En un mercado signado por la complejidad del crédito tradicional y los rigurosos requisitos bancarios, las finanzas colaborativas -a través de herramientas como el crowdlending y el crowdfunding- ganan cada vez más terreno en la Argentina como una herramienta estructurada e innovadora para el financiamiento de la vivienda.
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Financiamiento para viviendas: cómo funciona el modelo alternativo de las finanzas colaborativas
El crowdlending y el crowdfunding son herramientas que vinculan de manera directa a compradores con inversores y desarrolladores. Cuáles son los principales jugadores del mercado local.
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Con apoyo de la tecnología, las metodologías de inversión colectiva diversifican las alternativas del mercado inmobiliario.
Este modelo, que conecta de manera directa a inversores con compradores o desarrolladores, no solo facilita el acceso a los bienes raíces sino que viene operando con indicadores inéditos para el sector, combinando rendimientos en dólares con una morosidad muy baja y hasta nula.
En el terreno del crowdfunding de pozo y desarrollo urbano, firmas como Crowdium permiten a los ahorristas ingresar a proyectos de construcción desde montos acordados en pesos o dólares a través de fideicomisos financieros independientes, y proyectan retornos estimados de entre el 24% y el 28% en dólares al cierre de la obra.
Crowdium está promocionando actualmente el desarrollo inmobiliario Next Neuquén II, al que se puede ingresar como inversor desde un monto mínimo de $1 millón.
La inversión se canaliza mediante un fideicomiso que compra unidades en pozo y de contado, lo que permite acceder por debajo del precio de mercado desde el primer día.
La elección de Neuquén no es casual. Apunta a generar inversiones rentables en el área de influencia de Vaca Muerta, ya que el crecimiento del yacimiento está impulsando una demanda habitacional que no deja de crecer.
Next Neuquén es un edificio de 14 pisos ubicado en Santa Genoveva, que cuenta con rooftop, coworking, gimnasio y rental design. Y está pensado para ejecutivos de la actividad de Oil & Gas.
Cuando el proyecto queda finalizado las unidades se venden revalorizadas. Según explican en Crowdium, tomando la renta durante la obra y la venta final, la rentabilidad estimada es entre un 24% y un 28% en dólares en un plazo de 24 meses.
Además, el fideicomiso es administrado por una fiduciaria registrada ante la CNV, aportando una estructura profesional y transparente.
Préstamos entre particulares
A la par del crowdfunding también se desarrolla el denominado crowdlending, que consiste en la gestión de crédito hipotecario entre particulares, otra propuesta de las finanzas colaborativas que se expande hacia metodologías de inversión colectiva que diversifican las alternativas del mercado inmobiliario.
El dinamismo de este segmento se refleja, entre otros casos, en la operación de plataformas como Lendar, que se encamina a alcanzar los 3.000 préstamos hipotecarios otorgados desde su fundación en 2017.
La firma opera al margen de la banca clásica bajo una tasa de morosidad del 0%, según destacó en un comunicado. Se apoya en un esquema donde inversores individuales e institucionales financian a compradores o remodeladores mediante garantías hipotecarias de primer grado.
Tal como destaca su CEO, Hernán Resnicoff, la fortaleza del sistema radica en la previsibilidad: opera con tasa fija y cuotas fijas en dólares, con Tasas Nominales Anuales (TNA) que parten del 9,5% y préstamos de entre u$s10.000 y el 35% del valor de la propiedad.
El perfil demandante abarca a profesionales, monotributistas y emprendedores que suelen encontrar barreras en el sistema tradicional.
Además, Resnicoff asegura que las solicitudes digitales se resuelven en apenas siete días hábiles. También remarca que logró extender su presencia con fuerza al interior del país, donde ya concentra el 40% de las operaciones.
Un mercado, múltiples propuestas
En tanto, plataformas como Bricksave posibilitan el acceso al mercado de rentas terminadas desde montos bajos vía sociedades SPV, generando rendimientos anuales en dólares por alquileres y plusvalía.
En tanto, hay otras empresas como Sumar Inversión que participan en la financiación colectiva de proyectos locales con esquemas flexibles.
Asimismo, el volcado de liquidez al sector se complementa con herramientas del mercado financiero formal, como los Fondos Comunes de Inversión cerrados estructurados junto a Allaria y supervisados por la CNV, cuya última edición logró captar u$s7,2 millones en tres días para volcar al crédito hipotecario con montos de ingreso desde los u$s500.
Según los expertos del sector, el crecimiento de este ecosistema responde a factores estructurales que explican su consolidación frente a las vías de financiamiento tradicionales.
Por un lado, la baja relación entre el monto prestado y el valor real del inmueble -un ratio loan-to-value que no supera el 35%- garantiza una cobertura sólida sobre activos escriturados que reduce el riesgo de incobrabilidad.
Por otro lado, la tecnología permite fraccionar los tickets de ingreso y acelerar los tiempos de aprobación, democratizando el capital al permitir que pequeños y medianos ahorristas obtengan rentabilidades respaldadas en ladrillos.
