Créditos hipotecarios se tensan y el mercado inmobiliario enfrenta presión por tasas y condiciones rígidas

Las entidades endurecen requisitos y scoring. Economistas y referentes del sector analizan el impacto sobre el auge inmobiliario.

Una pareja hace cuentas y duda sobre si tomar un crédito hipotecario ahora en un contexto de alza de tasas y barreras para acceder por parte de los bancos

Imagen Inteligencia Artificial

El crédito hipotecario atraviesa un momento de mayor rigidez en Argentina. En las últimas semanas, varios bancos privados elevaron de forma significativa sus tasas de interés y endurecieron los requisitos para el otorgamiento.

El salto en las tasas refleja la estrategia de las entidades privadas de frenar la avalancha de solicitudes, en un contexto de liquidez limitada. El aumento encarece las cuotas iniciales y eleva los ingresos mínimos requeridos, lo que restringe el acceso a los créditos y reduce el universo de posibles tomadores. A la par, se intensificaron los filtros de scoring crediticio, lo que implica que incluso quienes cumplen con los ingresos exigidos pueden quedar excluidos por su historial financiero.

El Banco Macro lidera la lista con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 15% para quienes acrediten su sueldo en la entidad, mientras que el Banco Hipotecario escaló a 11,9% y el Galicia se ubica en 11,5%. Estos valores marcan un fuerte contraste con las tasas de los bancos públicos, que todavía ofrecen opciones en torno al 4,9% (pero el Ciudad mantiene el 4,5% de tasa preferencial en ciertas zonas del sur porteño).

“En el mercado de créditos hipotecarios existe un claro descalce entre la oferta y la demanda”, explicó Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam). “El argentino sabe que la oferta no aparece siempre y, en un periodo de baja de la inflación y mejora macroeconómica, las consultas explotaron. Esto les da a los bancos la ventaja de ser más selectivos, ajustando tasas y requisitos para reducir su riesgo”.

Salinas señaló que, tras un piso histórico, el precio del metro cuadrado comenzó a aumentar en algunas zonas, lo que generó la sensación de “ventana de oportunidad”. Según su análisis, ese clima de urgencia empuja a los compradores a iniciar operaciones, mientras que los bancos se aseguran de otorgar menos créditos y con mayores garantías.

Problema estructural

Para Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, el endurecimiento de condiciones es consecuencia de un problema estructural. “Desde septiembre y octubre del año pasado los bancos empezaron a subir tasas por falta de liquidez y exceso de demanda. Cada entidad tenía un volumen inicial para prestar, pero lo fue agotando y hoy no hay mecanismos para renovar ese fondeo: no hay mercado de capitales, ni securitización, ni inversores de largo plazo”, explicó.

El economista agregó que, además de la suba de tasas, se multiplicaron los requisitos adicionales. “Ya no es solo un tema de interés, sino de filtros más exigentes. El dato de agosto mostró una caída del 3% en el crédito respecto de julio. Septiembre probablemente marque un retroceso mayor. Eso implica menos operaciones con crédito y menos operaciones en general”, sostuvo.

González Rouco advirtió que incluso el Banco Nación, que hasta hace poco mantenía condiciones más accesibles, endureció de manera indirecta el acceso al crédito. “Modificó su tasa en las últimas semanas y aumentó el scoring necesario. En un principio estaba en torno a 450 puntos, ahora subió a 909 y tengo comentarios de usuarios a quienes les pidieron 950. Eso es excluir a gran parte de los potenciales tomadores”, remarcó.

Un ejemplo del encarecimiento

El caso del BBVA Banco Francés muestra con claridad las nuevas exigencias. Para acceder a un préstamo, el banco pide acreditar un ingreso neto mensual equivalente a cuatro salarios mínimos, es decir, alrededor de $4.000.000. Con ese ingreso, un cliente puede aspirar a comprar una vivienda de hasta u$s70.234, con un valor estimado en pesos de casi $97.000.000, y recibir un crédito de $77,5.000.000 (el 80% del valor total, el tomador debe disponer del 25% para el anticipo y los gastos asociados en la compra de la propiedad).

La primera cuota estimada asciende a $833.333, con una TNA del 12,5% y actualización por UVA, cuyo valor se ubica en $1.574. El sistema de amortización es francés, con cuotas que al inicio concentran más interés que capital. Además, el seguro de incendio es obligatorio y se incorpora en la cuota mensual.

Scoring, una traba

El scoring bancario es el otro gran filtro. Se trata de una calificación de tres cifras, entre 350 y 850 puntos, que evalúa el comportamiento financiero de cada solicitante: historial de pagos, endeudamiento, ingresos y estabilidad laboral. Un puntaje bajo reduce la posibilidad de acceder a crédito o encarece las condiciones. Al elevar el mínimo exigido por encima de 800, como ocurre ahora en algunos bancos, el universo de clientes potenciales se achica drásticamente.

El impacto en las inmobiliarias es directo. “Hubo operaciones prácticamente cerradas que se frenaron a último momento: compradores con la aprobación inicial que, cuando el banco recalculó, se encontraron con nuevas exigencias o con montos menores al esperado”, señaló Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode.

Es clave ver las condiciones de cada banco y si se cobra el sueldo allí, eso ayuda, pero el alza de tasas pone un freno al sueño de la casa propia

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En otros casos, el crédito se volvió inviable porque la cuota inicial subió demasiado tras el ajuste de tasas. Añadió: "Hoy las tasas están en niveles altos y definen si una operación avanza o no. También subieron los scorings que se piden y los años de antigüedad laboral o como cliente. Incluso hubo casos en los que los bancos enviaron un mail diciendo que replanteaban sus líneas y suspendían créditos aún no aprobados”.

Bryn explicó que cada operación caída implica recursos y tiempo perdidos para las inmobiliarias, y que la combinación de tasas elevadas, requisitos estrictos y suba del dólar genera cautela en compradores y vendedores.

Desaceleración

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, apuntó que en las últimas semanas se observa una desaceleración en las consultas para compra venta con crédito. “Uno de los factores que más influye es la suba de tasas de los bancos privados, que en algunos casos ajustaron entre 5 y 7 puntos porcentuales con respecto a dos meses atrás. El promedio se ubica cerca del 10%, frente al 4,9% de los bancos públicos y provinciales. Este aumento encarece las cuotas y eleva los ingresos que debe justificar el solicitante, lo que excluye a sectores medios”, explicó.

Ibarra sostuvo que los bancos enfrentan tensiones de liquidez por financiar préstamos a 20 o 30 años con depósitos de corto plazo, lo que incrementa su costo interno y los obliga a subir tasas. “Después del boom de créditos que comenzó a fines de 2024, el mercado muestra señales de estabilización. La demanda no se desploma, pero el ritmo de crecimiento se modera”, añadió.

Los PH, entre los más solicitados del mercado inmobiliario para comprar

Respecto a la demanda, señaló que los inmuebles más buscados en CABA son unidades de 1 y 2 ambientes, con valores entre u$s60.000 y u$s120.000, aunque también crece el interés por departamentos de 3 y 4 ambientes que llegan a u$s200.000.

Lo que viene

Desde el sector advirtieron que el sistema financiero argentino carece de herramientas para sostener una expansión sostenida del crédito. González Rouco dijo: “No hay mercado de capitales, ni capacidad de securitizar ni inversores de largo plazo. Cada banco tuvo un fondeo inicial que ya se agotó, y sin mecanismos para renovarlo la oferta se contrae”, explicó.

En ese contexto, la suba del dólar agrega presión: encarece las expectativas de los ahorristas y lleva a las entidades a cubrirse con mayores tasas y filtros más estrictos.

Salinas coincidió en que la clave será la estabilidad. “Una desaceleración de la inflación es positiva, pero sin certidumbre política y cambiaria los bancos tienden a frenar. El crédito hipotecario es a 20 o 30 años, y eso implica atravesar distintos gobiernos y reglas de juego. Si no aparecen políticas de largo plazo, la selectividad actual se va a profundizar”, señaló.

Ambos economistas destacan que, más allá de la demanda latente de viviendas, el futuro del crédito dependerá de contar con un marco de financiamiento estable. La posibilidad de securitizar hipotecas, generar instrumentos de inversión a largo plazo y reducir la volatilidad del dólar aparecen como condiciones necesarias para que los bancos vuelvan a flexibilizar sus líneas.