Créditos hipotecarios impulsan demanda en GBA: cómo se mueve el mercado en los corredores Norte, Sur y Oeste

La demanda de hipotecas vuelve al mercado, pero el contado domina la compraventa. Alquileres estables y oferta récord definen el nuevo ciclo.

Un departamento en la zona sur del Gran Buenos Aires, hay buena demanda. Cuales son los valores para alquileres y compra venta

El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) atraviesa una etapa de profundo reacomodamiento. Sin la Ley de Alquileres y la reactivación de los créditos hipotecarios UVA, los corredores Norte, Sur y Oeste muestran dinámicas diferenciadas. Si bien la compraventa mantiene al contado como modalidad dominante, el interés por el financiamiento bancario crece de forma sostenida, marcando el pulso de la recuperación.

La oferta de alquileres se expande con fuerza en la mayoría de las zonas, y amplía los tiempos de colocación y generan un mercado más equilibrado que el de los años de regulación. Sin embargo, la brecha de precios entre las zonas de mayor poder adquisitivo, que cotizan en dólares, y aquellas con transacciones en pesos, define la geografía del conurbano.

Corredor Norte: dólar, alta demanda y precios que suben

En el eje de Vicente López, San Isidro y Tigre, los precios de los alquileres se consolidaron en dólares, una tendencia que siempre caracterizó a la zona premium del GBA. Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, detalló los valores y la dinámica.

"Vicente López para un alquiler de departamento de dos ambientes pide u$s800 y uno de tres ambientes llega a u$s1.000". Los valores se ajustan en Tigre y San Isidro, donde un departamento similar se ubica entre un 10% y 20% por debajo, respectivamente. Los contratos se pactan por 24 meses y se cierran con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

Vinelli observó una fuerte reactivación de la oferta gracias a la derogación de la ley anterior de alquileres. “Si un propietario ofrece un buen producto a un precio lógico, se alquila en una semana. Si el precio está por encima de la media de la zona, demora un mes”, aseguró. La demanda se mantiene alta, con un pico de interés actual por los alquileres temporales durante el verano, entre mediados de diciembre y febrero.

En la zona norte del GBA aun persiste una gran parte de la oferta en dólares

En cuanto a la compraventa, el corredor norte siente un movimiento "tímido, pero creciente" de consultas por créditos hipotecarios. "Al principio del año estuvo movido, luego la demanda se enfrió por la contracción de la oferta de créditos y el alza en las tasas de interés. Últimamente retoma las consultas por esta modalidad de compra", comentó Vinelli.

La perspectiva a futuro del corredor norte es optimista. Vinelli estimó un alza en los precios de venta del 10% promedio para la zona, con picos más altos en las áreas de mayor valorización. Las zonas más "calientes" de San Isidro y Vicente López son La Calabria y la franja sobre el río. Estas áreas tienen un futuro asegurado por su baja densidad y cercanía a CABA.

Corredor Sur: equilibrio en pesos y el impulso de las urbanizaciones

El GBA Sur, con epicentro en Avellaneda y Lanús, presenta una realidad donde los valores de alquiler se cotizan en pesos, pero registran un crecimiento anual que supera la media de otras áreas. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, describió la situación.

"Hoy los valores promedio en Avellaneda y Lanús rondan los $550.000 a $650.000 mensuales para departamentos de dos ambientes sin cochera, y $750.000 a $900.000 para los de tres ambientes", detalló Belvedere. Las casas de tres o cuatro ambientes alcanzan el millón y medio de pesos. En esta región, los alquileres registran aumentos anuales cercanos al 40% o 45%, un valor que se ubica por encima del promedio de CABA.

Tras la derogación del marco normativo anterior, la oferta se normalizó rápidamente. Belvedere señaló que los propietarios vuelven al mercado con una dinámica fluida: los departamentos bien ubicados se alquilan en menos de 15 días, mientras que las casas demoran entre tres y seis semanas.

La demanda de alquiler sigue siendo muy firme, ya que es la primera opción para muchos. "La oferta mejoró, pero en los segmentos más buscados —dos y tres ambientes cerca de avenidas principales— sigue siendo limitada. Lo que se publica, si está en precio, se alquila enseguida", sostiene el especialista.

Respecto a la compraventa y el crédito hipotecario, Belvedere confirma el regreso del interés. "Con el regreso de los créditos UVA y líneas tradicionales, volvió el interés por la compra con financiación. Todavía predominan las operaciones al contado, pero ya se observan reservas con crédito, algo que no ocurría hace años", explicó.

Una zona del partido de Lanus, en el Gran Buenos Aires sur

Los valores de compraventa en el sur son más accesibles que en el norte del conurbano. Un departamento de dos ambientes ronda los u$s80.000, y las casas o PH de tres y cuatro ambientes se mueven entre u$s100.000 y u$s180.000. Belvedere observó un horizonte estable en valores en dólares. Zonas como Avellaneda Centro, Piñeyro y Dock Sud ganan protagonismo por la renovación urbana, mientras que Lanús Centro, sobre el eje de Hipólito Yrigoyen, registra las mayores valorizaciones interanuales en alquileres, con subas del 50% al 75%. El futuro apunta al corredor sur que combina conectividad y servicios, con mención especial a Canning.

Corredor Oeste: poca oferta y predominio del contado

En el GBA Oeste, que abarca zonas como Morón, Moreno e Ituzaingó, el mercado de alquileres presenta una particularidad: poca oferta disponible y una rotación extremadamente rápida. Paola Sessarego, gerente comercial del Grupo Vaccaro, comentó: "En Castelar e Ituzaingó residencial, los precios de los departamentos se ubican en $450.000 para dos ambientes y $700.000 para tres. Las casas de tres dormitorios, según su estado, se mueven entre $1.100.000 y $1.500.000".

Sin embargo, en los barrios privados de la zona, la cotización migra al dólar, donde un departamento de dos ambientes pide u$s750 y un dúplex se acerca a u$s1.400.

Sessarego afirmó que hay poca oferta, lo que provoca una rotación inferior a una semana para la mayoría de las propiedades. "La demanda aumentó en forma elevada. Se aprecia cada vez más demanda de alquileres en barrios privados por el confort y la seguridad que ofrecen", detalló.

Departamento en el partido de Ituzaingó, en el corredor Oeste del conurbano

El mercado de compraventa en el oeste es el que registra la menor incidencia de los créditos hipotecarios hasta el momento. Sessarego señaló: "Aún no se ven efectos de reactivación de los créditos. Todo se concreta al contado o mediante financiación privada o a través de nuestra constructora".

Si bien la inercia de la compraventa se mantiene lenta, los valores de mercado en el oeste se alinean con los del corredor sur. La zona tiene un horizonte de apreciación en las urbanizaciones cerradas, ya que la gente busca calidad de vida y seguridad.

A continuación, la información de precios en los tres corredores

1. Precios de Alquiler y Venta (Corredor Norte - Vinelli)

• Alquiler (Vte. López): Depto. 2 ambientes: u$s800

• Alquiler (Vte. López): Depto. 3 ambientes: u$s1.000

• Alquiler (San Isidro): 10% menos que Vte. López

• Alquiler (Tigre): otro 10% menos que San Isidro

• Alquiler (Tigre barrio abierto): Casas 2 dormis: desde u$s1.200/mes

• Alquiler (Tigre barrio abierto): Casas 3 dormis: u$s1.400/mes

• Alquiler (Barrio cerrado Gral.): aprox. 20% más

• Alquiler (Nordelta): aprox. 50% más

• Venta (según Zoanaprop): Un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de u$s116.040, mientras que uno de tres ambientes se ubica en u$s176.181.

2. Precios de Alquiler y Venta (Corredor Sur - Belvedere)

• Alquiler (Avellaneda/Lanús): Depto. 2 ambientes: $550.000 a $650.000

• Alquiler (Avellaneda/Lanús): Depto. 3 ambientes: $750.000 a $900.000

• Alquiler (Casas): 3 o 4 ambientes: $1.000.000 a $1.500.000

• Venta (Depto. 2 ambientes): u$s80.000 – u$s85.000

• Venta (Depto. 3 ambientes): u$s110.000 – u$s120.000

• Venta (Casas/PH 3 y 4 ambientes): u$s100.000– u$s180.000

3. Precios de Alquiler y Venta (Corredor Oeste - Sessarego)

• Alquiler (Castelar/Ituzaingó): Depto. 2 amb: $450.000

• Alquiler (Castelar/Ituzaingó): Depto. 3 amb: $700.000

• Alquiler (Castelar/Ituzaingó): Casas 3 dormitorios: $1.100.000 a $1.500.000

• Alquiler (Barrios privados): 2 amb: u$s750

• Alquiler (Barrios privados): 3 amb: u$s1.100

• Venta: en GBA oeste tiene un precio de u$s82.500, mientras que uno de tres ambientes se ubica en u$s108.000 promedio.