Créditos hipotecarios: el público ahora prefiere los de tasa fija

La turbulencia financiera generó cambios en la conducta de los tomadores de créditos hipotecarios. Antes privilegiaban las líneas a tasa variable, porque la cuota podía resultar menor. Pero ahora se están volcando por créditos a tasa fija, para no quedar expuestos a fuertes subas de los intereses, como sucedió en los últimos nueve meses. El costo es levemente más alto que en los préstamos a tasa variable, pero al menos se evitan sorpresas. En los bancos esperan un repunte de la demanda del público, ante la decisión del gobierno, de permitir que hasta u$s 20.000 por año en intereses puedan aplicarse como desgravación del Impuesto a las Ganancias.

La turbulencia financiera que enfrenta la Argentina aumentó el interés del público por los créditos hipotecarios a tasa fija, que comenzaron a desplazar a los de tasa variable, ampliamente favoritos hasta el año pasado. La reciente disposición del gobierno de favorecer la toma de créditos para la vivienda con la posibilidad de desgravar hasta u$s 20.000 de intereses al año de Impuesto a las Ganancias todavía no se sintió en los mostradores, pero los especialistas de las entidades confían en repunte.

En los últimos meses, los bancos más activos en líneas hipotecarias debieron enfrentar una ola de quejas de sus clientes. Ocurre que el aumento de las tasas locales se reflejó también en un fuerte incremento de las cuotas mensuales del crédito para la vivienda.

El BankBoston, por ejemplo, decidió privilegiar en su oferta de productos la línea a tasa fija, cuyo costo financiero total (incluye intereses más gastos) asciende a 13,72% anual en dólares, a 10 años. Gustavo Wainstein, gerente de créditos hipotecarios de la entidad, señaló que «recomendamos esta línea porque es la que más tranquilidad le da a la gente». La entidad suspendió la línea de tasa variable que ajusta cada cuatrimestre y dejó otra que lo hace en forma mensual para evitar desfases.

Ajuste

En el peor momento de la crisis financiera, los clientes que habían sacado la línea variable llegaron a pagar 14,40% anual debido al ajuste, con el consiguiente aumento de la cuota.

El Banco Hipotecario también privilegia la tasa fija. Max Chiom, a cargo de los productos inmobiliarios, aseguró que « 90% de nuestra línea sale a tasa fija porque tenemos fondeo internacional más estable, al punto de que acabamos de reducir la tasa». De 11,50% anual pasó a 11%; 90% de los créditos que ofrece la institución es a tasa fija.

A Banco Río, por su parte, le está cambiando la posición de sus créditos hipotecarios. « Ahora, 70% de los clientes se lleva créditos con tasa fija y 30% con variable, cuando antes la relación era 50% y 50%» aseguró Claudio Miteff, a cargo del sector inmobiliario.

De todas formas, Miteff recomienda elegir créditos con tasa variable porque «en nuestro caso, en ningún momento se ubicó por encima de la fija».

Muchos clientes que tomaron créditos hipotecarios en los últimos dos años se vieron sorprendidos por los cambios bruscos que tienen que soportar en las cuotas mensuales.

Ocurre que la mayor parte de los bancos ajusta sus créditos según la evolución de la tasa de interés local. El factor de ajuste es, en general, la encuesta de la tasa a 30 días que los bancos pagan para captar depósitos a plazo fijo.

Algunas prefirieron reflejar sólo parcialmente el impacto de un incremento que de esta tasa, que a fines de la semana pasada se ubicaba en 7,68% anual.

Sólo dos bancos -el Hipotecario y el Galicia-ofrecen un crédito variable que ajusta según la Libor, es decir, la evolución de una tasa interna cional.

Andrés Sicouly, director de departamento de negocios inmobiliarios del Banco de Galicia, explicó que «como la Libor tuvo una disminución muy fuerte desde que arrancó el año, nuestros clientes se vieron beneficiados con una reducción de la tasa y, por ende, de la cuota mensual, aún en medio de un clima financiero difícil».

Las sucesivas reducciones de tasa de interés de corto plazo que aplicó la Reserva Federal de los Estados Unidos se reflejaron en forma casi automática en la Libor, que pasó de un nivel de 6,50% a principio de año a menos de 3,75% en la actualidad.

Eso sí, ambas instituciones le pusieron un piso a esa reducción posible de tasas, derivado del contexto internacional. En el caso del Galicia, la tasa del crédito no puede bajar de 10,50% anual y el Hipotecario lo fijó en 9,50%.

Pero desde la vereda de enfrente también hay críticas para la tasa variable. Rodrigo Carmona, gerente de productos de ScotiaBank Quilmes, señaló que «el costo total de los créditos a tasa variable que ajustan por tasas internacionales es mucho más alto que las líneas que se manejan con variables locales».

El banco de origen canadiense ofrece una línea variable que ajusta mensualmente, a 11,89% anual de CFT.

El Banco de la Provincia de Buenos Aires lanzó este fin de semana una nueva línea hipotecaria en dólares, a tasa variable. El imán de la propuesta es el pago de una cuota inferior a los u$s 100 por mes por cada u$s 10.000 de préstamo para un plazo de 20 años, con ajuste semestral.

Desconocimiento

Los tomadores de créditos hipotecarios desconocen, en general, la dinámica que tiene la cuota mensual. Ocurre que los bancos sólo publicitan el nivel de tasa de arranque, pero no aclaran cómo serán aplicadas las variaciones. Una vez que el cliente tomó el crédito, si el cambio se define en forma mensual está sujeto a sufrir ya en la segunda cuota un ajuste de lo que paga por mes.

El dato que, en general, no mencionan los bancos es que en la mayoría de los casos ese nivel de tasa inicial es considerado un piso. Por ende, no bajará a lo largo de los 10,15 o 20 años que dure el préstamo. Por el contrario, el endeudado sí está sujeto a un incremento considerable de la cuota ante el menor cimbronazo de la economía local.

De todas formas, algunas entidades prefieren amortiguar el impacto de los ajustes y trasladarlos sólo parcialmente. El objetivo es que la cuota del crédito variable continúe por debajo de la que ofrecen los préstamos a tasa fija, aunque no todos tienen la misma política.