La Recoleta sigue siendo, en el mercado inmobiliario, una zona con fuerte demanda en el segmento de compraventa de departamentos que ostenta la Ciudad de Buenos Aires. A este fenómeno contribuyen sus espacios verdes, los centros comerciales y de entretenimiento, y sus reconocidas avenidas, como Alvear y Callao. Las viviendas más buscadas son aquellas que se encuentran próximas a los espacios verdes o al pulmón de manzana. Ejemplo de ello son la plazoleta Carlos Pellegrini, rodeada por la Embajada de Brasil, y el Jockey Club. También las unidades próximas a plaza Francia y la iglesia Del Pilar. Allí, al precio del metro cuadrado construido se suma el valor del entorno. Por eso, las cotizaciones para operaciones de compraventa oscilan entre los 1.600 y 2.300 por m2 de superficie propia. Otros departamentos con fuerte demanda son los que se ubican sobre la avenida Alvear, por su aire parisino, y sobre la avenida Callao.
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Dejando de lado estas excepciones, el precio promedio para la venta es de entre 1.500 y 2.200 pesos por m2. Caracterización
Mientras que la zona más exclusiva de la Recoleta es aquella que se identifica como «la isla» y está limitada por las avenidas Pueyrredón, Las Heras, Del Libertador y la calle Agüero. Los departamentos se caracterizan por sus grandes superficies y resulta complejo hallar unidades con dimensiones reducidas. Los precios de compraventa oscilan entre los 1.700 y 2.400 pesos por m2. Así, por caso, un departamento sobre la calle Copérnico al 2300, de casi 260 m2, en un 6º piso, con tres dormitorios, 2 cocheras y 2 años de antigüedad, cotiza 630 mil pesos, unos 2.400 pesos por m2. Mientras que el costo de las expensas es de unos 600 pesos mensuales, es decir, unos 7.200 pesos anuales.
Pero el costo de las expensas no es una variable determinante para la demanda a la hora de definir una operación de compra. De hecho, se privilegia el mantenimiento del edificio y el servicio de vigilancia las 24 horas, por encima de los costos. Para un departamento con una superficie de entre 200 y 250 m2, con cochera y vigilancia, el costo de las expensas es de entre 700 y 1.000 pesos mensuales. Mientras que para unidades con una superficie de entre 100 y 150 m2, las expensas oscilan entre 200 y 450 pesos mensuales, por lo que el costo por metro cuadrado es de 2,50 y 3 pesos/mensuales.
Respecto de las construcciones, la antigüedad promedio es de 20 años. De allí que sea fuerte la demanda de unidades a estrenar. Por eso, toda vez que se lanza un nuevo emprendimiento sus desarrolladores proyectan que el edificio esté equipado con aquellos servicios que lo diferenciarán de las unidades antiguas como, por ejemplo: pileta, gimnasio y sauna, según explicó Roberto Ledo de la inmobiliaria Bullrich.
Las operaciones de compraventa, por su parte, se concretan en un plazo de entre 60 y 90 días, a partir del momento en que la unidad es ofertada en el mercado. Mientras que un alto porcentaje de las operaciones se realizan de contado. Por la antigüedad de los edificios, entre tanto, son muchos los departamentos ofertados que carecen de garaje. De allí que resulta clave conocer el precio de locación o compraventa de las cocheras antes de concretar la compra de un departamento, a fin de establecer con certitud el precio total de la vivienda. Entre los alquileres, los precios de cocheras oscilan entre los 120 y 250 pesos mensuales. Por caso, una unidad sobre Quintana al 400, cotiza 200 pesos mensuales; sobre Callao al 2000, 250 pesos mensuales; y sobre Guido al 2.300, cotiza 120 pesos mensuales siempre en el segmento de los alquileres. Mientras que los precios de compraventa de cocheras oscilan entre los 12 mil y 20 mil pesos.
