En la provincia de Buenos Aires, una familia con ingresos formales necesita hoy el equivalente a 65 salarios para comprar una vivienda tipo de tres ambientes. El dato surge del relevamiento realizado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires junto con el Instituto de Política y Gobierno (IPG) de la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA), con sedes en Junín y Pergamino.
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En Buenos Aires se necesitan 65 salarios formales para comprar una propiedad de tres ambientes
Así lo reveló un análisis del Colegio de Martilleros bonaerense y la UNNOBA. El informe relevó el dinero que exige una compra de una casa estándar.
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El estudio, correspondiente al primer semestre de 2025, calculó que el salario promedio formal en la provincia fue de $1.524.216.
El estudio, correspondiente al primer semestre de 2025, calculó que el salario promedio formal en la provincia fue de $1.524.216. En función de ese valor, para adquirir una propiedad de u$s68.327, un hogar debería destinar más de cinco años completos de ingresos sin interrupción. El indicador mide la capacidad real de compra de las familias bonaerenses y refleja la pérdida de poder adquisitivo frente al costo de las viviendas.
El relevamiento se enmarca en un convenio estratégico entre el Colegio de Martilleros y la UNNOBA, que busca generar indicadores de alta frecuencia sobre la actividad inmobiliaria, las tendencias de compraventa y alquiler, y las condiciones de accesibilidad al mercado. La metodología incluyó encuestas a inmobiliarias de los 20 Colegios Departamentales Judiciales y datos de organismos oficiales como INDEC, AFIP, ARBA y BCRA.
El informe determinó que el 65% de las operaciones de compraventa en la provincia corresponde a casas y departamentos, mientras que los terrenos representan el 21% del total. El mercado mantiene un perfil residencial predominante, con un aumento del interés en loteos y urbanizaciones intermedias, en especial en el interior provincial.
En materia de alquileres, el 33% de los contratos corresponde a departamentos, el 31% a casas y el 16% a unidades temporarias. Estas últimas tienen una fuerte presencia en los departamentos judiciales costeros, como Mar del Plata y Necochea.
El informe indica que el valor promedio del alquiler equivale al 36% del salario formal, lo que coloca a muchos hogares en el límite del umbral de asequibilidad recomendado a nivel internacional.
Por regiones
El estudio también evidencia diferencias marcadas entre regiones. En distritos como Necochea (39 salarios), Dolores (43) y Mercedes (49), el acceso a la vivienda resulta más posible, mientras que en La Plata y Lomas de Zamora se requieren entre 82 y 95 salarios, y en San Isidro el número asciende a 228, el más alto de la provincia. Esta brecha refleja la desigualdad de ingresos y precios de los inmuebles entre el conurbano y el interior.
En los partidos del Área Metropolitana (AMBA), donde confluyen urbanización densa e industria, los precios se mantienen altos y los salarios no acompañan. En cambio, en el interior bonaerense, con base agroindustrial y menor presión demográfica, la relación entre ingresos y valores inmobiliarios es más equilibrada.
El trabajo también muestra que el 67,7% de los hogares bonaerenses son propietarios, el 18,9% son inquilinos, y el 13,3% restante habita viviendas cedidas u ocupadas, lo que representa un potencial de formalización futura y ampliación de la oferta.
Para Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, los resultados confirman que el acceso a la vivienda continúa siendo un problema estructural. “Hoy el mercado está más detenido. Los créditos hipotecarios se frenaron por decisión de los propios bancos. Algunos dejaron de ofrecerlos y otros subieron las tasas, lo que complicó aún más la asequibilidad”, explicó.
Colao advirtió que la volatilidad del tipo de cambio también afecta las operaciones. Sostuvo: “Cuando el dólar sube, se encarece el valor en pesos de las propiedades y eso limita la capacidad de compra. En estos meses, el financiamiento bancario volvió a concentrarse en los sectores con ingresos altos y estables”.
Tendencia positiva
El relevamiento muestra, sin embargo, que el mercado provincial mantiene una tendencia positiva desde el segundo semestre de 2024, con una recuperación en la cantidad de escrituras y del crédito hipotecario. En 2025, esa mejora se sostuvo incluso con tasas más altas, y los meses de mayo y julio registraron niveles de actividad superiores a los de años previos.
Colao destacó que la continuidad del repunte dependerá de la reactivación del crédito. “Hace falta una política de préstamos más flexible y más larga. Los bancos deberían ofrecer líneas con tasas previsibles y plazos acordes al ingreso de las familias. Sin crédito, el mercado no puede crecer”, afirmó.
El presidente del Colegio también se refirió al impacto de los costos de construcción, que presionan sobre la oferta. “Los precios de los materiales y la mano de obra aumentaron y afectaron la rentabilidad de los proyectos. Cuando los costos suben más rápido que los precios de venta, los desarrolladores prefieren esperar antes que iniciar nuevas obras”, señaló.
Otro aspecto que resalta el informe es la heterogeneidad de la provincia. Las zonas costeras y portuarias presentan economías mixtas —turismo, pesca, energía—, mientras que el interior se apoya en la producción agroindustrial y las ciudades intermedias. En tanto, el conurbano continúa concentrando el grueso de la actividad urbana y la mayor densidad poblacional.
El documento también incorporó una encuesta de percepción entre los profesionales del sector. Los principales factores externos que inciden en el desempeño del mercado son la situación macroeconómica (21%), la estabilidad política y la seguridad (19%), la oferta crediticia (15%) y el acceso a servicios públicos (14%). Entre los obstáculos internos, se mencionan la falta de innovación, las limitaciones tecnológicas y la dificultad para captar nuevos clientes.
Colao valoró el trabajo realizado junto a la universidad pública y el aporte de los martilleros de los 20 colegios departamentales. “Por primera vez contamos con estadísticas de alcance provincial y regional, no centradas en la Ciudad de Buenos Aires. Estos indicadores van a servir para planificar y tomar decisiones con información concreta”, explicó.
El relevamiento será actualizado de forma semestral y busca consolidarse como referencia del mercado bonaerense. El objetivo, según Colao, es contar con datos que orienten tanto a los profesionales del sector como a los organismos públicos encargados de diseñar políticas habitacionales.
“El desafío es reducir la brecha entre salarios y precios de la vivienda. Hoy se necesitan 65 sueldos formales para comprar una casa promedio, una distancia que solo se puede achicar con crédito accesible y estabilidad macroeconómica”, concluyó Colao.
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