Las expensas volvieron a subir por encima de la inflación en octubre

Pese a una leve desaceleración, los gastos comunes siguen en alza en CABA. En promedio llegaron a $237.157 por unidad funcional, según un análisis privado.

Trabajos en altura y mantenimiento edilicio: una parte fundamental, y cada vez más costosa, del presupuesto mensual de las expensas

Pexels

Las expensas volvieron a subir en octubre: según un relevamiento de Octopus PropTech sobre más de 130.000 hogares, el incremento mensual fue del 3,32% y el valor promedio alcanzó los $237.157 por unidad. Año contra año —es decir, frente a octubre de 2024— la suba acumulada es del 44,97%, mientras que el ajuste acumulado entre enero y octubre muestra una clara desaceleración respecto de 2024: 145,55% en el mismo período del año pasado contra 30,45% en 2025.

Las cifras reflejan todos los rubros que integran un consorcio: salarios, servicios y compras, limpieza, mantenimiento, seguridad, honorarios profesionales y servicios públicos. En un contexto donde la inflación general se modera, las expensas siguen siendo un dolor de cabeza para propietarios, inquilinos y administradores por el peso de los gastos estructurales y la incidencia de la morosidad.

Nicolás Baccigalupo, CEO y fundador de Octopus, atribuye parte del aumento de octubre a una corrección preventiva: “En septiembre prácticamente no hubo aumentos y en octubre vimos una pequeña suba vinculada más a la expectativa electoral que a incrementos reales de costos. Es habitual que, en contextos así, se produzcan ajustes preventivos. Pero creemos que después de las elecciones el panorama debería volver a estabilizarse y las expensas retomar el ritmo moderado que venían mostrando”.

Baccigalupo también destaca que la digitalización de procesos y una administración más ordenada contribuyen a contener subas.

Cómo se componen las expensas

Del desglose que aporta Octopus surgen algunos pesos relativos en la canasta de gastos comunes: mantenimiento de partes comunes (22,82% del total), gastos operativos y de limpieza (2,74%), gastos de administración (7,55%) y pago de seguros (4,07%). El rubro mantenimiento ganó protagonismo en los últimos meses porque, con mayor previsibilidad en precios, muchos consorcios comenzaron a ejecutar tareas postergadas.

Albano Laiuppa, de ConsorcioAbierto, subrayó la relevancia del capítulo salarial: “El personal y los sueldos representan en promedio el 30% del total de gastos; en edificios pequeños llega al 31% y en grandes puede bajar hasta el 12%, lo que muestra economías de escala. Los gastos operativos y de mantenimiento, por su parte, tienden a subir con el tamaño del consorcio y en edificios grandes pueden representar hasta 55% del gasto por servicios como limpieza y seguridad”.

En Provincia de Buenos Aires la distribución difiere levemente: personal y sueldos promedio 31% (más alto en edificios pequeños), gastos operativos entre 28% y 53%, gastos administrativos alrededor del 17% y servicios públicos cerca del 10%. El mantenimiento extraordinario ronda el 9% en ese distrito.

Morosidad y carga financiera

La morosidad sigue siendo un factor que presiona las cuentas. En promedio, el 17% de las unidades funcionales registra deuda —es decir, 17 de cada 100 departamentos debe— y el peso de esa deuda representa cerca del 30% del total de la expensa en CABA.

Laiuppa advierte que, aunque el porcentaje de unidades en falta se mantiene estable, “el monto total adeudado continúa en aumento, impulsado por el incremento de las expensas y las tasas de interés. Por eso es fundamental anticiparse, reforzar la gestión preventiva y ofrecer planes de pago sostenibles que eviten que las deudas se acumulen”.

Factores que empujan las expensas

Entre las causas del aumento aparecen: ajustes salariales (en la etapa previa más frecuentes), contratos de proveedores con cláusulas de actualización por encima de la inflación, la incorporación de tareas de mantenimiento postergadas y la presión por cumplimiento normativo.

El mantenimiento de los ascensores debe hacerse en forma periódica. Es algo que no se puede cortar por tema seguridad

Además, eventos estacionales —aguinaldos, puesta a punto preventiva de veranos— concentran gastos trimestrales que suelen repercutir en el último tramo del año.

Consejos prácticos para bajar o controlar precios

David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, sintetizó recomendaciones para consorcios y propietarios:

• Revisar la administración: comprobar que no existan sobreprecios y exigir transparencia en la contratación de servicios.

• Involucrarse: propietarios comprometidos deben pedir presupuestos alternativos antes de renovar contratos.

• Evitar renovaciones automáticas de proveedores sin cotejo de mercado; muchas renovaciones incluyen aumentos por cláusulas que superan la inflación.

• Accionar contra morosos recalcitrantes: iniciar reclamos legales cuando no exista voluntad de pago.

• Optimizar horas extra y evaluar alternativas (alquilar portería si está vacía, rentabilizar terrazas para publicidad, ajustar horarios de uso de calderas).

Loisi insiste en que la expensa no debe confundirse con el valor del metro cuadrado del inmueble: “Puede haber dos consorcios iguales en la misma cuadra con expensas muy distintas por la gestión. La transparencia y el control de la administración marcan la diferencia”.

Qué no se hace y obras postergadas

Según administradores consultados, las refacciones estéticas y trabajos no urgentes continúan postergados, mientras que se priorizan reparaciones vinculadas a seguridad, salubridad y controles edilicios para evitar pérdidas de valor venal y sanciones municipales.

A menudo se realizan “arreglos parche” que, por falta de una reparación integral, obligan a repetir trabajos con cada nueva administración.

Impacto de la escala y recomendaciones para grandes consorcios

La gestión por tamaño de edificio muestra que los grandes consorcios pueden aprovechar economías de escala en salarios y compras, mientras los pequeños enfrentan mayor presión salarial relativa.

Laiuppa recomendó centralizar procesos y digitalizar comprobantes y presupuestos para mejorar la transparencia. “La inserción de tecnología en los procesos se vuelve vital para sostener la transparencia y la previsión en la gestión”, concluyó.