Los departamentos en CABA lideran la suba de precios en el AMBA: qué barrios se potenciaron mejor

Informe privado confirmó que el valor del m2 en la Ciudad aumentó un 7,7% interanual. Qué ocurre con los alquileres, con aumentos leves por arriba de inflación.

Los departamentos se apreciaron mejor que las casas

Pexels

El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) mostró en agosto un nuevo avance en el precio de los departamentos, con la Ciudad de Buenos Aires a la cabeza. El valor mediano del metro cuadrado se ubicó en u$s2.602, con una suba interanual de 7,7%, de acuerdo con el relevamiento de la Universidad de San Andrés (UDESA) y Mercado Libre Inmuebles. En contraste, el mercado de casas evidenció un incremento más moderado, de 3,7%, con un valor mediano de u$s1.361 por m2.

En la comparación mensual, los departamentos de la Ciudad registraron una variación de -0,3%, lo que refleja cierta estabilidad después de meses de subas. Sin embargo, al tomar un horizonte anual, la tendencia se mantiene positiva y con mayor fuerza que en el conurbano informaron desde Mercado Libre-UDESA. En el GBA Norte el precio de los departamentos avanzó 6,4% interanual, con un promedio de u$s2.171/m2. En el GBA Sur la suba fue de 4,9%, con u$s1.590/m2, mientras que en el GBA Oeste se verificó un alza de 4%, con un valor de u$s1.519/m2.

En donde subieron más

Los mayores aumentos dentro de la Ciudad se concentraron en tres barrios. Agronomía registró un salto de 15,7% interanual, con un valor que ronda los u$s2.315/m2. Le siguieron Villa Crespo, con un alza de 10,4% hasta u$s2.581/m2, y Caballito, con un incremento de 10,2% que llevó el metro cuadrado a u$s2.429. Estos barrios superaron de manera amplia el promedio general de la Ciudad y reflejan un renovado interés por zonas residenciales con buena conectividad y servicios.

Los barrios de mayor cotización mostraron incrementos más moderados. En Puerto Madero, el valor del metro cuadrado alcanzó los u$s5.783, pero la suba fue de solo 4,5% interanual, mientras que en Palermo la variación fue de 6,4%. A pesar de ello, Puerto Madero se mantiene como el mercado más caro de la Ciudad, más que duplicando los valores de barrios medios como Almagro o Villa Urquiza.

En el conurbano, algunos distritos mostraron un dinamismo particular. En el GBA Norte, Escobar lideró la suba interanual de departamentos con 14,6%, por encima de la media de la región. En el GBA Oeste, Ituzaingó registró un incremento de 14,5%, y en el GBA Sur los mayores avances se observaron en municipios como Avellaneda y Quilmes, con variaciones en torno al 3%.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés (UDESA)

El mercado de casas, en cambio, mantuvo una dinámica más contenida. En la Ciudad el aumento interanual fue de 3,7%, con un valor mediano de u$s1.361/m². En el GBA Norte los precios se ubicaron en u$s861/m², con un alza de 2,6%, en el GBA Oeste en u$s702/m² con una variación de 2,7%, y en el GBA Sur en u$s653/m², donde se observó un retroceso de -0,2%. No obstante, dentro de CABA hubo barrios con alzas destacadas en casas, como Villa Madero, donde el precio creció 23,4% interanual, seguido por otros barrios del norte porteño que también mostraron recuperaciones parciales.

Demanda

Más allá de la evolución de los precios, la demanda de departamentos en venta en la Ciudad también mostró un cambio significativo. Según el relevamiento, los contactos de potenciales compradores crecieron 20,8% entre julio de 2024 y julio de 2025, lo que marca una reactivación clara de la intención de compra. Este aumento responde, en parte, a la estabilización de los valores en dólares después de varios años de caída, y a la expectativa generada por el regreso del crédito hipotecario, con nuevas líneas lanzadas por bancos públicos y privados en los últimos meses.

La oferta disponible refuerza la centralidad de los departamentos en el mercado de la Ciudad: representan más del 90% de las publicaciones activas en CABA, mientras que en el Gran Buenos Aires se observa una mayor proporción de casas en los listados. Esta concentración explica en parte por qué las variaciones de precios de departamentos marcan la pauta del mercado en general.

En cuanto a las zonas más buscadas, el ranking de agosto estuvo encabezado por Caballito, Recoleta y Belgrano dentro de la Ciudad, mientras que en el conurbano se destacaron Olivos y Martínez en el Norte, La Plata y Quilmes en el Sur, y Ramos Mejía y Morón en el Oeste. Estas preferencias se explican por la combinación de conectividad, servicios y valores intermedios que ofrecen frente a barrios más exclusivos.

Buenas expectativas

En el balance del mercado inmobiliario, Ariel Champanier, director de Re/Max Premium, destacó que 2025 se presenta como un año con fuerte nivel de actividad. Según su mirada: “El usado se potenció, el crédito ayudó y los blanqueos acompañaron; fueron los factores que empujaron al mercado en estos meses”.

Para Champanier, el sector enfrenta un contraste entre la buena performance de los inmuebles usados y las dificultades de los desarrollos nuevos. Los altos costos de construcción generan una brecha creciente en los valores. “Toda la nueva construcción terminada está saliendo a un valor por encima de la expectativa del comprador. Todavía hay mucha brecha entre el usado y el nuevo”, explicó.

En cuanto a las perspectivas, el directivo sostuvo que la clave será un escenario de financiamiento más amplio y un ajuste de costos que permita viabilizar más proyectos. “Lo que falta es que tengamos créditos más accesibles, que bajen las tasas y que el costo de la construcción se normalice para que el negocio cierre para todas las partes”, concluyó.

Alquileres

Por su parte, Diego Lamarca, experto inmobiliario de la zona oeste del Gran Buenos Aires, precisó que los alquileres “suben levemente por encima de la inflación para nuevos contratos, no más del 2% mensual”. Señaló además que en este corredor “la oferta no se expandió con tanta fuerza como en otros” y que persiste un clima de cautela entre propietarios e inquilinos.

Fuente: Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés (UDESA)

Lamarca agregó: “Notamos un ligero crecimiento. No obstante, sí percibimos una disposición más positiva por parte de los propietarios para iniciar nuevos contratos o renovar los existentes. Esta actitud puede atribuirse en parte a la posibilidad de pactar ajustes por períodos más cortos, lo cual genera mayor confianza en poner las propiedades en alquiler, sobre todo en el centro de Ituzaingó y en áreas cercanas a Morón”.

Lamarca recomendó mantener un diálogo abierto entre las partes: “Nuestro consejo es que mantengan una comunicación clara para negociar posibles ajustes y condiciones en los contratos. Si son inquilinos que buscan la renovación, ayuda mucho su comportamiento, cumplimiento en el pago puntual y el cuidado del inmueble”.

En cuanto a los valores de referencia, en el Oeste del conurbano un dúplex de tres ambientes en Ituzaingó ronda los $700.000 mensuales, mientras que entre Merlo y Morón un departamento de dos ambientes sin cochera llega a $500.000, con cochera se ubica entre $600.000 y $630.000, y los tres ambientes con cochera trepan a unos $600.000. Las casas de tres ambientes con cochera se ofrecen en torno a los $700.000 por mes.