En caída récord tras casi 4 años: de cuánto será el ajuste de contratos vigentes por la ley de Alquileres

En septiembre, los pactos de la derogada normativa tendrán una actualización que se ubica por debajo de la inflación y lejos de los picos históricos del índice.

Quienes tienen contratos vigentes por la Ley de Alquileres ajustarán su acuerdo en septiembre con el mejor porcentaje desde 2021

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El segmento de alquileres del mercado inmobiliario atraviesa un momento de inflexión, marcado por una novedad que, si bien puede ser vista como un respiro para los inquilinos, también es un síntoma de un panorama económico más complejo. Para los contratos que aún se rigen por la extinta Ley de Alquileres de 2020, la actualización de septiembre se ubica en un 50,36%, la cifra más baja en los últimos cuatro años y muy por debajo de los picos que superaron el 200% a principios de 2024.

Para encontrar un porcentaje de ajuste inferior o similar a este de septiembre de 2025, hay que remontarse a casi 4 años en el tiempo. Recién en noviembre de 2021 el Índice de Contratos de Locación (ICL, que regula el Banco Central) fue inferior, ya que el ajuste anual en aquel momento fue del 49,53%. Luego, al mes siguiente, en diciembre de 2021, ya fue algo superior y llegó al 51,38%. Al ir hacia atrás un poco más, en octubre de 2021 el ICL BCRA anual arrojó 48,57%, también bastante cercano al nivel que corresponderá aplicar el mes próximo.

Por lo cual, una familia inquilina que por un departamento de tres ambientes pagaba hasta ahora $400.000 mensuales pasará a abonar desde septiembre próximo y hasta agosto de 2026 unos $601.440 hasta que culmine su contrato.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó el fenómeno: "Este índice viene cayendo en forma contundente y sostenida hace ya más de un año, cuando tocó su techo en julio de 2024 con 265,05%. Registra una caída del 140% desde comienzos de este año 2025; y de nada menos que del 215% desde julio de 2024".

El impacto en los alquileres

Para los contratos que se pactaron con el DNU 70/2023 y usan otras periodicidades, los porcentajes son los siguientes. Si el acuerdo es por $500.000 iniciales los nuevos valores serán los que se publican a continuación a través del ICL:

• Trimestral: con un ajuste del 7,70%, el alquiler de $500.000 se irá a $538.500.

• Cuatrimestral: con un ajuste del 12,19%, el alquiler de $500.000 pasará a ser de $560.950.

• Semestral: con un ajuste del 18,83%, el alquiler de $500.000 se elevará a $594.150.

El "ida y vuelta" que cambió el mercado

La derogación de la Ley de Alquileres cambió por completo el paisaje. Braña afirmó: "Hoy la competencia es tal que los inquilinos se toman semanas y hasta meses en la elección de su futura vivienda porque saben que pueden hacerlo. Por suerte quedó atrás la pesadilla que sufrimos desde mediados de 2020".

Señaló que la oferta se multiplicó en la Ciudad, pasando de menos de 500 (en diciembre de 2023) a cerca de 20.000 inmuebles disponibles. Esto puso fin a los alquileres "sin publicar" y a la convalidación de precios disparatados, ya que el mercado ahora es competitivo y obliga a la negociación.

Departamentos de dos y tres ambientes entre los más buscados para alquilar

"Hoy no hay una sola locación que no se negocie o el valor, o la periodicidad, o el plazo, o incluso el índice que se tomará para el ajuste", aseguró Braña.

Los propietarios se adecuan a la realidad e incluso aplican bonificaciones en contratos ya firmados, una práctica impensable en el pasado reciente. Este nuevo equilibrio se debe a que "el mercado está intentando encontrar un nuevo equilibrio entre oferta y demanda", amplió.

El problema de las expensas y el valor nominal

A pesar de la mayor oferta y la posibilidad de negociación, el poder adquisitivo del inquilino es un factor clave. Braña dijo: "Es lógico que un inquilino busque lo mejor para su bolsillo". La demanda no convalida ciertos precios, especialmente en unidades grandes, y las inmobiliarias y propietarios deben ajustar sus pretensiones.

Un factor que agrava la situación son las expensas. "Hoy las expensas son un serio inconveniente para la economía de propietarios e inquilinos, aumentaron descontroladamente", remarcó Braña. Lo que antes representaba entre el 5% y 15% del alquiler, hoy puede significar hasta el 50% o más, obligando a los propietarios a reducir el valor del alquilar para hacer el inmueble atractivo.

Perfiles de búsqueda y zonas más buscadas

Agustina Scalese, de Girgola Inmobiliaria, comparte su perspectiva desde el mercado. "La mayoría de gente que busca tres ambientes es una familia con uno o dos niños, pero también la tipología es buscada por más de dos estudiantes que vienen a Buenos Aires y están dispuestos a compartir la vivienda".

Según Scalese, las zonas más buscadas para este tipo de unidades son Belgrano y Núñez, por su practicidad en cuanto a escuelas, actividades deportivas y medios de transporte. En cuanto a las características, los inquilinos valoran el balcón y una cocina unificada con el living-comedor. La antigüedad del edificio no es una prioridad; la gente prefiere reformar y darle su toque personal.

Además de las familias y los estudiantes, Scalese señaló un tercer perfil de inquilino cada vez más relevante: quienes buscan un departamento amplio para sus mascotas. "La gente que busca un dos ambientes amplio o un tres ambientes, también lo hace pensando en sus mascotas". Según la especialista, se espera una novedad importante en este aspecto. "Dentro de muy poco, todavía no salió un decreto, pero en cualquier momento no se van a poder prohibir las mascotas en los edificios. Si bien se pedirán otros requisitos, es algo que a la gente le interpela mucho".

"También le dan lugar al valor de las expensas, las personas que buscan viviendas permanentes, buscan expensas adecuadas a los servicios que tienen, por eso prefieren que no tengan tantos amenities", agregó Scalese.

Estrategias de mercado y un panorama a futuro

Ante la resistencia de precios de los inquilinos, los propietarios y las inmobiliarias adoptan nuevas estrategias. Braña detalla que se están aplicando renegociaciones, rebajas y bonificaciones en contratos vigentes. Además, en los nuevos, se están ofreciendo contratos en pesos, con plazos de 24 meses y ajustes trimestrales o cuatrimestrales, usando como referencia el IPC (Índice de Precios al Consumidor) o el ICL.

"El año próximo, en 2026, ya va a finalizar el efecto residual que aun tenemos hoy de los contratos suscriptos bajo la Ley de Alquileres que eran por un plazo mínimo de 36 meses con ajustes anuales", explicó Braña. Esto significa que el mercado de alquileres entrará en una nueva fase, donde la mayoría de los contratos se regirán por el DNU, lo que podría estabilizar aún más la situación.

El mercado de alquileres pasó de ser una "pesadilla" a un escenario con mayor oferta y posibilidades de negociación. Sin embargo, el problema de fondo persiste, con un poder adquisitivo limitado y el encarecimiento de las expensas, lo que sigue siendo un desafío para quienes buscan una vivienda en CABA y en la mayoría de los rincones del país.