Era Milei: cómo cambió el mercado inmobiliario en casi dos años, alquileres desregulados y operaciones en alza

La derogación de la Ley de Alquileres serenó el mercado y amplió la oferta. El retorno del crédito hipotecario reactivó las ventas de usados.

Evolución del mercado inmobiliario durante la gestión Milei, con cambios en precios, crédito y oferta de viviendas

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Desde diciembre de 2023, cuando Javier Milei asumió la presidencia, el mercado inmobiliario argentino atravesó un proceso de reconfiguración. La derogación de la Ley de Alquileres, el retorno de los créditos hipotecarios y la estabilidad de precios modificaron las reglas de juego en la compraventa y en los contratos de locación. En casi dos años, el sector recuperó operaciones, redujo la brecha entre oferta y demanda y comenzó a dejar atrás los efectos de la recesión y de la falta de previsibilidad.

Según el Colegio de Escribanos porteño, en los últimos seis meses se registraron alrededor de 6.000 escrituras mensuales, el mejor promedio desde 2018. En paralelo, el valor del m2 en la Ciudad de Buenos Aires promedia u$s2.400, con una suba cercana al 10% en dos años. Los portales inmobiliarios señalan que las propiedades dejaron atrás una caída del 45% en CABA y del 50% en la provincia de Buenos Aires, y que la negociación en los cierres ya se redujo a un margen del 5%, lejos del 15% que se veía en los años de mayor parálisis (fue prolongada durante más de 5 años y con pandemia en el medio, donde las operaciones en CABA promediaban las 1.500 y en provincia unas 4.000 por mes).

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario Porteño, señaló que el punto de inflexión fue la eliminación de la normativa de alquileres. “Inmuebles que abultaban la cartera de venta volvieron al escenario locativo, depurando e impactando estructuralmente a todo el sector”, explicó.

El punto crítico fue en noviembre de 2023, cuando llegaron a haber menos de 400 departamentos en pesos, y había barrios como Agronomía, Saavedra o Mataderos en donde la oferta era 0, predominaban contratos informales, en dólares o se hacían renovaciones tras renovaciones de acuerdos preexistentes cuando existía buena relación entre dueños e inquilinos.

La libertad de contratación post DNU permitió que propietarios e inquilinos negocien en forma directa. “La oferta para alquilar aumentó más de 150% desde entonces y se mantiene en los 15.000 en CABA (en dólares es un 27% aproximado), los valores se estabilizaron y las partes comenzaron a tener previsibilidad para acordar convenios”, afirmó.

El gráfico de precios reales del alquiler (ver a continuación) de departamentos de dos ambientes muestra que, tras el pico de 2023 con valores ajustados por inflación que superaban los $940.000, la curva descendió hasta los $682.000 en agosto de 2025, ubicándose por debajo de la inflación y consolidando un cambio de tendencia.

Fuente: Zonaprop

Liotto destacó que “la estabilidad de la inflación permitió previsibilidad para las familias y los inversores”, lo que reactivó las escrituras y la demanda. A esto se sumó el blanqueo de capitales de comienzos de 2024, que incentivó nuevas operaciones, y el regreso del crédito hipotecario. “Hoy cerca del 20% de las operaciones se realiza con financiamiento bancario”, precisó.

Reconoció que “desde octubre, como consecuencia de la incertidumbre electoral, el sector sufrió una retracción de demanda”, pero aseguró que la expectativa de recuperación es firme. En su lectura, la combinación de menor inflación, crédito y reglas claras marcó la diferencia frente a los años previos.

Cambio cultural en compraventas

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, describió la transición como un cambio cultural en la toma de decisiones. “Veníamos de un escenario de mucha incertidumbre que paralizaba tanto a compradores como vendedores. Nadie quería arriesgarse. Si alguien vendía, no confirmaba la operación hasta saber si con ese dinero podía comprar otra propiedad”, explicó.

Evolución de los precios del m2 en el AMBA. Fuente: Mercado Libre y Universidad de San Andrés (UDESA)

La inestabilidad del dólar y el aumento de los costos en dólares redujeron la rentabilidad de los desarrollos y llevaron a muchos inversores a retraerse.

Con la llegada de Milei, dijo Walger, “se generó una esperanza de estabilidad económica” y se desaceleró la caída de precios. El leve descenso de la inflación se trasladó al índice de la construcción y comenzó a notarse un repunte en los valores de las propiedades usadas.

“La reactivación del crédito, aunque limitada, permitió que algunos sectores accedan a financiamiento y eso empujó las operaciones”, sostuvo.

La estabilidad del tipo de cambio y la desregulación del mercado de alquileres también ayudaron. “Los propietarios volvieron a poner sus inmuebles en alquiler y la baja en la inflación moderó los ajustes”, apuntó. Los contratos se acortaron y el mercado empezó a funcionar bajo la lógica de oferta y demanda, con un poder de negociación más equilibrado.

Fuente: Zonaprop

Walger observó que “de a poco los inversores que tenían metros que no habían podido vender los colocaron y están buscando nuevas alternativas desde pozo”. Consideró que el negocio inmobiliario se profesionalizó. “Los desarrolladores empezaron a cubrir el bache de los bancos ofreciendo financiamiento posposesión de dos a seis años, lo que volvió más accesible la compra de unidades nuevas”, agregó.

Walger evaluó que “si las políticas económicas logran estabilizar la economía, el mercado continuará recuperándose, aunque la incertidumbre sigue siendo un factor clave”. El crédito hipotecario y la confianza en la moneda local, dijo, son los dos motores que aún deben consolidarse.

Medidas que favorecieron el sector inmobiliario

Para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, el cambio de etapa se refleja en la actividad cotidiana de las inmobiliarias. “Las medidas orientadas a controlar la inflación, terminar con el déficit y liberar el mercado repercutieron favorablemente”, sostuvo.

Fuente: Zonaprop. Los costos en dólares subieron con fuerza, recién en octubre dejaron de hacerlo

Consideró que “las buenas decisiones en materia económica crearon un mercado activo, con precios que buscan recuperar terreno en dólares, alquileres que suben y un nivel de demanda que repuntó en términos interanuales”.

Según datos de Mercado Libre Inmuebles (hacen el seguimiento junto con la Universidad de San Andrés, UDESA), las consultas por departamentos treparon 17,6% respecto de 2024. “Mientras los precios en dólares muestran señales de recuperación, la demanda de compra se enfrió antes de las elecciones, pero con el resultado electoral las dudas se disiparon”, dijo Gómez. Desde fines de octubre, las búsquedas comenzaron a crecer otra vez.

El especialista señaló que la derogación de la Ley de Alquileres “eliminó restricciones y alentó a los propietarios a sacar sus propiedades al mercado”. En su visión, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que habilitó contratos en pesos o dólares con índices de actualización acordados entre las partes, “favoreció tanto a los inquilinos, que lograron valores más estables, como a los propietarios, que mantienen sus ingresos en moneda constante”.

Los datos del mercado confirman esa tendencia: los alquileres aumentaron 2,3% en el último mes y 26,8% en el año, por encima de la inflación acumulada de 21,6%. Sin embargo, el Índice de Contratos de Locación del Banco Central marcó en noviembre su nivel más bajo desde 2021, con una suba interanual de 42,3%. Un cambio drástico frente a los aumentos que se aplicaban con la ley anterior.

En los contratos vigentes, un departamento de tres ambientes que costaba $300.000 en octubre pasó a $427.000, monto que regirá hasta octubre de 2026. En los nuevos acuerdos firmados bajo el DNU, los ajustes cuatrimestrales o semestrales representan incrementos mucho menores, de entre 6% y 17%.

Realidad provincial

Lilian Ledain, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, coincidió en que “la baja de la inflación, la estabilidad cambiaria y la reactivación de los créditos hipotecarios aumentaron la dinámica del mercado”.

Aseguró que las medidas económicas y normativas adoptadas “fueron fundamentales para la reactivación, en especial la desregulación de alquileres y el levantamiento de restricciones cambiarias, que ampliaron la oferta y moderaron los valores”.

Según el Colegio de Escribanos de la provincia, en septiembre el mercado creció un 44% interanual y se hicieron 14.336 operaciones, cifra similar de hace 20 años. El crédito representó un 186% más que en septiembre de 2024. Entre los partidos con mayor volumen de compraventas se destacaron General Pueyrredón (Mar del Plata), La Plata, La Costa Atlántica, Morón, Vicente López, San Isidro y Bahía Blanca, con subas interanuales de dos dígitos en varios casos.

Fuente: Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires junto con el Instituto de Política y Gobierno (IPG) de la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA)

Según el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires junto con el Instituto de Política y Gobierno (IPG) de la Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires (UNNOBA), con sedes en Junín y Pergamino, en provincia el 65% de las operaciones de compraventa en la provincia corresponde a casas y departamentos, mientras que los terrenos representan el 21% del total. El mercado mantiene un perfil residencial predominante, con un aumento del interés en loteos y urbanizaciones intermedias, en especial en el interior provincial.

Ledain advirtió que, tras las elecciones de septiembre y el aumento de tasas en los bancos privados, “el mercado de ventas se redujo”, aunque ya se observan más consultas y operaciones. En su análisis, “la compraventa de propiedades usadas se recuperó porque el costo de construcción subió y hoy comprar en pozo dejó de ser negocio”.

Sobre los alquileres, subrayó que “el factor fundamental fue la derogación de la Ley de 2020 y la aplicación del DNU 70/2023, que dejó a las partes en libertad de negociar”. En los contratos para vivienda, los plazos de 24 meses se consolidaron como estándar, y la posibilidad de acordar actualizaciones con distintos índices permitió flexibilidad sin conflictos.

“La relación entre propietarios e inquilinos se apoya ahora en el diálogo. Si el valor locativo queda desfasado, las partes pueden reformular el acuerdo. Esa libertad contractual redujo la tensión y dio estabilidad a un mercado que estaba bloqueado por la regulación anterior”, concluyó Ledain.