La "Tercera Vía", otra opción de ventas del mercado inmobiliario: por qué crecen otros modelos fuera de franquicias

Cuáles son las razones de este auge en un momento de alza de operaciones y por qué superan al formato tradicional de las inmobiliarias.

El acuerdo entre corredores independientes y redes colaborativas impulsa la venta de propiedades con identidad propia y soporte tecnológico

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En un mercado históricamente dominado por inmobiliarias tradicionales y, desde hace dos décadas, por franquicias internacionales, empieza a consolidarse en Argentina una "Tercera Vía". Son modelos que empoderan al corredor, priorizan la identidad personal y la comunidad, y se apoyan en la innovación tecnológica para escalar.

Nuevas formas, en qué consisten: redes que permiten a los martilleros conservar su marca, manejar sus tiempos y acceder a servicios de fotografía, marketing digital, capacitación y procesos tecnológicos que antes quedaban reservados a grandes estructuras. En varios casos, logran captar operaciones con mayor rapidez y flexibilidad que las firmas tradicionales.

Este crecimiento ocurre en un escenario de recuperación de la compra venta de propiedades, que hasta julio superó las 100.000 escrituras entre CABA y la provincia de Buenos Aires según los Colegios de Escribanos de ambos distritos. La única amenaza inmediata es la pausa de algunos bancos en sus líneas hipotecarias, aunque el eventual impacto en las operaciones recién podrá medirse dentro de dos meses. A esto se suma la expectativa por las elecciones legislativas y el rumbo económico que defina el Gobierno nacional.

En septiembre de 2025, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires mostró además una dinámica particular entre departamentos y casas, con algunos barrios registrando incrementos de precios de dos dígitos interanuales.

Entre USA y CABA

En Buenos Aires, Deinmobiliarios, fundada por Santiago Magnin, introdujo el concepto de “bandera blanca”, ya extendido en Estados Unidos. “Las marcas que importan son las de los corredores híbridos adheridos, no la nuestra”, explicó.

El modelo otorga protagonismo al agente, que conserva su identidad mientras recibe soporte en fotografía profesional, recorridos 360°, posicionamiento en portales y generación de leads. La diferencia está en el esquema de comisiones: un split inicial de 70/30 con posibilidad de alcanzar el 100% tras un determinado nivel de producción.

“Las franquicias se apoyan en la marca madre y un modelo rígido. Nosotros potenciamos la marca propia de cada corredor y multiplicamos su exposición con tecnología y marketing”, sostuvo Magnin.

Los precios en la Ciudad de Buenos Aires

El escenario de expansión se refleja también en la evolución de precios. En septiembre de 2025, el mercado de la Ciudad mostró dinámicas diferentes entre departamentos y casas, con algunos barrios registrando alzas de dos dígitos interanuales, según Zonaprop.

En departamentos, las subas más marcadas se dieron en el noroeste y suroeste:

• Villa Riachuelo: +15% → u$s1.639/m2.

• Núñez: +13,7% → u$s3.312/m2.

• Villa Pueyrredón: +12,1% → u$s2.263/m2.

En contraste, barrios como Retiro (+1,1% → u$s2.647/m2), Parque Avellaneda (+1% → u$s1.590/m2) y Versalles (-4,3% → u$s1760/m2) mostraron escasa variación o caídas. Los valores más altos siguen en Puerto Madero (u$s6.138/m2), Palermo (u$s3.426/m2) y Núñez (u$s3.312/m2), mientras que los más bajos corresponden a La Boca (u$s1.578/m2, Nueva Pompeya (u$s1.440/m2) y Lugano (u$s1.057/m2).

En casas, la tendencia fue distinta. El promedio interanual de suba fue de 6,7%, con picos en:

• Villa Crespo: +23,4%

• Recoleta: +15,7%

• Belgrano: +14,2%

También hubo descensos: Villa Real (-4,7%), Villa General Mitre (-5,6%) y Boedo (-5,8%). En este segmento, los valores más caros se registran en Palermo (u$s3.527/m2), Belgrano (u$s2937/m2) y Recoleta (u$s2.500/m2), frente a los más baratos en La Boca (u$s788/m2), Nueva Pompeya (u$s763/m2) y Villa Soldati (u$s713/m2).

Neurociencias en lo inmobiliario

En La Plata, La Comu, creada por Andrés Zarasola, se define como la primera NeuroRed inmobiliaria del país. El proyecto combina neurociencias, economía colaborativa y gestión inmobiliaria.

“Nuestro diferencial no es solo tecnológico: es cultural, emocional y estratégico”, afirmó Zarasola. El esquema se organiza en dos unidades: la red de Expertos Inmobiliarios, con martilleros independientes que conservan su marca, y el Club de Negocios, un espacio donde escribanos, desarrolladores y proveedores interactúan en ruedas de negocios semanales.

Nuevos modelos inmobiliarios ganan terreno frente a las franquicias y las firmas tradicionales en un mercado en expansión

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La Comu ofrece formación en neuroventas, un portal propio y un ecosistema de sinergias que busca conectar al martillero tradicional con un esquema de alto rendimiento. Ya opera en CABA y otras localidades, y proyecta expandirse a México.

Procesos compartidos

Desde Rosario, Comunidad Futura, liderada por Diego Barriera, apuesta a un esquema cooperativo. Cada profesional mantiene su marca pero accede a procesos estandarizados, tecnología y producción audiovisual.

“El 80% de las inmobiliarias nunca supera los tres agentes. Hay hartazgo con el modelo franquicia: altos costos, baja rentabilidad y pérdida de identidad. Nosotros ofrecemos estándares y soporte, pero sin fee hundido ni manuales rígidos”, señaló Barriera.

El modelo se financia a través de un Fondo de Integración Devolutivo (FID), que actúa como garantía productiva. Incluye acceso a herramientas de inteligencia artificial —tasadores automáticos, analizadores de publicaciones, CRM propio— y marketing centralizado.

“El profesional dedica su tiempo solo al 20% de las actividades que generan el 80% de los resultados. Todo lo demás lo cubre la comunidad”, explicó Barriera.

Productividad y marca personal: La Inmo

En Córdoba, La Inmo, dirigida por Nicolás Casas, se presenta como una red de servicios para inmobiliarias con foco en productividad. Su propuesta combina entrenamiento diario, acceso a oficinas premium y un equipo de marketing de ocho personas que fortalecen la marca personal de cada asociado.

“No es un modelo de volumen, es personalizado. El profesional dispone de portales con su propia marca, fotografía, video, campañas digitales y acceso a desarrollos exclusivos”, explicó Casas.

El esquema consiste en que los asociados entregan 25% de su facturación a cambio de soporte integral. “Acompañamos a profesionales productivos y les acortamos el camino hacia el éxito. Es replicable en cualquier lugar del mundo”, afirmó.

Una tendencia

Aunque cada propuesta tiene rasgos propios, todas comparten un denominador común: priorizan la independencia del martillero y se apoyan en la tecnología y el marketing como palancas de crecimiento.

Mientras las franquicias tradicionales concentran la identidad en la marca madre y operan con estructuras rígidas, esta nueva generación promueve redes flexibles, colaborativas y con fuerte soporte tecnológico. “En Argentina estamos 10 años atrás de lo que ya pasa en Estados Unidos, donde modelos como Side ya son top 10 en el negocio inmobiliario”, apuntó Magnin.

La tendencia refleja un cambio en las preferencias de los corredores: buscan autonomía, rentabilidad y profesionalización. Y el mercado, con precios en alza y demanda sostenida, abre espacio para que esta tercera vía se consolide como alternativa.

Casas concluyó: “Comprar inmuebles sigue siendo la mejor forma de capitalizarse en Argentina. La diferencia ahora es que existen más caminos para comercializarlos, y los modelos colaborativos y tecnológicos se vuelven una herramienta clave para lograrlo”.