Economía

Por la incertidumbre, la inversión en real state mira otra vez a Uruguay

Tras las restricciones cambiarias y los cambios políticos, surgió un nuevo perfil de inversores que ni siquiera poseen cuentas en el exterior.

Vitrium Capital es una desarrolladora inmobiliaria de origen argentino con 13 años de experiencia en el mercado de real estate. Gestiona proyectos en Argentina, Uruguay, México y Estados Unidos como parte de su estrategia de regionalización. En una charla con Ámbito Financiero, su CEO Martín Schulz, explicó cómo la incertidumbre política y cambiaria de Argentina generó un nuevo perfil de inversor de clase media que busca mayor renta y tranquilidad comprando inmuebles en Uruguay.

Periodista: ¿Cuál es el nuevo perfil de inversor que están advirtiendo?

Martín Schulz: Desde agosto a esta parte, comparado con los meses anteriores, se incrementó fuerte el número de consultas sobre nuestros proyectos en el exterior, principalmente en Montevideo y Carmelo. Durante septiembre y octubre se empezaron a cerrar muchas operaciones. Y vimos muchos cierres de operaciones en Uruguay con inversores argentinos. No solamente inversores tradicionales. A modo de ejemplo, de las últimas cuatro que cerramos estos días, tres son con inversores argentinos que invierten por primera vez en el exterior. Ni siquiera tienen cuenta afuera. Eso claramente muestra un nuevo tipo de inversor que hasta ahora no habíamos visto.

P: ¿Qué buscan estos inversores en esta coyuntura económica de la Argentina?

M.S.: Creo que lo que buscan es una renta en una moneda de menor volatilidad y donde sienten que el valor de la propiedad se sostiene en el tiempo. De hecho tiende a ir creciendo en el tiempo, cuando el mercado de real state en el último tiempo en Argentina tuvo muchos ciclos distintos. Hoy tenemos restricciones a compra de dólares. En el mercado argentino es difícil evaluar cuánto vale una propiedad. Entonces el que hoy pudo separar algo de dinero y piensa a futuro, a largo plazo, sentimos que está priorizando si tiene la posibilidad de invertir en un proyecto en el exterior, donde además tiene seguridad jurídica, estabilidad política, donde el crecimiento de la economía ha sido bastante sostenido. Además Vitrium hoy tiene una ventaja respecto a otros desarrolladores porque ya llevamos en Uruguay varios años, y el track record de proyectos es importante para una persona que toma una decisión de inversión.

P: ¿Qué otros atractivos ofrece esta opción de inversión?

M.S.: Otra ventaja que tiene Uruguay es que está cerca. Porque hoy hay oportunidades en todo el mundo, Europa, Estados Unidos; en pequeñas ciudades a las que luego nunca vas a ir. En cambio Montevideo está a tres horas barco; Carmelo a sólo dos horas. Son proyectos que son palpables, a los cuales un inversor puede ir en cualquier momento. Y las rentabilidades que ofrecen son bastante interesantes también. Si uno piensa que puede sacar hasta un 6% anual de una propiedad convertido a dólares más una plusvalía que anualmente puede ser de otros 5 o 6 puntos, termina siendo una inversión muy rentable. Y mucho menos expuesta a volatilidades económicas o cambios políticos.

P: ¿Cómo es la operatoria para pagar?

M.S.: Ofrecemos la posibilidad o de pagar acá en pesos argentinos un lote en Carmelo, y también proyectos desde el pozo o departamentos en Montevideo en dólares acá en Argentina.

De esa manera nosotros no sacamos los dólares sino que permitimos pagar localmente. Eso mostró un incremento muy fuerte en estos meses y mucho interés y muchos cierres con inversores nuevos. Si el inversor tiene el dinero afuera lo paga afuera, que es lo ideal porque el proyecto está afuera. Pero nosotros tenemos una base de operación grande en Argentina, y tenemos mayormente empleados en el país, muchas veces terminamos usando renta del exterior para traerla a la Argentina y por eso tenemos la posibilidad de ofrecer comprar localmente a alguien que no tiene la posibilidad de sacar el dinero.

P: ¿Cómo se tramita el dominio sobre el bien?

M.S.: Depende del tipo de producto. Si es un producto terminado es como si fuera una escritura común. Si es un emprendimiento desde el pozo por ahí es un contrato de inversión inicialmente, más adelante se firma el compromiso y se traslada el dominio durante el proyecto o cuando está terminado. Nosotros tenemos un proyecto que ya está terminado y consolidado y donde quedan poquitas unidades por vender en Parque Batlle; tenemos un proyecto que está en un 75% de grado de avance que se entrega a mitad del año que viene, cerca del mar en Uruguay. Y dos proyectos que están en etapa de prelanzamiento y que cada uno es un poco distinto el formato y el tipo de contrato que se firma y el tipo de boleto. En total, tenemos cuatro en Montevideo y Carmelo Golf. Son los cinco que tenemos en Uruguay.

P: ¿Tienen otros en la región?

M.S.: Adicionalmente estamos lanzando dos proyectos en Paraguay en 2020. Uno residencial de unidades chicas, para la clase media y otro de oficinas de coworking un poco más premium. Tenemos también un proyecto en Estados Unidos. Y también uno en Argentina, Pueblo Caamaño es un proyecto que se está consolidando fuertemente con un centro comercial, oficinas, viviendas, en la zona de Pilar.

P: ¿Cómo se obtiene la renta que ustedes prometen al inversor?

M.S.: La renta de hasta un 6% proviene de alquiler del inmueble. Es un rendimiento que tenemos en Montevideo que son de vivienda promovida con lo cual tienen 10 años de exoneración impositiva sobre la renta, un impuesto a la propiedad muy pequeño, y eso lo hace doblemente atractivo. Adicionalmente está la plusvalía por el incremento del valor de la propiedad. En la medida que haya crédito hipotecario y estabilidad económica el valor va subiendo con el tiempo y eso termina dando una tasa compuesta del orden del 10-12 por ciento anual entre renta y capital.

P: ¿Contra qué se compara ese nivel de renta?

M.S.: El inversor internacional cuando le hablás de 5 o 6 por ciento lo considera algo extraordinario, porque invierte mucho a tasa cero o al 1 o 2 por ciento. El inversor argentino hasta hace dos meses comparaba contra un bono soberano de mucho mayor liquidez y que rendía 8 o 9 por ciento. Ahora esos bonos soberanos perdieron muchísimo valor, ya no se sabe si tienen liquidez, ni si van a ser reperfilados, entonces es como que desapareció un competidor fuerte del real estate. Por eso nosotros creemos que más allá del resultado eleccionario del domingo y de su impacto en los primeros 6 o 9 meses de la economía, seguramente el real estate será una alternativa de inversión muy grande también en los próximos tiempos porque desapareció el competidor fuerte que eran los bonos soberanos que eran de mayor liquidez y rentabilidad muy parecida.

P: ¿Cree que el contexto seguirá igual?

M.S.: Si. Mientras en Argentina sigamos teniendo restricciones cambiarias, alta inflación, altas tasas, incertidumbre sobre los ciclos económicos, incertidumbre sobre las direcciones políticas, será así. Creo que en Uruguay los dirigentes políticos tuvieron la capacidad de ir construyendo, más allá de los cambios, sobre gestiones anteriores. Acá la incertidumbre hace que el inversor, no solo el tradicional, también el que busca refugio en el ladrillo, prefiera un mercado que tenga menos exposición a todos estos ciclos y cambios permanentes en la economía y la política y que tiene una seguridad jurídica muy fuerte. Donde aparte el valor del metro cuadrado comparado con otras ciudades de la región, como Santiago de Chile, o San Pablo, o México o Miami, Uruguay todavía sigue siendo muy razonable, la rentabilidad es bastante buena, tiene beneficios impositivos, está cerca.

P: ¿Cuál es el valor promedio del metro cuadrado en estos emprendimientos?

M.S.: El valor por metro cuadrado puede variar muchísimo según la zona, según el tipo de producto. El desarrollo de vivienda promovida va desde 1.800 dólares hasta 2.500 dólares. Depende también de la etapa en la que se ingresa a la inversión. Pero un producto terminado suele estar en esos valores. Esto es en la zona de Montevideo, más céntrica. Obviamente si uno se va para las zonas de las afueras, hay productos mucho más caros, pero los que nosotros ofrecemos apuntan a una clase media que tiene acceso al crédito y que aparte damos financiamiento. No hace falta pagar todo la propiedad toda de una vez. Anticipos, 24 cuotas, saldo al final, y esto facilita que la gente de clase media pueda acceder a una vivienda.

P: ¿Cómo se fondea Vitrium para sus emprendimientos y para ofrecer financiación?

M.S.: Normalmente hacemos un equity inicial con una ronda de inversores. También un componente con la preventa, y si es necesario en algún momento del proyecto se cuenta con un financiamiento bancario. Se basa en tres patas: equity, deuda bancaria y preventa. Cuánto de cada uno es lo que se va regulando a lo largo del proyecto.

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