Mercado inmobiilario suburbano, demanda y precios: ¿Cayó el interésde comprar lotes o sigue activo?

Si bien la construcción de más de 5.000 viviendas sigue en ritmo, el boom post pandemia perdió fuerza, pero la tierra sigue en la mira. Costos en alza.

Foto aérea de Tilbury, en el partido de Pilar

La compra de terrenos en barrios privados atraviesa una etapa de reacomodamiento. El boom registrado en la pandemia y la post pandemia quedó atrás, pero la tierra sigue siendo buscada como reserva de valor y proyecto familiar. Las consultas se sostienen, aunque en muchos casos la decisión de construir se posterga por el aumento de costos. En los principales corredores del mercado inmobiliario suburbano —eje norte en el Gran Buenos Aires (GBA), el Oeste, Canning y La Plata— la demanda muestra matices, pero también puntos en común.

El mercado de lotes en barrios privados atraviesa un momento de ajuste. La demanda que había explotado durante la pandemia y la pospandemia se moderó y, en muchos casos, se frenó por el fuerte incremento de los costos de construcción.

Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, fue categórico: “El mercado de lotes hoy está en recesión debido a la fuerte caída de la demanda, asociada al alto costo de la construcción. Los compradores prefieren productos terminados porque las casas se están vendiendo por debajo del costo de reposición. Los barrios más consolidados pueden validar precios altos por la escasez de oferta, pero en los que están en proceso de consolidación el mercado se frenó, ya que los desarrolladores no bajaron valores y la demanda cayó mucho”.

Pilar Chico, una de las propuestas nuevas en el segmento

El corredor de Pilar Norte, a la altura del kilómetro 56,5 de la Panamericana, se transformó en uno de los polos más observados. El cambio de zonificación de la zona abrió espacio a más de diez emprendimientos de lotes que ya suman más de 2.000 terrenos en producción.

Córdoba destacó que en paralelo avanzan tres proyectos de colegios de primer nivel y al menos cinco desarrollos comerciales. “Los compradores buscan verde, menos congestión y servicios cerca del barrio. Muchos proyectos incluyen colegios, supermercados y espacios deportivos con canchas de fútbol, golf o paddle dentro del mismo predio. Ese diferencial es cada vez más valorado”, explicó.

Julio Mallmann, socio fundador de Mallmann Propiedades, coincidió en que la actividad se redujo, aunque planteó que es un buen momento para aprovechar oportunidades. “En Pilar Norte, las pocas operaciones que se concretan muestran caídas de entre 10% y 15% respecto del año pasado. Un lote de 800 m² se ubica entre u$s70.000 y u$s80.000, lo que equivale a unos u$s100 el metro cuadrado. Los más económicos aparecen en el corredor Sor Teresa o cerca de la Ruta 34, con valores de entre u$s60.000 y u$s80.000. Algunos barrios en etapa de pre lanzamiento ofrecen precios más bajos”, señaló.

Puertos, en el partido de Escobar

Mallmann subrayó que la baja demanda generó espacio para negociar: “Estamos en el punto más bajo de la curva de lotes, lo que representa una oportunidad antes de la fase de recuperación. Algunos desarrolladores ya empiezan a aceptar ofertas porque las ventas proyectadas no se cumplieron. Al elegir un barrio es clave analizar tanto la ubicación como el potencial de desarrollo. Pilar Norte tiene proyección: además de colegios, se están planificando centros comerciales que consolidarán el área en pocos años”.

Rumbo oeste

En el Oeste del GBA, la dinámica también perdió intensidad respecto del pico de 2020 y 2021. Julieta C. Gitel, asesora de Matías Szpira Bienes Raíces, indicó que “el mercado de lotes está mucho más tranquilo que durante la pandemia. El alza de los costos de construcción, que acumula cerca de 150% desde 2023, generó que muchos compradores se volcaran a casas ya terminadas. Es más fácil calcular el costo final y mudarse de inmediato que proyectar una obra en un escenario de precios inciertos”.

El agua tambien es protagonista en las urbanizaciones del GBA oeste

Luján concentra buena parte de la demanda, con lotes de hasta 2.000 m2 que ofrecen amplitud y precios relativamente accesibles. Allí se consiguen desde u$s20.000, mientras que en áreas más consolidadas como Francisco Álvarez o Ituzaingó los valores trepan a más de u$s250.000 en terrenos con vistas privilegiadas.

“Los compradores priorizan accesos rápidos a autopistas, seguridad, superficie y nivel de amenities. Hoy se observa más movimiento en operaciones de casas listas que en lotes para edificar desde cero”, apuntó Gitel.

Horizonte sureño

Más al sur, Canning es el corredor que muestra mayor vitalidad. La zona pasó de tener 8.000 habitantes hace 25 años a más de 100.000 en la actualidad. Allí se desarrollaron más de 60 barrios privados y condominios que se consolidaron gracias a la infraestructura vial, con la Ruta 58, la Ricchieri y la futura autopista Presidente Perón. Sabrina Zapico, martillera pública y cotitular de SZ Canning Propiedades, señaló: “El boom pospandemia ya no se siente, pero la demanda sigue activa y más estratégica. Los compradores planifican más, comparan y priorizan barrios con buena accesibilidad, seguridad y servicios”.

Terralagos, en el partido de Canning, uno de los mayor avance en el mercado inmobiliario suburbano

Los proyectos más buscados incluyen Terralagos, El Rebenque, La Providencia, St. Thomas, entre otros. Los precios van desde u$s45.000 en El Rebenque hasta u$s380.000 en Terralagos, en lotes de entre 900 y 1.100 m2. Zapico puso como ejemplo a Puebla Canning, un emprendimiento en lanzamiento con terrenos de 600 a 1.000 m2 desde u$s34.800, con financiación al 100% sin anticipo o con 30% inicial y hasta 30 cuotas fijas en dólares. “Aunque los costos de construcción se duplicaron desde 2023, muchos compradores siguen adelante porque saben que la vivienda terminada siempre cotiza por encima de lo invertido. El que compra en Canning lo hace con intención de edificar”, aseguró.

El crecimiento del sur se acompaña de la llegada de nuevas franquicias gastronómicas y comerciales. “Hoy Canning es un polo urbano estratégico, con centros comerciales, oficinas y parques industriales. El comprador busca invertir en un lote con la seguridad de que su propiedad se valorizará con el tiempo”, agregó Zapico.

Cerca de las Diagonales

En La Plata, el mercado de terrenos también se desaceleró, pero con diferencias entre zonas. Gerónimo Odriozola, broker de Remax Roble, explicó que “durante 2025 la venta de lotes en barrios cerrados mostró un retroceso por los altos costos de construcción. Esto generó más dinamismo en la compraventa de casas usadas dentro de los mismos barrios”.

City Bell concentra la mayor demanda y la menor disponibilidad. “La escasez de lotes disparó una revalorización importante. En Grand Bell, un terreno que en 2024 valía u$s250.000 hoy alcanza u$s350.000, una suba interanual de 40%”, precisó Odriozola.

En contraste, en el corredor de la Ruta 2 los precios se mantienen estables, con terrenos desde u$s30.000 en barrios como Harás del Sur o Campos de Roca. “Los compradores analizan mucho la relación entre expensas y amenities. En algunos casos, expensas elevadas llevan a descartar barrios a pesar de sus prestaciones”, añadió.

Grand Bell, en el partido de La Plata, la compra de lotes continúa, pero bajo un esquema más racional y selectivo

El broker destacó que la caída en el inicio de nuevas obras fue notoria: “El aumento de costos obligó a muchos compradores a postergar la construcción. Hoy el movimiento es mayor en la compraventa de casas usadas, porque la cuenta cierra mejor que encarar una obra nueva”.

Los cuatro corredores muestran una constante: la tierra mantiene atractivo como inversión y resguardo, pero construir se volvió difícil por el alto costo del metro cuadrado y la ausencia de crédito hipotecario. En Pilar Norte los valores rondan entre u$s60.000 y u$s80.000; en el Oeste aparecen opciones desde u$s20.000 y superan los u$s250.000 en zonas consolidadas; en Canning los precios van de u$s34.800 a u$s380.000, mientras que en La Plata la brecha es amplia, desde u$s30.000 en la Ruta 2 hasta u$s350.000 en City Bell.