El ladrillo redibuja el mapa porteño: del centro tradicional a los nuevos campeones de la construcción

La edificación cambia de geografía: baja en zonas históricas y crece con fuerza en otras. Dónde se construyen más viviendas en CABA y los barrios sorpresa.

Una obra en Palermo, el barrio que lidera la construcción de viviendas desde hace más de 10 años en CABA

Entre 2020 y 2025, la ciudad de Buenos Aires atravesó una transformación fuerte en su dinámica constructiva. El parate por la pandemia no solo frenó la actividad: abrió un ciclo marcado por el salto de precios, el movimiento de capitales hacia el sector inmobiliario, el apuro por obtener permisos ante posibles cambios regulatorios y la expansión del desarrollo hacia zonas antes relegadas del mapa porteño.

A esto se sumaron dos factores que modificaron el escenario: el cambio de gobierno nacional tras las elecciones de 2023 y la propuesta de reforma del Código Urbanístico presentada en 2024, que reconfiguraron expectativas sobre inversión privada, uso del suelo e infraestructura.

Según un análisis de la plataforma Terres, los permisos de construcción muestran más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio. Un permiso no equivale a un edificio inmediato, pero sí marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá y funciona como indicador del futuro urbano próximo.

El ciclo en tres actos: 2020-2025

El sector vivió un ciclo de tres etapas que redefinió la inversión:

2020-2021: freno y aceleración. El año de la pandemia congeló la emisión de permisos, pero la reacción posterior fue contundente. Durante 2021, el sector aprovechó valores en dólares históricamente bajos, costos de construcción accesibles y programas de blanqueo para lanzar una cantidad sin precedentes de proyectos. Ese año se superaron los 1.000 permisos y se autorizaron cerca de 2 millones de m2 para construcción.

2022-2023: desaceleración y repunte. La actividad entró en una fase errática: 2022 mostró una contracción del 19% en el volumen aprobado, mientras que 2023 trajo la mayor superficie visada desde 2018. Este rebote se explica por la acumulación de proyectos del año previo y por la incertidumbre regulatoria, que empujó a muchos desarrolladores a acelerar sus trámites.

2024-2025: consolidación y dispersión territorial. Los números de superficie autorizada permanecen relativamente estables, pero el mapa de la construcción mutó de forma notable. Si bien Palermo, Belgrano y Caballito mantuvieron su protagonismo, irrumpieron con ímpetu Villa Urquiza, Devoto, Saavedra, Flores e incluso Mataderos como nuevos epicentros de desarrollo residencial en altura.

Datos claves: el nuevo mapa inmobiliario

1. Distribución y volumen de proyectos, según Terres.

• Palermo: 69 Obras (2024), 170.684 m2, 142 Permisos (2025). Crecimiento: +106%.

• Villa Urquiza: 45 Obras (2024), 74.052 m2, 114 Permisos (2025). Crecimiento: +153%.

• Villa Devoto: 37 Obras (2024), 53.800 m2, 98 Permisos (2025). Crecimiento: +165%.

• Belgrano: 27 Obras (2024), 149.675 m2, 73 Permisos (2025). Crecimiento: +170%.

• Núñez: 29 Obras (2024), 72.588 m2, 70 Permisos (2025). Crecimiento: +141%.

• Saavedra: 30 Obras (2024), 39.582 m2, 69 Permisos (2025). Crecimiento: +130%.

• Caballito: 30 Obras (2024), 57.483 m2, 68 Permisos (2025). Crecimiento: +127%.

• Flores: 31 Obras (2024), 40.999 m2, 55 Permisos (2025). Crecimiento: No supera el 100%.

• Villa Crespo: 28 Obras (2024), 53.047 m2, 48 Permisos (2025). Crecimiento: No supera el 100%.

• Mataderos: 16 Obras (2024), Superficie N/D, 48 Permisos (2025). Crecimiento: +200%.

Zona de Parque Saavedra e inmediaciones del Polo DOT. En el barrio de Saavedra, hoy se construye bastante

2. Ranking de crecimiento por barrios.

• Almagro: +223% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +29.

• Mataderos: +200% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +32.

• Belgrano: +170% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +46.

• Villa Devoto: +165% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +61.

• Villa Urquiza: +153% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +69.

• Núñez: +141% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +41.

• Villa del Parque: +139% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +25.

• Saavedra: +130% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +39.

• Caballito: +127% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +38.

• Palermo: +106% de Crecimiento Interanual. Delta de Obras: +73.

Cambio estructural

Federico Ackerman, director de Terres, explicó que la dispersión territorial es el gran cambio estructural. “El capital inmobiliario no se evaporó, solo cambió de destino. El período analizado reveló no solo cuánto se edificó, sino fundamentalmente dónde se relocalizó el desarrollo”, comentó Ackerman. El especialista detalló que la confluencia de tres factores (disponibilidad de terrenos, marcos normativos favorables y valorización sostenida) habilitó la apertura de nuevos territorios para el negocio inmobiliario.

“Este corrimiento geográfico trasciende la mera estadística: representa una redistribución silenciosa, pero efectiva, de las inversiones urbanas. Que Palermo o Belgrano encabecen los rankings resulta previsible; la novedad reside en que Devoto, Saavedra o Urquiza disputen ese liderazgo con cifras comparables”, afirmó.

Nuevos epicentros y jugadores inesperados

El corredor norte y noroeste se corrió. Villa Urquiza, Villa Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo. No solo acumulan permisos, también presentan metrajes significativos, proyectos de escala intermedia y variedad tipológica. Funcionan como prolongación natural de la zona norte tradicional, aunque con características propias en términos de dimensiones de parcela y alturas permitidas. Belgrano confirmó su posicionamiento: aunque presenta menos proyectos que Palermo, los desarrollos son notoriamente más grandes. Una ecuación similar se observa en Colegiales y Villa Crespo, donde lo que importa no es tanto la cantidad, sino la calidad y el valor final del m2 construido.

Aparecieron jugadores inesperados. Mataderos y Almagro se ubicaron entre los barrios con mayor expansión interanual, pese a que sus números absolutos todavía son moderados. Ambas zonas cuentan con disponibilidad de suelo y normativas que habilitan procesos de densificación progresiva.

El dilema del inversor: pozo versus a estrenar

Ante este panorama de expansión, la estrategia de inversión también se modificó. Ignacio Carpinelli, socio de Gewin Desarrolladora, comentó sobre los rangos de precios y la diferencia entre comprar “en pozo” y “a estrenar”. “Hoy los valores de unidades a estrenar y en pozo están casi en niveles similares. Se agota el stock a precios viejos y esos valores no van a repetirse. Las unidades a estrenar se mueven entre 2.700 y 3.500 dólares por m2, mientras que los proyectos en pozo comienzan alrededor de 2.800 y llegan a 4.000 dólares”, explicó Carpinelli.

Aun con costos altos para edificar viviendas, las obras avanzan a buen ritmo en Buenos Aires

El directivo remarcó la ventaja histórica del pozo: “Comprar en pozo permite ahorrar cerca de un 30% contra el valor final de la unidad al momento de la entrega, además de ofrecer financiamiento durante la obra”.

Carpinelli sentenció que, en términos de zonas, Belgrano y Núñez concentraron el desarrollo más sólido de la ciudad. “Núñez será el nuevo epicentro del crecimiento del m2 en Buenos Aires. Por la magnitud de los desarrollos, por la infraestructura que se consolidó y por la cercanía con los corredores más dinámicos, creemos que liderará la suba de valor en los próximos años”, concluyó.

Blindaje y responsabilidades del comprador

La reconfiguración del mapa constructivo y la oportunidad de acceder a unidades de inversión generó un aumento en la cantidad de compradores no profesionales. Esto hizo que la diligencia debida del inversor sea más crucial que nunca.

Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de Spazios, explicó que comprar al pozo es una oportunidad enorme, pero también una responsabilidad que no es cuestión de fe. “Es cuestión de hacer las preguntas correctas y exigir la documentación que proteja al comprador. El principal riesgo reside en los problemas de caja del proyecto. El error común consiste en sumar todas las cuotas como si valieran lo mismo, pero el dinero futuro vale menos que el dinero hoy. Por eso, el comprador debe descontar el valor futuro a hoy para comparar ofertas”, detalló Tapiola, refiriéndose al Valor Neto Actual (VNA).

Insistió en los semáforos para elegir desarrollador: “Un desarrollador que no exhibe nombre, reseñas ni obras terminadas es una alerta. La mejor prueba es tangible: visite un edificio ya terminado del mismo desarrollador, toque, pregunte a un vecino o al encargado”.

Tapiola hizo un resumen de las herramientas de protección:

• Pedir copia de la escritura del terreno más informe de dominio desde el primer día.

• Exigir ver un fideicomiso por obra (“uno a uno”) y las actas o estatutos relacionadas.

• Visitar al menos una obra ya entregada del desarrollador y hablar con un propietario.

• No quedarse con promesas verbales: todo debe estar por escrito (fechas, penalidades, postventa).