Si la salud de la economía de los EE.UU. está hoy bajo examen, nada contribuyó más que la crisis del mercado de la vivienda para reclutar el germen de la preocupación. El malestar inmobiliario -cuyos orígenes pueden rastrearse en la segunda mitad de 2005- ya no califica como un hecho novedoso. No obstante, su gravitación persiste. En la medida en que la crisis no toca fondo pero, a la vez, el contagio no se difunde deprisa, la hipótesis de una recesión mantiene una incómoda vigencia. No se la puede corroborar, pero tampoco la evidencia disponible facilita una refutación concluyente. Los recientes malabares retóricos de Alan Greenspan dan acabado testimonio de ello.
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La retracción inmobiliaria supuso una caída de 4,2% en la inversión residencial de los EE.UU. en 2006, poniéndole un abrupto punto final a una secuencia sin interrupciones de diez años de expansión (que, al acelerarse, promedió una velocidad de 9% de 2003 a 2005). El ímpetu inmobiliario supo acercar una contribución de medio punto adicional a la tasa de crecimiento de la economía. En 2006, su reversión no sólo anuló tal aporte sino que le quitó el equivalente a un cuarto de punto. Pero, se dijo, la crisis de los bienes raíces dista de haber encontrado un piso. Todavía se desliza por un plano inclinado: en el cuarto trimestre, la inversión residencial se contrajo 19% (casi cinco veces el promedio del año) y, por ende, a la hora de medir su contribución al avance del nivel general de actividad, se advierte, en el margen, un impacto negativo de 1,16% del PBI.
Que esta furia se detenga depende de tres factores y no de uno -la lozanía de la demanda-como a veces se presume. Quien bucee en la información reciente, advertirá primero la presencia de una inercia desfavorable que torna difícil, si no imposible, que la construcción pueda repuntar antes de mediados de 2007. En enero, por ejemplo, se terminaron 1.880.000 viviendas (anualizadas), apenas 8% menos que un año atrás. Pero se comenzaron sólo 1.408.000 lo que constituye el valor más bajo de la serie desde que colapsó la fase de bonanza. Esto es un resbalón de 14% con respecto a diciembre y casi 38% menos que doce meses atrás, cuando se empezaron más de 2.200.000.
Unifamiliares
En términos de viviendas unifamiliares se concluyeron 1.528.000 unidades en enero y se comenzaron 1.108.000. Una cifra no muy distinta de las casas vendidas en diciembre -1.125.000- pero, dado el fuerte traspié registrado en enero, cuando se transfirieron apenas 937.000, todavía por encima de lo que el mercado pareciera dispuesto a absorber. Sin embargo, para cerrar el círculo, la demanda debería ser capaz también de digerir el exceso de inventarios de casas en oferta, listas a estrenar, y que todavía no han encontrado un comprador (la diferencia entre los habituales 4,5 meses de ventas y el stock actual de 6,8). Se requiere, entonces, un nivel de transacciones superior -en forma sostenida-al que asumen las nuevas obras. Y , a decir verdad, nada indica que sean las ventas en alza y no un menor volumen de construcción el que lidere esa necesaria convergencia.
Que la economía haya absorbido este shock (y el de una paralela recesión en la producción automotriz) sin que descarrile la expansión dice mucho acerca de la robustez de su entramado, pero también denota que el contagio de la convulsión inmobiliaria -sus temidos efectos secundarios-ha permanecido bajo control. «Encapsulado», es el término que reitera la Fed.
Nada suscita más atención, a la hora de esbozar un balance comparativo entre lo que ocurre y lo que pudiera haber sucedido, que la capacidad de resistencia de los precios de la vivienda.
Máxime luego de un «boom» vigoroso que los llevó, escrupulosamente medidos, y a nivel nacional, a duplicarse en el período 1995-2005.
Si bien los informes de ventas de nuevas propiedades revelan signos de debilidad -en enero, por ejemplo, la mediana de precios resultó levemente inferior a la que rigió en 2005- no hay manera allí de corregir los guarismos por las diferencias de ubicación, equipamiento y calidad que puedan presentar los distintos lotes de viviendas vendidos a lo largo del tiempo. Cuando esas características son tomadas en consideración -usando un «pool» de información proveniente de las dos principales agencias hipotecarias, Fannie Mae y Freddie Mac, que, identificando transacciones repetidas sobre una misma propiedad, permite una adecuada trazabilidadlos resultados concretos difieren mucho de las versiones anecdóticas.
Surge de allí que la crisis inmobiliaria es todavía un fenómeno de desaceleración en la suba de precios y no de caída lisa y llana. Ello no quita que en 25 distritos metropolitanos -en el cuarto trimestre-se hayan observado mermas de precios pero, a nivel nacional (282 áreas), el saldo es un aumento (anualizado) de 4,47% (5,87% a lo largo de todo 2006). En consecuencia, el impacto de la crisis sobre los patrimonios de las familias -de lejos, el principal fantasma al acecho-no se traduce aun en una merma de riqueza. Basta con advertir la actual zozobra que cunde en el mercado de hipotecas subordinadas para preguntarse qué hubiera ocurrido si el valor del colateral de los préstamos -las viviendas existentes-hubiese naufragado en la debacle.
Contagio
Con todo, las señales de contagio son visibles (más allá de la repentina iliquidez del mundo de las hipotecas secundarias y las dificultades crecientes de refinanciación). Si bien el consumo se mantiene a flote, queda claro que el gasto de capital no se ha preservado indemne. La inversión no residencial -muy pujante durante los cuatro primeros trimestres de retracción en la construcción de viviendas-sintió el impacto sobre el filo de 2006. Se retrajo 2,4% en el cuarto trimestre (tras haber crecido 10% en el tercero) y la información sobre gasto en bienes durables de producción de enero no presagia que nada mejor vaya a acontecer en el futuro próximo.
Este es, pues, el tablero de ajedrez en donde anida la tesis de una recesión en camino en los EE.UU. Como se dijo, será arduo despejarla -por sí o por no-mientras la crisis inmobiliaria no marque un piso convincente o la contaminación de sus efectos adversos no acelere su marcha.
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