbano, localidades como Tartagal y Orán (Salta), Clorinda (Formosa), Perico (Jujuy), Presidencia Roque Sáenz Peña (Chaco) y Puerto Iguazú (Misiones) presentan altos niveles de hacinamiento, viviendas irrecuperables, convivencia de más de una familia en una misma vivienda y precariedad en la tenencia de los inmuebles.

Los investigadores remarcan que estas problemáticas suelen aparecer asociadas. Es decir, donde existe mayor precariedad constructiva también suelen registrarse mayores niveles de informalidad dominial y hacinamiento, configurando escenarios de vulnerabilidad más complejos.

La distribución territorial tampoco es casual. El informe observa que las ciudades del NOA y NEA concentran los valores más bajos del índice, mientras que la región pampeana, integrada principalmente por Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, Entre Ríos y La Pampa, exhibe mejores condiciones generales.

La falta de servicios básicos, una deuda que atraviesa al país

Uno de los hallazgos más llamativos es que la carencia de servicios básicos no sigue necesariamente el mismo patrón que el resto de los déficits habitacionales.

Las mayores falencias en acceso a redes de agua potable y cloacas aparecen en ciudades del nordeste como Eldorado, Puerto Iguazú y Oberá (Misiones), Clorinda (Formosa) y Presidencia Roque Sáenz Peña (Chaco). Sin embargo, también se observan problemas importantes en ciudades de otras regiones como el Partido de La Costa, en la provincia de Buenos Aires; Venado Tuerto, en Santa Fe; y Córdoba capital y Villa Carlos Paz, en Córdoba.

Para Tejido Urbano, esto demuestra que la falta de servicios responde más a problemas de infraestructura y planificación urbana que a la situación económica de las familias. De hecho, existen ciudades con buenos indicadores habitacionales generales pero con déficits significativos en cobertura de servicios públicos.

El alquiler crece en las ciudades con mejor calidad urbana

Otro dato relevante es que el componente vinculado al acceso a la propiedad muestra una dinámica distinta al resto de las variables.

Las ciudades con mayor proporción de hogares inquilinos son Villa María, San Francisco, Río Cuarto y Córdoba capital; Villa Carlos Paz; Tandil; Rafaela; la Ciudad de Buenos Aires; Ushuaia y Río Grande, en Tierra del Fuego.

Lejos de reflejar necesariamente una situación de vulnerabilidad, el informe sostiene que estas ciudades suelen registrar mejores condiciones generales de hábitat y mercados inmobiliarios más dinámicos. Por eso, el crecimiento del alquiler aparece asociado a procesos de urbanización, actividad económica y movilidad poblacional más que a déficits materiales.

La principal conclusión del trabajo es que Argentina no enfrenta una única crisis habitacional sino varias problemáticas diferentes según cada territorio. Mientras algunas ciudades requieren políticas orientadas a resolver el hacinamiento, la precariedad constructiva y la informalidad dominial, otras necesitan ampliar infraestructura básica o generar herramientas que faciliten el acceso a la vivienda propia.

La fotografía final deja una imagen contundente: las mejores condiciones habitacionales se concentran en ciudades intermedias de Córdoba, La Pampa, Buenos Aires y Santa Fe, mientras que las mayores vulnerabilidades siguen localizadas en buena parte del norte argentino, ampliando una brecha territorial que el Censo 2022 volvió a poner en evidencia.