Por el nuevo Código Urbanístico alertan que la tierra subirá hasta 40% y se frenará la construcción

Especialistas advirtieron que la reforma del CUR reducirá la capacidad constructiva, encarecerá el suelo y generará trabas para nuevos proyectos.

El nuevo Código Urbanístico busca reorientar la construcción hacia el sur de la Ciudad con incentivos de edificabilidad y límites más estrictos en el norte

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario de incertidumbre a partir de la reforma del Código Urbanístico (CUR), aprobada por la Legislatura porteña a fines de 2024. Diversos especialistas alertaron que la nueva normativa, lejos de ordenar el crecimiento urbano, reducirá la capacidad constructiva en amplias zonas, encarecerá el precio de la tierra y desalentará nuevos proyectos. Según estimaciones, el valor de los terrenos podría subir hasta un 40%, con un efecto directo en el precio final de las viviendas.

Uno de los puntos centrales señalados es la transferencia de ingresos hacia los propietarios de suelo. La modificación del CUR limita la posibilidad de edificar en barrios residenciales donde antes se admitía mayor densidad. Como consecuencia, la renta urbana se concentra en quienes poseen terrenos, sin que eso se traduzca en más metros cuadrados construidos. Para los especialistas, el ingreso adicional de las familias terminará capitalizándose en más precio y no en mayor acceso a vivienda.

El impacto aún no se percibe con toda su magnitud porque los costos de construcción se mantienen en niveles históricamente altos. El valor en dólares de edificar cayó en agosto un 2,3%, pero continúa 107% por encima del nivel de octubre de 2023 y triplica los valores de 2020. De acuerdo con analistas del sector, cuando esa variable se estabilice, la presión sobre la tierra se trasladará de manera más nítida al precio final de las propiedades.

Objetivos del CUR

El nuevo CUR busca revertir el histórico desequilibrio entre el norte y el sur de la Ciudad. La herramienta central es la Capacidad Constructiva Adicional (CCA), que permite generar metros cuadrados en barrios del sur como Lugano, Pompeya, Constitución, Barracas, La Boca y Villa Olímpica y transferirlos a zonas de alto valor como Palermo, Belgrano o Núñez. El sistema también premia la puesta en valor de edificios patrimoniales y la cesión de espacios verdes. El objetivo es crear una “Ciudad Policéntrica” y fomentar la mixtura de usos. Sin embargo, aún no hay expedientes iniciados: el modelo se encuentra en etapa de análisis y consultas.

En la Legislatura porteña, a fin de año, se definieron además Áreas de Desarrollo Prioritario en Constitución, Avellaneda y Pompeya. Según el Gobierno porteño, el desafío es acompañar con infraestructura y financiamiento para que el esquema no quede limitado al plano normativo.

Opiniones

Sin embargo, hay cuestionamientos acerca de la efectividad del CUR. “El impacto puede ser de hasta un 40% en el precio final de las propiedades. Todo ese aumento se transfiere al dueño de la tierra, que es el único beneficiado. El ingreso de las familias no se convertirá en más metros cuadrados, sino en más precio. Eso es lo contrario de lo que debería buscarse desde la planificación urbana”, señaló Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana.

En la misma línea, Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, planteó que la suba todavía no se refleja en toda su magnitud porque los costos de construcción siguen muy elevados. “Hoy el aumento del suelo está pisado por el costo de edificar, pero apenas esa variable se estabilice se va a trasladar a precios. El efecto se verá con fuerza en poco tiempo”, explicó.

Por su parte, Alan Schachter, arquitecto y consultor especializado en código urbanístico y mercado de tierras, advirtió que el nuevo marco no solo encarece el suelo, sino que también introduce demoras y discrecionalidad en la aprobación de proyectos. “Tres de cada cuatro iniciativas en la Ciudad deben pasar por la Dirección General de Interpretación Urbanística. Cada proyecto queda sujeto a la interpretación de un funcionario. No hay parámetros claros y eso abre la puerta a distorsiones”, señaló.

Restricciones y discrecionalidad

El efecto de estas revisiones es un mercado paralelo de terrenos con planos ya aprobados, más buscados por desarrolladores para evitar la incertidumbre. “En lugar de transparencia, lo que vemos es un sistema opaco, con trabas que desalientan la inversión”, agregó Schachter.

Bustos fue contundente al señalar quiénes resultaron favorecidos por la reforma: “Los únicos beneficiados fueron quienes tienen terrenos sobre avenidas, porque en el resto de la Ciudad se perdió capacidad constructiva. Es un retroceso en términos de mixtura de usos y calidad urbana”.

Levrio coincidió y apuntó que la discusión pública se redujo a reclamos puntuales de vecinos sin un modelo de ciudad de largo plazo. “Nunca vamos a ensanchar calles para más autos ni achicar veredas. La evidencia es clara: una ciudad compacta es más eficiente y equitativa. Pero todavía hay quienes creen que el barrio es propio y que debe evitarse la densificación”, sostuvo.

Barrios con impacto desigual

Los especialistas advirtieron que la aplicación del CUR impacta de manera muy distinta según la zona. En barrios como Villa Ortúzar, Villa del Parque y Núñez, la capacidad constructiva se redujo en altura y profundidad, lo que devaluó muchos terrenos. “En varios casos, una casa que antes valía como terreno hoy se vende solo como vivienda usada, porque ya no permite desarrollar proyectos de escala”, explicó Levrio.

La zona sur de la Ciudad quedó otra vez relegada. “La autoconstrucción, que era la principal forma de acceso a la vivienda en esos barrios, quedó prácticamente prohibida. Eso condena a miles de familias a la informalidad, sin posibilidad de escriturar ni acceder a crédito”, planteó Levrio.

Barracas es uno de los barrios del Sur porteño donde el nuevo Código Urbanístico busca atraer inversión y sumar vivienda multifamiliar

Bustos sumó que los incentivos diseñados para promover el desarrollo en el sur no tuvieron impacto real. “La capacidad constructiva adicional fue hecha a medida para un par de desarrolladores. No soluciona el problema de fondo. Lo que se necesita es inversión pública y acceso al crédito”.

Comparaciones internacionales

Los especialistas también trazaron paralelos con otros mercados. Levrio consideró que Buenos Aires aún tiene oportunidades que otras capitales no: “Tres de cada cuatro construcciones en la Ciudad son de planta baja y un piso. Buenos Aires es prácticamente un pueblo, pero todos vivimos en barrios densos y eso genera la percepción de saturación”.

Recordó además la experiencia europea, donde las regulaciones excesivas derivaron en crisis habitacionales, y el caso de Santiago de Chile, donde la expansión periférica trajo problemas de movilidad. “La ventaja de Buenos Aires es que aún puede densificar en áreas consolidadas, pero para eso necesita reglas claras y previsibles”, remarcó.

Un código en revisión permanente

Otro de los problemas señalados es la falta de previsibilidad. “Cada tres o cuatro años estamos en un loop (círculo vicioso) donde se frena la construcción a la espera de cambios. Así no se puede proyectar a largo plazo”, dijo Bustos.

Los tres recordaron que en 2021 la primera revisión del CUR corrigió errores técnicos graves y abrió expectativas positivas, pero la última reforma introdujo restricciones tan fuertes que, según Levrio, “terminarán cayéndose solas por impracticables”.

El desafío del Microcentro

El Microcentro porteño apareció también en la discusión. Para Schachter, el área tiene enorme potencial por su infraestructura y arquitectura, pero enfrenta trabas regulatorias para la reconversión de oficinas en viviendas.

Aseguró: “La normativa de propiedad horizontal requiere unanimidad de los copropietarios para cambiar usos y eso es inviable en muchos edificios. Se necesitan ajustes a nivel nacional para permitir la transformación”.

El diagnóstico final fue compartido: la reforma del CUR encarece la tierra, frena proyectos y concentra beneficios en pocos actores. Bustos resumió: “Las ciudades no se diseñan en un día ni en una campaña electoral. Hay que definir qué áreas preservar, cuáles reconvertir y cuáles renovar. Sin una idea de ciudad a futuro, cualquier código queda condenado al fracaso”.

Levrio coincidió en la necesidad de diseñar políticas basadas en evidencia. “Cada vez dependemos menos del talento individual y más de los datos. La próxima vez debemos aprovechar eso para evitar debates improvisados y pensar en una ciudad más compacta y accesible”, concluyó.