El sector se recupera con cifras clave en hipotecas. El futuro depende de tasas accesibles, dólar estable, costos de construcción bajos y macroeconomía ordenada.
La reactivación del crédito hipotecario volvió a impulsar la compraventa, aunque aún con niveles de acceso limitados para gran parte de la clase media
El mercado inmobiliario argentino despide el año 2025 con cifras que invitan al optimismo, pero con una serie de interrogantes sobre su capacidad para sostener la reactivación a lo largo de 2026. El sector, un histórico termómetro de la economía local, observó una clara recuperación de la demanda en la compraventa y una notable activación del crédito hipotecario, aunque todavía lejos de alcanzar volúmenes masivos.
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El hito central fue la performance de octubre en la provincia de Buenos Aires, el mejor mes en escrituras en 20 años, con 15.321 compraventas, lo que implicó un aumento interanual del 37%. Este rally estuvo traccionado, en gran medida, por las hipotecas, que crecieron un 99% respecto al año anterior, según datos del Colegio de Escribanos bonaerense. Mientras que en CABA, según el Colegio de Escribanos porteños también en octubre se estuvo ante un nivel que está entre los mejores tres de los últimos 30 años con 7.018 escrituras que representaron un 17,2% respecto al mismo mes del 2024 (y se perforaron las 1.500 hipotecas).
Los datos de compraventa del usado desterraron la mala época que sucedió entre mitad de 2018 y 2023, y la derogación de la Ley de Alquileres permitió un escenario mayor de oferta aunque aun los costos son elevados para gran parte de los inquilinos.
No obstante, el foco del análisis se traslada ahora al horizonte. ¿Logrará el sector consolidar la recuperación con un marco de estabilidad macroeconómica? ¿El plan del Gobierno para reducir la inflación y generar confianza se reflejará en tasas hipotecarias que permitan el acceso a la vivienda a la clase media?
Los principales referentes del sector coincidieron en que 2025 fue un año de transición, marcado por un rebote tras los años de piso (2023/2024), pero sin llegar a una expansión plena. Se vieron señales de recuperación, pero factores macroeconómicos limitaron una expansión completa.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, afirmó que hubo una recuperación de demanda, donde "hay gente que se atrevió a la compra de un inmueble". Sin embargo, aclaró que el crecimiento no se pudo sostener en forma lineal debido a factores como el proceso electoral, la volatilidad cambiaria y la falta de previsibilidad en el resultado de los comicios. Liotto también destacó un aspecto positivo en el rubro alquileres: el aumento de la oferta y una indexación mucho más lógica y pagable que la de años anteriores.
Desde la óptica provincial, Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, catalogó el año como "bueno". Colao sostuvo que la tranquilidad del mercado cambiario, posterior a las turbulencias, permitió cerrar una mayor cantidad de operaciones, lo que se notó más luego de las elecciones, donde operaciones pendientes comenzaron a cerrarse.
Virginia Manzotti, presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI), sintetizó los limitantes de la recuperación:
Inflación todavía alta (aunque bajó en comparación con un año atrás) y mucha incertidumbre sobre si las proyecciones de inflación y crecimiento para 2026 se cumplirán.
Crédito aún chico respecto al PBI, que crece, pero sigue siendo marginal en el volumen total de operaciones.
Desconfianza y ruido político-regulatorio, sobre todo en alquileres, lo que limita la decisión de los inversores.
Diferencia entre precios publicados y precio de cierre, que generó una sensación de mercado frenado, ya que las operaciones que se realizaron fueron con descuentos considerables.
Jackie Adanero Simeone, socia de Ana Simeone Realty, coincidió, señaló que el crédito hipotecario que regresó es "para pocos", debido a que las tasas UVA son más bajas, pero los requisitos de ingresos resultan "muy altos para la realidad del promedio de los argentinos".
El consenso entre los especialistas es unánime: para que el mercado inmobiliario sostenga y consolide su crecimiento en 2026, la clave se encuentra en tres pilares que deben ordenarse a nivel macroeconómico.
El sueño de la casa propia se mantiene latente, pero es inaccesible sin financiamiento masivo. Liotto fue contundente: "Lo que se pretende y lo que sería ideal es un mercado hipotecario masivo, predecible, con tasas accesibles, tasas mucho más seductoras y trámites ágiles".
Colao destacó que las tasas siguen siendo muy altas, lo que limita los montos a los que las familias de clase media pueden acceder. Esto se debe a que los ingresos fijos de los salarios han mermado respecto de otras variables económicas, haciendo que los montos que se pueden sacar por las elevadas tasas y cuotas sean muy limitados.
Liotto ilustró la dificultad real: "Hoy imagínate que para contraer un crédito hipotecario necesitamos que el grupo familiar completo presente su recibo de sueldo o la certificación de ingresos para poder llegar al cumplimiento del pago en tiempo y forma". Esto implica que un matrimonio con uno o dos hijos deba trabajar para poder afrontar el pago.
Manzotti consideró que los créditos deben ser creíbles, con tasas reales, plazos más amplios y predecibles. Urgió a una mayor participación de la banca pública y privada, señalando que es un buen momento para pensar en una política de Estado sobre la necesidad de vivienda histórica en el país. El objetivo fundamental son líneas de créditos hipotecarios de plazo largo, entre 15 y 30 años, con tasas muy inferiores a las actuales.
Para Colao, la limitación también se encuentra en el elevado costo de la construcción. Al tener un costo tan elevado, se refleja en el valor de metro cuadrado de venta que "después el mercado no convalida", sostuvo.
Todos los referentes mencionaron la necesidad de estabilidad y previsibilidad política y económica. Liotto sentenció: "Necesitamos es tener un año 2026 confiable, lógico, seguro, estable política y económicamente". Esto incluye que la inflación continúe reduciéndose de manera gradual y sostenida.
Adanero Simeone sumó la necesidad de una simplificación tributaria y de costos de transacción: "Entre impuestos, gastos de escritura, comisiones y costos de cambios de uso, mucha gente posterga decisiones". También destacó la importancia de una estabilidad regulatoria de largo plazo, sobre todo en alquileres, para que los inversores no perciban que las reglas pueden cambiar de un día para el otro.
Daniel Salaya Romera, titular de Salaya Romera Propiedades, analizó el escenario político-económico inmediato. Explicó que, después del sorprendente resultado de las elecciones de octubre que respaldaron al gobierno de Javier Milei, el mercado recobró un mayor impulso, incluso en proyectos que se encontraban en pozo. Además, el anuncio sobre el relanzamiento de los créditos hipotecarios aumentó la expectativa de un progresivo incremento de los valores.
El segmento de alquileres mostró una dinámica de reacomodamiento luego de la derogación de la Ley de Alquileres. La oferta llegó a crecer más de un 100% y, aunque retrocedió, se mantiene alta. Esto generó un escenario más nutrido para los potenciales inquilinos.
Liotto advirtió sobre un factor que genera gran problema: el valor de las expensas. En muchos casos, las expensas alcanzan el 40% del valor del alquiler, lo que condiciona la propuesta del propietario. Un inmueble con expensas altas resulta un "dolor de cabeza" tanto para el inquilino como para el propietario, quien prefiere un contrato de menor valor con tal de no afrontar el costo de sostener la unidad vacía.
En términos de plazos, se observa que un inmueble para alquilar está tardando entre 30 a 35 días en concretar su publicación, lo que sugiere que, si bien hay oferta, el mercado no está hiperdinámico en el cierre inmediato.
En Córdoba, Manzotti proyectó una desaceleración en las subas de alquileres después del salto de 2024/2025. Unidades de mucha antigüedad o mal conservadas podrían requerir rebajas reales para conseguir inquilinos.
Preservar capital: Liotto y Colao coincidieron en que el inversor debe priorizar preservar el capital y evitar riesgos. La recomendación es invertir en ladrillo, que "no traiciona", y buscar inmuebles a "muy buen precio", aun en zona de oportunidad.
Unidades chicas y liquidez: Buscar inmuebles de pequeñas unidades y en barrios con demanda constante (Caballito, Palermo, Belgrano). Adanero Simeone recomendó priorizar la liquidez: unidades chicas y medianas (1, 2 y 3 ambientes) que se alquilan rápido y tienen demanda constante en barrios consolidados con buena conectividad.
Renta Estudiantil y Temporal: Liotto sugirió invertir para alquilar a estudiantes o profesionales, destacó el alto cumplimiento de pago en este segmento. Manzotti sugirió aprovechar las oportunidades en unidades de 1 y 2 dormitorios en zonas vinculadas a universidades, salud y polos de servicios.
Diversificación: Manzotti recomendó diversificar en una, dos o tres unidades de menor valor que en un solo inmueble de alto ticket. Combinar la inversión en un inmueble chico de renta rápida con un lote o casa en zona de expansión resulta una estrategia prudente.
Nichos: Colao señaló que los locales y galpones tienen una muy buena rentabilidad. El e-commerce generó demanda para depósitos y pick-up centers en centros comerciales o polígonos industriales, un nicho de valor para volcar los ahorros.
Inversión a Largo Plazo: Adanero Simeone aconsejó pensar en ciclos: 2026 puede ser un buen año de entrada para quien entienda que la inversión inmobiliaria es un juego de 5 a 10 años, ya que los valores se mantienen por debajo de los máximos de 2017/2018.
Colao consideró que los valores de venta se encuentran hoy en "temas de techos". Explicó que si los precios suben excesivamente, el mercado no lo convalidará, ya que "no va a haber compradores en determinados números", especialmente en el núcleo medio o medio bajo. Colao cree que los precios en dólares se estancarán o subirán uno o dos puntos, pero se sostendrán.
Adanero Simeone proyectó un ajuste alcista moderado en las ventas (promedio 5-10% anual en dólares) si el crédito gana volumen, pero con mucha segmentación. En alquileres, esperó subas más cercanas a la inflación proyectada, con una normalización de precios.
Desde la Cámara de Empresarios de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), el mensaje se enfocó en el clima de optimismo a pesar de las dificultades del contexto ecónomico y costos para edificar que recién bajaron en los últimos meses, proyectaron un 2026 como una oportunidad.
El presidente de CEDU, Damián Tabakman, destacó la representatividad que la entidad logró en los últimos años. Los desarrolladores, junto a otras cámaras (AEV, Camarco, Uocra), avanzaron en la Mesa de la Vivienda, articulando con los Ministerios de Economía y Justicia para elaborar el marco normativo de las hipotecas divisibles, una iniciativa clave para el futuro financiamiento.
Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU, destacó que si bien ya se ven señales positivas en el mercado, lo que falta es el acomodamiento de precios (hoy en CABA el valor por m2 supera los u$s1.300) que impulse definitivamente la actividad. Damián Tabakman, presidente de CEDU, señaló que el optimismo se centra en consolidar la agenda sectorial en 2026, lo que incluye impulsar mejoras en trámites, normativas e impuestos. El sector continuará su articulación con el Gobierno para avanzar en soluciones de financiamiento como las hipotecas divisibles, buscando que el 2026 se presente como una oportunidad para fortalecer la industria.
Damián Tabakman, presidente de CEDU, señaló que el optimismo se centra en consolidar la agenda sectorial en 2026, lo que incluye impulsar mejoras en trámites, normativas e impuestos. El sector también presentará propuestas concretas para las reformas fiscales, impositivas y previsionales que impulsa el Gobierno nacional, buscando que el 2026 se presente como una oportunidad para fortalecer la industria.
Carlos Spina, presidente de AEV, concluyó que "al final, de tanto insistir, se van logrando cosas", en referencia al trabajo articulado con los ministerios. Confían en que 2026 será un gran año para el sector constructor de viviendas.
El mercado inmobiliario termina 2025 como un "precalentamiento" de lo que podría venir, según Adanero Simeone. Manzotti, concluyó que el crecimiento sostenido depende de una política de Estado sobre el crédito hipotecario, y que la necesidad de la vivienda en el país es histórica. Colao sintetizó la esperanza del sector: "Creemos que las tasas van a ir en descenso gradual, que los créditos serán más accesibles y están más disponibles".
El 2026 dependerá del avance en la estabilización macro y de que el sector privado aporte financiamiento viable. Si la economía se ordena, el inmobiliario podrá sostener un sendero de expansión.
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