La construcción de viviendas atraviesa un giro que modifica el tablero para desarrolladores, inversores y constructoras. La reciente baja del 5,36% en los costos para edificar en CABA, medida por el informe Metadato de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), marca un cambio de tendencia que ya genera impacto en decisiones de compra y en el diseño de nuevos proyectos.
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El metro cuadrado de construcción en dólares disminuye: por qué la baja del 5,36% recalibra nuevos edificios
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Una obra en etapa final en Villa del Parque: la baja reciente en los costos modifica el ritmo de los nuevos desarrollos en los barrios porteños
Tras meses de fuerte presión por la suba de materiales, mano de obra e insumos dolarizados, el sector encuentra una señal de alivio. El valor del dólar paralelo avanzó en el periodo relevado y el costo en pesos se mantuvo más estable. Ese cruce derivó en un ajuste a la baja del costo en dólares, una variable central para medir la viabilidad de cualquier emprendimiento.
Un respiro para los desarrolladores
Damián Tabakman, presidente de la CEDU, observó que este descenso modifica la dinámica reciente. “El dólar en las últimas semanas fue subiendo con la situación económica general, y eso no fue acompañado por aumentos de costos de construcción. El costo se acomodó a la baja y relajó un poco el estrés que los desarrolladores padecieron hasta ahora”, explicó.
Hasta hace pocos meses, muchos proyectos nuevos terminaban con precios en pozo más altos que los de unidades a estrenar. Fue una anomalía del ciclo: desarrolladores obligados a incorporar costos de reposición elevados, mientras quedaba remanente de stock terminado con valores heredados de obras más baratas. Ese stock todavía existe, pero se reduce con cada mes y ya no define al mercado.
El empleo del sector muestra estabilidad
De acuerdo con Metadato, basado en datos del IERIC, el empleo en la construcción creció 2,47% en lo que va del año hasta agosto. Desde mayo, el avance fue de 0,33%, con un retroceso puntual en junio y una mejora posterior en julio y agosto.
El cuadro general muestra estabilidad, sin saltos significativos, pero con señales de reacomodamiento en función de los costos más equilibrados.
El Índice CAC, un factor clave
El Índice CAC, que mide el costo de la construcción para obras privadas, viene creciendo hace más de un año a un ritmo cercano al de la inflación mensual. Sin embargo, sigue muy por encima del IPC y también del dólar paralelo, lo que generó un costo de edificar históricamente alto.
Ese desfasaje explica por qué muchos desarrolladores revaluaron proyectos y ajustaron productos, superficies y diseños. También derivó en la particularidad de ver valores en pozo más elevados que unidades nuevas, un fenómeno que todavía se observa en ciertos barrios.
Algunos números
Aunque hubo una leve baja reciente en el costo de construcción en dólares, el nivel se mantiene elevado. El costo de edificar en la Ciudad de Buenos Aires superó los u$s1.300 por metro cuadrado.
Si se observa el comportamiento del costo desde el promedio de 2018, este se encuentra en octubre en un valor superior de 29,36%. En contraste, el recorrido del precio en pozo en igual periodo es de apenas el 1,97%. Esta diferencia demuestra por qué el costo de construcción aún se mantiene muy alto, afectando la rentabilidad del sector.
Matías Stul, de PKS Desarrollos, señala que la baja reciente debe leerse con prudencia. “Hubo una leve baja en los costos medidos en dólares durante los últimos meses, principalmente por la estabilidad del tipo de cambio paralelo y la moderación de algunos rubros tras el pico de comienzos de año. No es una baja estructural, sino un ajuste coyuntural”, explicó.
Para Stul, el foco central hoy pasa por la eficiencia: “Un desarrollador tiene que mirar con lupa la relación entre el costo total y los metros vendibles, la velocidad de ejecución y el mix de unidades. Ya no alcanza con conseguir buenos precios de obra. Hay que lograr productos adaptados a la demanda real, con unidades funcionales y bajo mantenimiento”.
Costos altos, brechas visibles
La diferencia entre valores en pozo y productos terminados continúa marcada por la historia de cada obra. Stul lo resume así: “Todavía hay oferta a estrenar construida con costos anteriores, más bajos. Esos proyectos pueden mantener precios competitivos. En cambio, los emprendimientos nuevos incorporan costos de reposición actualizados y una proyección de inflación en dólares hacia adelante, lo que eleva el valor del metro cuadrado en pozo”.
No prevé una baja significativa a futuro: “Los desarrolladores trabajan con márgenes muy ajustados. La diferencia la dará la ubicación, la calidad del producto y la flexibilidad de pago, más que una baja de precios”.
Radiografía del costo por m2
Según el último relevamiento de la Asociación de Pymes Constructoras de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el valor del metro cuadrado alcanzó u$s1.358,46 en octubre de 2025, con una variación interanual del 26% y un alza mensual de casi 3%.
El dato permite dimensionar el nivel actual:
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En noviembre de 2023, el pico del ciclo llegó cerca de u$s1.800.
Tras la devaluación inicial del actual gobierno, el costo cayó a u$s1.050.
Hoy se ubica lejos del máximo, pero muy por encima de los u$s850 del primer semestre de 2020.
Apymeco también registró una suba mensual del 2,99% en octubre:
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Materiales: 4,41%.
Mano de obra: 1,12%.
Terceros: 2,49%.
Cemento, hormigón y artefactos sanitarios encabezaron las subas, mientras otros insumos tuvieron leves retrocesos.
Distintas calidades, distintos costos
Para una vivienda tipo de 100 m2, Apymeco estima un costo total cercano a $186 millones, sin terreno ni impuestos.
En dólares:
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Construcción básica: desde u$s1.000/m2
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Nivel medio: cerca de u$s1.350/m2
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Premium: más de u$s2.500/m2, según terminaciones y equipamiento.
Factores ocultos que definen el presupuesto
Gustavo Serafín Marín, presidente de Apymeco, advierte que muchos costos previos suelen subestimarse. “Hay gastos como honorarios profesionales, tasas de visado, estudios de suelo y derechos de construcción que pueden representar varios millones de pesos antes de colocar el primer ladrillo”, indicó.
Señaló además que la obtención de permisos se volvió un obstáculo en varias jurisdicciones: “Los tiempos administrativos se transformaron en un factor de riesgo económico. Una demora puede modificar todo el esquema de costos previstos”.
El nuevo escenario obliga a recalcular movimientos. “El sector muestra señales de alivio por esta baja reciente, pero todavía opera con costos altos y diferencias marcadas entre regiones. La clave será seguir muy de cerca la evolución de materiales y permisos, porque de eso depende la viabilidad de los proyectos”, concluyó Serafin Marín.
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