La posible ampliación del estadio de Boca Juniors vuelve a instalarse en la agenda urbana porteña, no solo como una discusión deportiva sino como un proceso con implicancias directas sobre el mercado inmobiliario de La Boca. El debate reabre interrogantes sobre valorización, renovación edilicia y oportunidades de desarrollo en un barrio de fuerte identidad cultural y turística, pero con precios que aún se mantienen rezagados frente a otras zonas consolidadas de la Ciudad.
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Proyecto urbano: cómo la ampliación del estadio de Boca Juniors impactaría en el mercado inmobiliario
La iniciativa reabre el debate sobre renovación, tejido barrial y oportunidades de reconversión del sur porteño. Cuanto vale el m2 en La Boca y unidades en venta.
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La ampliación de palcos figura entre los ejes del anhelo de la dirigencia encabezada por Juan Román Riquelme para completar el estadio, una iniciativa que vuelve a poner en foco a las propiedades linderas y el debate inmobiliario del barrio
Hoy, el valor promedio del metro cuadrado en La Boca ronda los u$s1.200, mientras que en Palermo —uno de los mercados más activos del usado— se ubica cerca de los u$s3.000 por m2. La diferencia marca una brecha del 60%, que expone el potencial latente del barrio ante un proyecto urbano de escala. En términos relativos, La Boca cotiza al 40% del valor de Palermo, pese a contar con uno de los polos turísticos más visitados del país.
La relación entre el club y el barrio resulta histórica e indisoluble. Desde sus orígenes, el estadio condiciona la dinámica urbana, la circulación y el perfil inmobiliario del entorno. La ampliación aparece como una oportunidad para resolver tensiones de larga data entre la vida cotidiana de los vecinos
Desde el ámbito del Real Estate, Pablo Abbatángelo —miembro del Colegio Inmobiliario porteño, exdirectivo del "Xeneize" y nieto de Camilo Cichero, presidente de Boca cuando se colocó la piedra fundamental del estadio— recupera una definición clave del arquitecto José Luis Delpini, uno de los autores del proyecto original de La Bombonera. "El diseño contemplaba un estadio de cuatro caras, aunque el terreno disponible obligó a ejecutar solo tres, con la idea de que futuras generaciones completaran la obra". Ese concepto, planteado en 1938, vuelve a cobrar vigencia ahora.
Un relevamiento realizado por el Colegio Inmobiliario porteño a pedido del club en 2017 aportó datos concretos sobre el escenario dominial. De las 129 viviendas ubicadas en las dos medias manzanas linderas al estadio (cuya dirección es Brandsen 805), un 65% se encontraba en condición de venta inmediata, un 20% presentaba situaciones dominiales subsanables y solo un 15% —19 propiedades— mostraba resistencia a una eventual operación. Dentro de ese grupo, siete viviendas pertenecían a un mismo propietario no residente en la Ciudad, con vínculos comerciales en la zona. El estudio no detectó intrusiones ni ocupaciones ilegales.
La magnitud de una eventual operación inmobiliaria resulta relevante. Según estimaciones del sector, la venta del conjunto de propiedades involucradas podría ubicarse en torno a los u$s15 millones, una cifra que, más allá de su viabilidad concreta, permite dimensionar el impacto económico del proyecto en el tejido barrial.
El mismo estudio descarta la presencia de ocupaciones irregulares y plantea un escenario de negociación posible, con foco en el reemplazo habitacional y no en procesos de expropiación. Desde esta mirada, Abbatángelo remarcó que "la mejora de la calidad de vida del vecino forma parte del equilibrio necesario para cualquier transformación urbana de fondo, más aún en un barrio que convive de manera permanente con eventos multitudinarios".
El impacto inmobiliario no se limita a las viviendas directamente involucradas. La apertura de nuevas trazas, la mejora de la conectividad entre La Boca y Barracas y la consolidación del Distrito de las Artes refuerzan un escenario donde la ampliación del estadio podría funcionar como catalizador de una renovación más amplia. Museos, espacios culturales y polos turísticos ya posicionados conviven con un stock edilicio envejecido, que encuentra en este tipo de proyectos una oportunidad de puesta en valor.
El efecto urbano excede la cuestión habitacional. La Boca concentra el Museo de la Pasión Boquense —el más visitado del país— y articula un corredor cultural junto a Caminito, el Museo Quinquela Martín, la Fundación Proa, el Teatro de la Ribera, Colón Fábrica y múltiples iniciativas impulsadas tras la declaración del Distrito de las Artes.
Desde una mirada urbanística, la ampliación del estadio permitiría repensar la conectividad del barrio. Entre las propuestas históricas figura la apertura de la calle Wenceslao Villafañe hasta Espora, con acceso a Aristóbulo del Valle, para mejorar el vínculo entre La Boca y Barracas y reforzar la conexión con el Hospital Argerich.
Del canto a la venta: cuando la hinchada empuja el debate urbano
En 2018, un video registrado dentro de la Bombonera recorrió redes sociales y medios por un canto tan inusual como directo. Desde las tribunas, la hinchada de Boca apuntó a un edificio ubicado frente al estadio y coreó al unísono: “Vendé la casa..”.
La escena condensó en pocos segundos una tensión histórica entre el crecimiento del club y los límites físicos del barrio. El estadio, ícono mundial, volvió a mostrarse encorsetado por su entorno inmediato, con vecinos y propiedades como frontera concreta de cualquier proyecto de expansión.
Casi siete años después, ese mismo edificio sobre la calle Iberlucea aparece en venta y reactivó un relato que combina fútbol, identidad barrial y discusión urbana.
Días de partido, la calle Iberlucea se transforma en un corredor de hinchas y turistas; el resto de la semana, retoma una dinámica barrial atravesada por historia, patrimonio y vida residencial.
PH a la venta
En este contexto, una de las piezas que volvió a poner el tema en agenda es un PH ubicado frente a la Bombonera, sobre la calle Enrique del Valle Iberlucea al 800. Se trata de un edificio completo en block, valuado en u$s400.000, compuesto por tres unidades independientes y más de 400 m2 cubiertos, ofrecido al mercado como una sola operación.
Desde una mirada inmobiliaria, Gabriel Dorrego, de Vigore Propiedades, destacó que el edificio concentra tres departamentos totalmente independientes, con un total de 10 ambientes, 9 dormitorios y 4 baños, orientación oeste y muy buena luminosidad. Una de las unidades alcanza un metraje cercano a los 250 m2, mientras que el conjunto presenta ambientes amplios, circulaciones funcionales y posibilidades concretas de reorganización interna.
"Por tipología y escala, la propiedad admite usos residenciales, turísticos y comerciales, con alternativas que van desde alquiler temporario y hostel hasta apart hotel, coliving o proyectos mixtos", comentó.
La venta en block aparece como el principal atributo estratégico del inmueble. Para Dorrego, "adquirir la totalidad del dominio en una sola operación permite control pleno del lote, elimina conflictos entre copropietarios y habilita decisiones de planificación a largo plazo, un factor clave en cualquier escenario de reconversión urbana. Esta condición explica el interés que despierta la propiedad más allá de su valor intrínseco y su localización frente a uno de los estadios más emblemáticos del mundo".
Respecto de la eventual vinculación con el club, Dorrego planteó que no resulta indispensable que la propiedad quede en manos de Boca Juniors. Lo determinante es quién ejerce el control del activo. En ese marco, aparecen alternativas privadas ligadas a la gastronomía, la indumentaria o incluso el desarrollo de un pequeño hotel, aunque sin definiciones cerradas.
La ubicación frente a la Bombonera garantiza flujo constante de visitantes y posiciona al inmueble como una pieza con alto potencial de renta y ocupación. Entre las opciones más claras se encuentran el alquiler turístico, proyectos culturales, reconversión comercial o esquemas mixtos, en línea con la identidad del barrio.
En términos constructivos, la propiedad presenta una estructura sólida, aunque requiere actualización de instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas, además de mejoras en terminaciones, tratamiento de humedades, cubiertas y puesta en valor de fachada y accesos. Dorrego concluyó: "El alcance de las obras depende del destino final, pero la base edilicia permite encarar distintos caminos de reconversión sin comprometer la viabilidad del proyecto".
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