Se estabilizan los costos de construcción: ¿conviene comprar una propiedad a estrenar o en pozo en CABA?

La inédita diferencia de precios y la estabilización de costos de obra reconfiguran la inversión en departamentos. La brecha de valores se redujo.

Hay barrios en donde hoy conviene comprar a estrenar pero las obras en ejecución marchan a buen ritmo como este edificio en Chacarita

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un momento con pocos antecedentes. Se mantiene vigente la situación que en varios barrios la unidad a estrenar resulta más accesible para el comprador o inversor que el departamento ofrecido en pozo. Este panorama obliga a reevaluar las estrategias de inversión en ladrillos, un cambio que desarrolladores y brokers ya perciben con claridad.

Según datos de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado para propiedades a estrenar se fija en u$s2.897, mientras que la unidad en pozo asciende a u$s3.032. Esta diferencia de 4,6% marca un antes y un después, ya que históricamente el pozo representó la opción de ingreso más barata. La explicación directa de esta alteración radica en la suba del costo de la construcción.

El costo de edificar en CABA superó los u$s1.300 por metro cuadrado, un valor que se triplica frente a los precios de 2020 y aumenta un 94% respecto a octubre del año anterior. Los nuevos proyectos incorporan este costo elevado, lo cual empuja el valor final de la unidad en pozo. En contraste, las propiedades a estrenar fijaron su precio a partir de costos de obra sensiblemente inferiores.

La estabilización de costos y el nuevo paradigma

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Empresarios Desarrollistas Urbanos (CEDU), confirmó que el panorama tradicional mutó en los últimos meses. "Tuvimos un periodo en el cual las propiedades a estrenar eran más baratas que comprar en pozo porque se encareció mucho el costo de construcción", señaló.

Esto se debió a un gran stock de unidades recién terminadas construidas con costos anteriores, que a la vez se agotó gracias a un intenso periodo de compraventa, impulsado en parte por la oferta de créditos hipotecarios.

Tabakman destacó una tendencia reciente: "El dólar en las últimas semanas fue subiendo con la situación económica general, y eso no fue acompañado por aumento de costos de construcción. El costo de construcción se acomodó a la baja y relajó un poco el estrés que los desarrolladores padecieron hasta ahora".

Para el representante de la CEDU, la coyuntura revierte el escenario. Explicó: "Hoy, comprar en pozo de una cosa que recién inicia resulta atractivo. Los precios del producto terminado a estrenar se acomodaron al alza porque los dueños subieron los valores. El pozo mantiene la virtud de pagarse en cuotas mientras se construye y aprovechar el aumento de precio que naturalmente una cosa en construcción tiene a medida que la construcción avanza".

El inversor actual, post-elecciones, busca resguardar ganancias financieras en ladrillos, y para Tabakman, "comprar en pozo sin lugar a dudas es mucho más conveniente, con un escenario político previsible que sugiere que los precios de las propiedades sigan subiendo y se recomponga el crédito hipotecario".

Pozo versus a estrenar: perfiles de comprador y rentabilidad

Leandro Molina, country manager de Zonaprop, confirmó la particularidad del momento. "Hoy el valor de departamentos a estrenar es un 4,6% más económico que el de las unidades en pozo, un escenario inusual. La unidad a estrenar es una fuerte opción para los que pueden comprar en esta condición, con una ventaja histórica de ser más económica en el momento y ofrecer renta inmediata".

El pozo, no obstante, mantiene su valor como opción de acceso a la propiedad para quienes necesitan un plan de pagos a largo plazo.

A estrenar es más barato que en pozo, pero la brecha se acortó ahora porque los valores para edificar se están estabilizando y ya no suben con la inercia de hasta agosto

Molina también mencionó que la demanda se concentra en las unidades terminadas. "Las unidades terminadas son las que reciben el mayor volumen de demanda. Esto se debe a que las consultas dentro del portal no solo corresponden a inversionistas, sino también a consumidores finales que buscan propiedades listas para habitar".

Matías Stul, de PKS Desarrollos, subraya que la conveniencia "depende directamente del perfil del comprador, su situación y sus planes futuros". Sin embargo, defiende la opción del pozo como generadora de capitalización.

"Hoy el pozo sigue ofreciendo la mejor relación entre precio y rentabilidad esperada, siempre que se elija bien al desarrollador y el momento de ingreso", afirmó Stul.

Estimó que el valor de compra en pozo se ubica entre un 20% y 30% por debajo del valor final de la unidad terminada, y la financiación durante la obra "genera una rentabilidad implícita que muchas veces supera el rendimiento de una inversión financiera tradicional en dólares". El inversor que busca maximizar el retorno a mediano plazo, elige el pozo; quien necesita uso inmediato o resguardo de valor, opta por el producto terminado.

El impacto en los barrios y las cifras de mercado

La diferencia de precios es notoria en la mayoría de los barrios, aunque con variaciones. Por ejemplo, en Núñez el metro cuadrado a estrenar cuesta u$s3.462, frente a los u$s4.042 del pozo. En Recoleta, la diferencia también es marcada: u$s3.435 a estrenar versus u$s3.888 en pozo.

Comparativa:

Según datos de mercado, hoy es más barato comprar a estrenar que en pozo en las siguientes zonas (valores promedio de u$s/m2):

• Puerto Madero: a estrenar u$s6.662 / en pozo u$s6.607.
• Palermo: a estrenar u$s3.901 / en pozo u$s3-909.
• Núñez: a estrenar u$s3.462 / en pozo u$s4-042.
• Belgrano: a estrenar u$s3.703 / en pozo u$s3-772.
• Colegiales: a estrenar u$s3.416 / en pozo u$s3-539.
• Recoleta: a estrenar u$s3.435 / en pozo u$s3.888.
• San Telmo: a estrenar u$s2.692 / en pozo u$s3.047.
• Monserrat: a estrenar u$s3.186 / en pozo u$s3.202.
• San Nicolás: a estrenar u$s2.443 / en pozo u$s2.647.
• Parque Patricios: a estrenar u$s2.235 / en pozo u$s2.617.
• Mataderos: a estrenar u$s2.210 / en pozo u$s2.384.
• Monte Castro: a estrenar u$s2.233 / en pozo u$s2.432.
• San Cristóbal: a estrenar u$s2.146 / en pozo u$s2.359.

Stul explicó la brecha: "En muchos casos esa diferencia se explica porque todavía existe oferta de unidades a estrenar que fueron construidas con costos de obra anteriores, más bajos que los actuales. Esos proyectos pueden mantener precios más competitivos. En cambio, los emprendimientos nuevos incorporan costos de reposición actualizados y una proyección de inflación en dólares hacia adelante, lo que eleva el valor del metro cuadrado en pozo".

Un edificio listo para habitar en Floresta

A futuro, Stul no percibe "una baja significativa en los valores en pozo". La clave, indica, "pasará más por la selección de ubicaciones, la calidad del producto y la flexibilidad en las condiciones de pago que por una baja en precios".

Consejos clave para la compra

En barrios del corredor norte (Palermo, Belgrano, Recoleta), los departamentos a estrenar se ubican entre u$s3.000 y u$s4.300 por metro cuadrado, según categoría y amenities. Las unidades en pozo rondan entre u$s2.700 y u$s2.900 por metro cuadrado.

Mabel Korn, de Korn Propiedades, orienta sobre los precios y el análisis de la inversión. "Comprar en pozo permite entrar con menor capital inicial, pagar en cuotas y aprovechar la valorización durante la obra. Los riesgos se reducen al elegir desarrolladores con trayectoria e inmobiliarias reconocidas", aconsejó.

Una obra que avanza sobre la Avenida Cabildo, en el barrio de Belgrano

En cambio, las unidades a estrenar suelen requerir el pago total al momento de la compra. Para entrar en pozo, Korn recomendó analizar el boleto de compraventa, negociar anticipos razonables y seguir el avance de obra. Para unidades a estrenar, revisar terminaciones, documentación legal y gastos asociados. "En ambos casos, evaluar la proyección del barrio y asesorarse con un profesional especializado", concluyó.

La rentabilidad anual del mercado se ubica en 4,8% anual, lo cual implica que un inversor necesita 20,5 años de alquiler para recuperar la inversión.

Con un valor de ingreso tan particular, la unidad a estrenar se posiciona como una opción de fuerte impacto, sobre todo para quien busca un retorno rápido con un capital inicial más bajo, pero la financiación y potencial de apreciación de la obra nueva aseguran la vigencia del pozo para un perfil con planes de largo plazo.