Durante BATEV, en La Rural, referentes del sector destacaron la necesidad de ampliar el crédito hipotecario, generar información confiable y sostener políticas de largo plazo para enfrentar un déficit habitacional que afecta a millones de hogares. El Coloquio de Acceso a la Vivienda, organizado en conjunto por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), reunió a empresarios, economistas y especialistas que coincidieron en que el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos estructurales de la Argentina.
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Vivienda en Argentina: reclaman más crédito hipotecario y políticas de largo plazo para cerrar el déficit
Durante BATEV, en La Rural, referentes del sector destacaron la necesidad de ampliar el crédito hipotecario, generar información confiable y sostener políticas de largo plazo para enfrentar un déficit habitacional que afecta a millones de hogares.
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La apertura estuvo a cargo de Malí Vázquez, directora ejecutiva de la Directora Ejecutiva de la CEDU-AEV, Carlos Spina, vicepresidente de la CEDU-AEV, y Damián Tabakman, presidente de la CEDU-AEV, quienes plantearon la necesidad de construir consensos de largo plazo para abordar un problema que excede los ciclos económicos y políticos. En ese marco, remarcaron que el acceso a la vivienda requiere una articulación entre el sector público, el privado y el sistema financiero, con reglas estables y previsibilidad para fomentar la inversión y ampliar la oferta habitacional.
Uno de los ejes centrales del encuentro fue la presentación del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), una iniciativa impulsada por la AEV y la CEDU que estará encabezada por Gustavo Llambías (de la AEV), quien será el presidente de este observatorio, y el economista Federico González Rouco, experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, y tendrá como objetivo producir información sistemática y periódica sobre el acceso a la vivienda en todo el país.
Según los datos presentados, el 38,7% de los hogares argentinos vive actualmente con algún tipo de déficit habitacional. En términos absolutos, esto representa aproximadamente 5,7 millones de hogares.
El déficit habitacional, bajo la lupa
Durante su exposición, Llambías recordó que los problemas habitacionales no se resuelven de un día para otro y sostuvo que las políticas de vivienda deben mantenerse durante largos períodos para generar resultados concretos.
El empresario destacó además la importancia de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), creada durante la gestión de Mauricio Macri tomando como referencia el modelo chileno de la Unidad de Fomento, y aseguró que sigue siendo una herramienta indispensable para canalizar el crédito hipotecario mientras la Argentina no logre resolver definitivamente el problema de la inflación.
Llambías también puso el foco en la necesidad de contar con datos precisos para dimensionar correctamente el problema habitacional. Como ejemplo, recordó que cuando se lanzó el programa Procrear se anunciaron 200.000 viviendas en dos años, una cifra que desde la AEV consideraron imposible de alcanzar.
"Las estimaciones más certeras indican que en la Argentina se producen alrededor de 200.000 viviendas nuevas por año, de las cuales entre el 80% y el 90% son construidas por el sector privado, mientras que el sector público participa con entre el 10% y el 20%, dependiendo del período", explicó.
Según sostuvo, ninguna política pública puede incrementar de un año para otro en un 50% la producción de viviendas, razón por la cual consideró fundamental trabajar sobre información confiable para diseñar soluciones efectivas.
Un observatorio para medir el acceso a la vivienda
Tras la presentación de Llambías, González Rouco explicó los objetivos del nuevo observatorio y remarcó que la iniciativa buscará analizar el acceso a la vivienda desde una perspectiva más amplia que la del mercado inmobiliario o la construcción.
"La vivienda requiere inmuebles a los que se pueda acceder y familias que puedan acceder a ellos", señaló. Por eso, explicó que el observatorio incorporará una mirada que combine variables inmobiliarias, financieras, demográficas, sociales y territoriales.
Uno de los aspectos centrales será el carácter federal del proyecto. Según González Rouco, gran parte de los análisis actuales se concentran en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano, mientras que muchas dinámicas provinciales permanecen invisibilizadas.
El observatorio elaborará informes trimestrales enfocados en tres grandes ejes: calidad del acceso a la vivienda, viabilidad económica del acceso y condiciones de producción de la oferta habitacional. También buscará generar información útil para desarrolladores, entidades financieras, organismos públicos y actores vinculados al sector.
Casi cuatro de cada diez hogares presentan déficit habitacional
Uno de los primeros trabajos del OFAVA será una nueva metodología para medir el déficit habitacional. A diferencia de los enfoques tradicionales, que suelen dividir el problema en déficit cuantitativo y cualitativo, la propuesta incorpora cuatro niveles de análisis que permiten identificar con mayor precisión las distintas problemáticas habitacionales.
Dentro de ese universo, cerca de 1,5 millones de hogares requieren una vivienda nueva, mientras que otros 4,2 millones necesitan mejoras en las condiciones de habitabilidad, ampliaciones, refacciones o acceso a infraestructura y servicios básicos.
González Rouco explicó que alrededor del 7% de los hogares habita viviendas que, a simple vista, pueden parecer adecuadas, pero presentan dificultades vinculadas al acceso a servicios esenciales. Por eso, sostuvo que la solución no pasa exclusivamente por construir nuevas unidades, sino también por mejorar las condiciones de las viviendas existentes y la infraestructura urbana.
El economista destacó además que el nuevo sistema permitirá realizar actualizaciones trimestrales, evitando depender exclusivamente de los censos nacionales, que suelen generar información cada diez años. "Lo que no se mide no se puede mejorar", resumió, al explicar la lógica detrás del observatorio.
El desafío del financiamiento
Otro de los ejes destacados fue la necesidad de desarrollar herramientas de financiamiento que permitan ampliar el acceso a la vivienda.
González Rouco remarcó que el financiamiento habitacional debe analizarse desde una perspectiva amplia, incorporando tanto el crédito hipotecario para la compra de viviendas como los mecanismos destinados a financiar mejoras, ampliaciones y conexiones a servicios.
A su entender, comprender la demanda habitacional y los distintos perfiles de acceso permitirá identificar oportunidades tanto para las políticas públicas como para el sector privado.
Además, señaló que el acceso a la vivienda no debe limitarse exclusivamente a la propiedad. En ese sentido, sostuvo que el observatorio también estudiará el mercado de alquileres y su evolución como mecanismo legítimo de acceso habitacional.
Costantini: "No veo un boom, veo una mejora gradual"
El cierre del coloquio contó con la participación de Eduardo Costantini, fundador y presidente de Consultatio, quien analizó la situación actual del mercado inmobiliario y las perspectivas para los próximos años.
El empresario consideró que la recuperación del sector será progresiva y descartó la posibilidad de un crecimiento explosivo en el corto plazo.
"No podemos esperar milagros. El año pasado fue muy traumático. Las tasas superaron el 100% y eso frenó la economía. Ahora estamos viendo una baja de la inflación y una mejora gradual de los ingresos disponibles, pero veo una mejora gradual para nuestro sector, no un boom", afirmó.
Costantini sostuvo que el desafío para los desarrolladores seguirá siendo diferenciar productos y generar propuestas capaces de captar una demanda más selectiva en un contexto todavía exigente.
También se refirió a algunos de los proyectos que impulsa actualmente Consultatio, entre ellos los desarrollos en Catalinas, Puertos, Nordelta, Carrasco (Uruguay) y el emprendimiento de Cerviño (terreno adquirido por subasta de la AABE), destacando que la estrategia pasa por avanzar de manera escalonada en función de la evolución de la demanda.
En relación con los barrios abiertos y los desarrollos suburbanos, reconoció que el encarecimiento de los costos de construcción y el aumento de las expensas afectan actualmente la dinámica comercial. Sin embargo, señaló que una mayor disponibilidad de crédito hipotecario podría contribuir a reactivar ese segmento.
"Estamos viendo la posibilidad de que las personas puedan financiar tanto la compra del terreno como la construcción de la vivienda, de manera que no tengan que inmovilizar capital durante años mientras pagan expensas", concluyó.
Finalmente, el Coloquio de Acceso a la Vivienda cerró con un panel dedicado al mercado de capitales y las herramientas financieras necesarias para ampliar la inversión en el sector y escalar el acceso a la vivienda. La mesa estuvo integrada por Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB; Ignacio Aldazabal, CEO de HA Emprendimientos; Juan Politi, vicepresidente de Allaria; y Sonia Salvatierra, vicepresidenta de la Comisión Nacional de Valores (CNV). La moderación estuvo a cargo de Carlos Spina, vicepresidente de la CEDU y la AEV. Durante el encuentro se analizaron instrumentos disponibles y en desarrollo para canalizar el ahorro hacia proyectos inmobiliarios, potenciar la producción de viviendas y generar nuevas fuentes de financiamiento para el sector.