Desarrollar un proyecto inmobiliario en la Argentina se transformó en un desafío cada vez más complejo. Los costos suben, los márgenes se reducen y los impuestos pesan más que nunca. Según estimaciones de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la carga fiscal ya explica más del 50% del costo total de una obra de un edificio de viviendas, lo que ubica al país entre los de mayor presión tributaria del mundo sobre la construcción.
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El peso invisible que frena la construcción de viviendas: los impuestos representan más del 50% del costo de obras
Un análisis privado confirmó que la carga impositiva eleva el precio del m2 en proyectos en pozo, en un escenario de valores altos para edificar en el mercado.
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Obra en construcción sobre la avenida Santa Fe, en el barrio porteño de Palermo, una de las zonas donde más se encarecieron los costos de edificación por la presión impositiva y el valor del suelo
“El Estado se lleva más que cualquier proveedor de materiales o mano de obra. Esta es la verdadera distorsión”, explicó Malí Vázquez, directora ejecutiva de la CEDU.
De acuerdo con el relevamiento de la entidad, el 52,53% del costo de una obra corresponde a tributos: IVA, Ingresos Brutos, tasas municipales y contribuciones laborales.
Carga que encarece el ladrillo
La estructura impositiva impacta en todos los eslabones de la cadena, desde la fabricación de materiales hasta la venta final. Andrés Brody, CEO de Brody Friedman, detalló que el efecto más nocivo se genera por la acumulación de tributos que se trasladan entre etapas: “Aunque el impuesto de Ingresos Brutos tenga una alícuota baja, su efecto cascada encarece de manera desproporcionada el valor final. El resultado es un precio más alto para el comprador y un margen más estrecho para el desarrollador”.
Brody agregó que los sobrecostos también afectan la competitividad del sector frente a otras inversiones: “En la práctica, un proyecto inmobiliario paga impuestos en cada paso del proceso, muchas veces sobre la misma base imponible. Este esquema castiga la producción y limita la escala de los desarrollos”.
A la carga impositiva se suman tributos locales como la plusvalía urbana y el Impuesto de Sellos, que pueden superar el 20% del costo por metro cuadrado. En la práctica, esto significa que el Estado se convierte en el principal socio involuntario de cada emprendimiento, sin aportar capital ni asumir riesgo.
Estructura sin incentivos
En los últimos dos años, el costo de construcción aumentó entre un 120% y un 140% (hoy nada baja de u$s1.600 por m2), mientras que el precio de venta apenas se ajustó un 20%. El desfasaje comprimió los márgenes y paralizó varios proyectos. “Hoy estamos ante una situación sin rentabilidad en el negocio, y si no hay margen, no se construye”, afirmó Vázquez.
La ejecutiva sostuvo que el esquema tributario argentino “carece de incentivos a la inversión y desalienta la producción de vivienda nueva”. Desde la CEDU proponen una estrategia integral que incluya una reducción del IVA para vivienda nueva, exenciones de Ingresos Brutos, unificación de tasas municipales y eliminación de la triple imposición. También sugieren digitalizar trámites y coordinar políticas entre Nación, provincias y municipios para agilizar procesos.
“Reducir entre un 20% y un 30% los costos mediante reformas fiscales y de gestión permitiría reactivar el sector, ampliar el acceso a la vivienda y generar empleo formal”, remarcó la directora de la CEDU.
Efecto cascada de los impuestos
La estructura de Ingresos Brutos amplifica el costo final sin mejorar la calidad del producto. Cada etapa —productor, distribuidor, constructor y vendedor— paga el tributo, que se acumula sobre el valor anterior. Este “efecto cascada” termina representando varios puntos adicionales sobre el precio final del metro cuadrado.
“Un mismo impuesto se paga muchas veces, y eso genera un sobreprecio artificial. El comprador final no percibe que gran parte del valor que paga corresponde a la carga fiscal”, apuntó Brody.
En la práctica, este modelo resta competitividad frente a otros mercados de la región. En países donde la incidencia impositiva es más baja, los desarrollos pueden ofrecer precios hasta un 40% menores por metro cuadrado.
Por las obras
La presión impositiva no solo afecta los proyectos en ejecución, sino también la preventa. El valor del metro cuadrado en pozo depende directamente de dos factores: el costo de la tierra y el costo de construcción. Con impuestos que superan la mitad de ese total, los precios finales se vuelven difíciles de sostener.
Desde la desarrolladora Gewin, su socio Alejandro Mayer explicó que las incidencias del valor de la tierra en los barrios más demandados de la zona norte de la Ciudad —Palermo, Recoleta, Belgrano, Núñez y Saavedra— oscilan entre u$s450 y u$s700 por m2, con picos de hasta u$s1.000 en zonas premium. “Estas diferencias reflejan que cada proyecto es único y que la carga fiscal puede definir su viabilidad o no”, afirmó.
Mayer agregó que la incidencia varía según la forma de pago y la capacidad constructiva. “En operaciones con canje, el propietario del terreno se convierte en un socio pasivo del desarrollador. En esos casos, la incidencia puede equivaler al 22% o al 35% del total de metros vendibles, dependiendo la escala del proyecto”, explicó.
Terrenos, incidencias y precios del m2
El valor del lote es otro componente clave del precio final de la vivienda. Según Mayer, factores como la zonificación, la geometría del terreno, la proximidad a parques, subtes o polos gastronómicos influyen directamente en el valor. “Un lote en esquina o de doble frente tiene más potencial arquitectónico y se valora mejor que uno a mitad de cuadra”, indicó.
En el mercado actual, las operaciones al contado permiten obtener descuentos de hasta el 30% frente a los acuerdos en canje de metros cuadrados. En los proyectos en pozo, la diferencia entre el precio de lista y el precio de cierre se redujo del 10% al 5% desde 2024, lo que muestra un mercado más competitivo pero también más sensible a los costos.
Cómo transformar un terreno en oportunidad
El director comercial del Grupo Kohon, Iván Briones, consideró que elegir un terreno adecuado es el primer paso para lograr rentabilidad. “Cada metro cuadrado tiene un potencial único. La clave es combinar visión estratégica, conocimiento técnico y un diagnóstico preciso sobre la demanda del entorno”, sostuvo.
Briones explicó que los desarrollos más exitosos son los que logran equilibrar calidad y precio. “La inversión no se trata solo de cemento, sino de crear valor urbano y social. En un contexto de alta presión impositiva, los proyectos deben ser eficientes, sustentables y adaptados al público objetivo”, señaló.
El especialista agregó que el proceso de desarrollo incluye cinco etapas críticas: diagnóstico del terreno, análisis económico, diseño de planos, gestión de permisos y evaluación de la demanda. “Sin planificación financiera y jurídica, ningún proyecto se sostiene. El conocimiento del mercado y la anticipación a las normativas son esenciales para que la inversión prospere”, advirtió.
Qué necesitan los desarrolladores para reactivar el mercado
Los empresarios coinciden en que la recuperación del sector depende de una política coordinada entre niveles de gobierno. Los incentivos fiscales, la estabilidad jurídica y la simplificación de trámites son condiciones necesarias para reactivar proyectos, atraer capital y generar vivienda accesible.
“El ladrillo sigue siendo el refugio preferido de los argentinos, pero para que el mercado crezca se necesitan reglas estables y estímulos a la producción”, resumió Brody.
Para Malí Vázquez, el desafío es estructural. Concluyó: “La verdadera transformación del sector requiere revisar de raíz los incentivos, las cargas y las reglas que hoy lo limitan. Si logramos reducir entre un 20% y un 30% los costos de construcción a través de reformas impositivas y laborales, muchos más proyectos serán viables y el acceso a la vivienda se ampliará”.
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