22 de mayo 2021 - 11:54

Tras boom de demanda de lotes: ¿sigue siendo negocio invertir en barrios cerrados?

El precio aumentó entre un 20% y un 100%. La tendencia que se percibe es que los valores seguirán aumentando. Sin embargo, los especialistas coinciden en que aún sigue siendo el producto estrella de la pandemia.

¿Sigue siendo negocio invertir en barrios cerrados?.

¿Sigue siendo negocio invertir en barrios cerrados?.

La necesidad de cambiar el estilo y la calidad de vida llevó a muchas personas a pensar en la posibilidad de mudarse de la ciudad a lugares en contacto con la naturaleza. Esto aumentó la demanda de consultas y compra de lotes en countries y barrios cerrados. El boom se dio durante el 2020, sobre la base de dos pilares: productos con valores muy bajos y costos de construcción en su piso histórico.

Ya este año, y con precios en acelerado crecimiento, el mercado vive una etapa de revalorización de los lotes. El precio de los terrenos en casi todos los corredores (sobre todo en el norte) aumentó entre un 20% y un 50%, con algunos casos superando al 100%.

Ante estas variables, surgen algunas preguntas: ¿Sigue siendo buen negocio invertir en lotes en barrios cerrados? ¿Continuarán valorizándose o ya están en su techo? ¿Conviene apostar a proyectos en preventa o a barrios consolidados?

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La tendencia que se percibe es que los valores seguirán aumentando en el mediano y largo plazo. Sin embargo, los especialistas coinciden en que aún siguen siendo el producto estrella de la pandemia. La clave está en encontrar esos proyectos que aún mantienen sus precios bajos, ya sea por su etapa de desarrollo o por la cantidad de oferta de la que disponen.

“Siempre es negocio invertir en operaciones con demanda creciente y oferta inelástica”, considera Esteban Edelstein Pernice, director de Castex. “Es una tendencia que no para de crecer. De hecho, y apuntando a toda esta gente que se está mudando al suburbano, en todos los proyectos en los que trabajamos se están lanzando nuevas etapas, algunas fomentadas por el blanqueo”, agrega y continúa: “algunos clientes nos comentan que ni siquiera se habían planteado el tema de vivir en el suburbano, les surgió la inquietud durante la pandemia. Es tan fuerte el fenómeno, que creo que va a ser clave en la recuperación económica de la provincia de Buenos Aires y entiendo que esta situación se repite en todo el país”.

Fleur van Andel, de la familia holandesa desarrolladora de El Metejón, opina que “La tendencia de irse a vivir a las afueras en búsqueda de una mejor calidad de vida llegó para quedarse. Sobre todo en familias con hijos pequeños. El cambio de vivir en un departamento en la ciudad a hacerlo en medio de la naturaleza, rodeado de árboles, pasto, lagunas, etc. es inigualable, no solo para la salud física sino también mental. Además, cada vez más empresas se relocalizan en las afueras ya que perciben que gran parte de sus empleados radicarán allí en los próximos años. Y las zonas suburbanas acompañan este crecimiento con más y mejores servicios de cercanía como nuevos colegios, paseos comerciales, clínicas médicas, etc”, analiza

Cómo invertir en lotes

Ante la pregunta sobre cómo invertir en lotes, la especialista considera que “si ingresamos en la etapa de lanzamiento, o preventa, el negocio está asegurado ya que la demanda se va a mantener constante a través del tiempo. Desde ya que será clave la elección del proyecto, el avance en su desarrollo, su masterplan, los responsables que están detrás, su propuesta comercial, y muchas otras cosas a analizar. En los barrios consolidados que ya están pagando expensas el análisis debe ser más minucioso, en estos casos son ideales para quienes los buscan para construir ya que permiten iniciar las obras de inmediato, aprovechando las ventajas de los costos actuales de construcción”.

“Si ingresamos en la etapa de lanzamiento, o preventa, el negocio está asegurado ya que la demanda se va a mantener constante a través del tiempo

“Si ingresamos en la etapa de lanzamiento, o preventa, el negocio está asegurado ya que la demanda se va a mantener constante a través del tiempo", asegura Fleur Van Andel.

En la misma línea, Ignacio O’Keefe, Director de Inmobiliaria O'Keefe, opina que “al margen de la coyuntura de precios y costos de construcción creo que la tendencia de irse a vivir a zonas suburbanas va a seguir creciendo, y se va a consolidar una vez que pase la pandemia. Las nuevas formas de vivir y trabajar llegaron para quedarse. La gente demanda otra calidad de vida. Teniendo en cuenta entones esta demanda sostenida en el tiempo, y al mismo tiempo una oferta que va a ser cada vez más escasa ya que los corredores empiezan a disponer cada vez de menos tierra para este tipo de emprendimientos, considero que los precios van a continuar en alza, y por esta misma razón invertir en un lote sigue siendo una buena inversión”.

Para Alfredo Deferrari, Presidente de Deferrari Desarrollos, “a la larga siempre es buen negocio, y si nos encontramos en épocas de volatilidad financiera y crisis económica, como en este momento, más todavía. La realidad es que el mercado suburbano está creciendo, y la tendencia que se percibe es que sus precios se valorizarán por encima de los de Capital”.

Sin embargo, Deferrari aclara que “los lotes tienen la desventaja de que los barrios requieren hasta 10 años para consolidarse, y muchas veces la alta oferta que persiste por un largo tiempo atenta contra la valorización. Las casas construidas, por su parte, suelen ofrecerse a precios por encima de lo que cuesta comprar el lote y construirlo por nuestra cuenta, aunque siempre se puede encontrar una buena oportunidad. Finalmente, los departamentos en condominios de pozo son una excelente inversión con una capitalización más corta que los lotes, una salida más rápida, y márgenes más altos producto de la inversión temprana. Hoy estos productos se están comercializando mucho entre un público joven, familias que recién comienzan, y adultos mayores”, considera el desarrollador.

En el corredor oeste, en la zona de Luján, la pandemia impulsó fuertemente la venta de lotes, y la mayoría de la gente que compró ya está construyendo su casa, lo cual favoreció la consolidación de los barrios. Estamos en un momento único, donde la gran mayoría busca vivir en un lugar rodeado de naturaleza y seguridad. El teletrabajo modificó el orden de prioridad, antes centrado en la cercanía a Capital Federal, y hoy en cambio enfocado en la seguridad, los accesos, la conectividad, los servicios y por supuesto el verde y la naturaleza”, sostiene Néstor Ruiz, Director General de Grupo Dinal.

Cuánto cuesta un lote

Con respecto a los precios, Fleur van Andel clara quebarrios cerrados con amplios lotes, lagunas y más del 50% de espacios verdes, el valor del metro puede ir desde los 40 dólares para lotes perimetrales en etapas en desarrollo hasta 250 dólares para lotes al agua en sectores consolidados y bien posicionados”.

A modo de ejemplo, en el corredor Ezeiza-Cañuelas se consiguen lotes en preventa, o sea barrios a desarrollar, desde 30 dólares el metro cuadrado. Por lo general en esos casos se ofrece financiación de entre 24 y 36 cuotas, en dólares o en pesos ajustado por CAC, dependiendo el avance del barrio, con un anticipo de entre el 35 y el 50%.

“En el corredor norte, los condominios en etapa de preventa se encuentran en el orden de los 1.500 dólares el metro cuadrado, mientras que los proyectos terminados, con unidades con entrega inmediata, están en 1.900 dólares el metro cuadrado” cuenta Deferrari.

En el corredor de la zona sur, “los lotes en barrios en etapa de lanzamiento están en 80 dólares por m2, y con entrega inmediata, en barrios más consolidada, en 110 dólares el m2”, suma O’Keefe.

En el corredor Oeste, en un barrio cerrado en la zona de Luján, “se consiguen lotes de 2.000m2 desde 35.000 dólares, y a las lagunas en 100.000 dólares, con la posibilidad de abonarlos en hasta 36 meses. En cuanto a las casas, en nuestro caso ofrecemos la construcción bajo la modalidad de llave en mano, con una financiación de hasta 60 cuotas en pesos, y entrega en 18 meses”, explica Ruiz.

Consejos para comprar, apuntados al inversor

Alfredo Deferrari, Presidente de Deferrari Desarrollos:

  • Lo primero que se debe tener en cuenta es el objetivo de nuestra inversión. Si solo buscamos capitalización o si nuestra intención es contar con una vivienda permanente o de fin de semana que a la vez sea un buen negocio. Si solo buscamos capitalización nuestros intereses personales pueden quedar de lado y enfocarnos 100% en el negocio, de lo contrario el análisis será doble, ya que nadie quiere hacer mal negocio ni aunque esté buscando su propia vivienda.
  • En cuanto al producto existen diferentes opciones: lote, casa o condominio. En todos los casos siempre que se invierte en etapa de pozo o preventa se conseguirán mayores márgenes de capitalización. Los lotes tienen la desventaja de que los barrios requieren hasta 10 años para consolidarse, y muchas veces la alta oferta que persiste por un largo tiempo atenta contra la valorización y la salida. Las casas construidas, por su parte, suelen ofrecerse a precios por encima de lo que cuesta comprar el lote y construir por nuestra cuenta, aunque siempre se pueden encontrar buenas oportunidades.
  • Finalmente, los departamentos en condominios de pozo son una excelente inversión con una capitalización más corta que los lotes, una salida más rápida, y márgenes más altos producto de la inversión temprana. Hoy estos productos se están comercializando mucho en el corredor norte entre un público joven, familias que recién comienzan, separados, y adultos mayores.

Fleur van Andel, familia holandesa desarrolladora de El Metejón:

  • Si ingresamos en la etapa de lanzamiento, o preventa, el negocio está asegurado ya que la demanda se va a mantener constante a través del tiempo.
  • Desde ya que será clave la elección del proyecto, el avance en su desarrollo, su masterplan, los responsables que están detrás, su propuesta comercial, y muchas otras cosas a analizar, pero a modo general el mercado tiene mucho para seguir creciendo. Los efectos de la pandemia en el cambio de hábitos de vida van a perdurar una vez que haya pasado.
  • En los barrios consolidados que ya están pagando expensas el análisis debe ser más minucioso. Estos casos son ideales para quienes los buscan para construir ya que permiten iniciar las obras de inmediato, aprovechando las ventajas de los costos actuales de construcción.

Consejos para comprar, apuntados al consumidor final

Ignacio O’Keefe, Director de Inmobiliaria O'Keefe:

  • Quien compra para irse a vivir, o destinar la vivienda a fin de semana, debe empezar por elegir la zona que es de su preferencia, y luego los accesos al emprendimiento, lo cual además de representar una comodidad es un factor de seguridad.
  • Una vez en el barrio hay que observar las calles, el paisajismo, la iluminación, en los detalles está el secreto. Luego debemos visitar los espacios comunes, infraestructura deportiva y social, su mantenimiento, etc.
  • Finalmente, una vez en el lote, es importante analizar su orientación, sus espacios linderos, y por supuesto los servicios con los que cuenta y sus dimensiones.
  • Otro dato importante a tener en cuenta son las expensas, que si bien suelen ser más bajas de lo que se piensa hay que solicitarlas para asegurarse. La clave para unas expensas acotadas, en general, está en el volumen de lotes del emprendimiento. A mayor cantidad de unidades mayor el prorrateo de las expensas. Hoy en un barrio cerrado de 1.000 lotes con amenities como club house, piscina, cancha de tenis y futbol, se abonan unos $ 15.000.

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