Créditos Hipotecarios y su potencial regional: el desafío de crear un mercado de securitizaciones en la Argentina

La consultora Moody’s analizó qué factores pueden impulsar el desarrollo del crédito hipotecario y qué cambios permitirían ampliar el financiamiento en el país.

Una pareja hace cálculos para tratar de acceder a un crédito hipotecario y comprar su casa en Buenos Aires

Imagen Inteligencia Artificial

La mejora macroeconómica observada desde 2024 abrió una oportunidad que el sector financiero local esperaba desde hacía años: un aumento claro en el otorgamiento de créditos hipotecarios. Según el informe de Moody’s Local Argentina, la tendencia continuó en 2025 pese a un contexto de tasas elevadas y mayor volatilidad. El dato marca un giro: el sistema financiero vuelve a vincularse con operaciones de largo plazo, al tiempo que crece el interés de las familias por retomar proyectos de vivienda.

La serie de nuevos créditos denominados en UVA —la Unidad de Valor Adquisitivo que ajusta por inflación— muestra un avance firme desde 2024. Sin embargo, cuando se observa la relación entre stock hipotecario y PBI, Argentina continúa muy rezagada frente a la región (en la Argentina ya se otorgaron más de 35.000 este año).

El gráfico incluido en el informe lo expone con claridad:

• Chile supera el 25% del PBI en hipotecas.
• México se mantiene por encima del 10%.
• Brasil y Perú ocupan posiciones intermedias, con mercados bastante más amplios.
• Argentina apenas supera el 0,5%, incluso bajo estimaciones optimistas.

Esa diferencia estructural refleja la debilidad del crédito local y la falta de instrumentos que permitan a los bancos transformar préstamos largos en activos financieros negociables.

Un mapa regional con modelos distintos

El estudio detalla que cada país adoptó esquemas propios (ver gráfico también):

• Chile: utiliza la UF (Unidad de Fomento), índice ajustado por inflación con décadas de continuidad. Su mercado hipotecario se apoya en fondos previsionales que compran instrumentos de largo plazo.
• México: dejó atrás los créditos en UDI (Unidad de Inversión) —ajustada por inflación— por su bajo desempeño entre hogares de ingresos medios-bajos. Hoy predominan las hipotecas en pesos sin ajuste.
• Brasil: cuenta con líneas hipotecarias de amplia escala y un sistema financiero con instrumentos formales de fondeo a largo plazo.
• Perú: redujo créditos en dólares y consolidó hipotecas en moneda local.

En todos los casos hay un elemento común: la existencia de mercados de deuda más profundos, con emisiones de largo plazo que permiten sostener la expansión hipotecaria.

Fuente: Moody’s Local

El informe incorpora un cuadro comparativo con datos concretos de cada país. La foto regional muestra sistemas con mayor profundidad, plazos más largos y tasas más estables:

• México:
  • Moneda: pesos mexicanos (la UDI quedó en desuso).
  • Tasas: entre 10% y 12%.
  • Plazos: 30 años.
  • LTV: 70% – 80%.
  • Prepago: relativamente bajo.
  • Mora: 14%–15% en UDI; menos del 2% en créditos en pesos.
  • Securitización: hubo emisiones entre 2015 y 2016.
  • Originadores: bancos y Infonavit.
• Brasil:
  • Moneda: real (BRL).
  • Tasas: 12% – 15%.
  • Plazos: 30 a 35 años.
  • LTV: 70% – 80%.
  • Prepago: no penalizado y de niveles altos.
  • Mora: cerca del 12% en líneas de home equity.
  • Securitización: solo para home equities.
  • Originadores: bancos.
• Perú:
  • Moneda: soles (antes predominaban los créditos en dólares).
  • Tasas: fijas, con posibilidad de ajuste en determinados eventos.
  • Plazos: 20 a 25 años.
  • LTV: 70% – 90%.
  • Prepago: no penalizado y con niveles altos.
  • Mora: menos del 5%.
  • Securitización: no existe un mercado de RMBS, lo que genera riesgo de contracción.
  • Originadores: bancos y el Fondo “Mi Vivienda”.
• Chile:
  • Moneda: UF (Unidad de Fomento), indexada a inflación.
  • Tasas: 4% – 9%.
  • Plazos: 30 años.
  • LTV: 65% – 80%.
  • Prepago: relativamente bajo.
  • Mora: baja, con recuperación entre 3 y 12 meses.
  • Securitización: norma reciente que habilita un esquema de “autosecuritización” para bancos.
  • Originadores: bancos y compañías mutuarias.

El modelo argentino: UVA, protección y límites

El crédito local se concentra en la UVA, lo que traslada parte del riesgo inflacionario al tomador. Aun así, la morosidad se mantuvo baja. Moody’s atribuye esto al perfil de los deudores —ingresos medio-altos— y a la presencia de cláusulas que moderan aumentos de cuota cuando los salarios quedan atrás frente a la inflación.

Para ampliar el universo de beneficiarios y extender los plazos, la calidad de la originación será decisiva. El informe subraya la importancia de niveles prudentes de LTV (relación préstamo/valor del inmueble) y DTI (peso de la cuota sobre el ingreso familiar). También resalta la necesidad de reglas claras para períodos excepcionales, ya que medidas como el congelamiento de cuotas durante la pandemia alteraron los flujos de las carteras y generaron tensiones en los bancos.

Una pareja joven firma la compra de su hogar a través del apalancamiento crediticio

Pexels

La agencia de calificación de riesgo subraya que el desarrollo de RMBS —títulos respaldados por hipotecas residenciales— puede ser clave para el crecimiento del mercado. Estos instrumentos permiten que los bancos reduzcan el descalce entre activos y pasivos, problema conocido como ALM (administración de activos y pasivos), y encuentren nuevas fuentes de fondeo. En términos simples: transformar hipotecas en bonos que compren inversores de mediano y largo plazo.

En la región, los fondos de pensiones cumplen ese papel. El informe destaca el caso de Chile, donde estos fondos llegaron a acumular activos equivalentes al 80% del PBI antes de la pandemia y hoy se mantienen alrededor del 60%. Su capacidad para absorber instrumentos largos sostiene el crédito hipotecario. En Argentina, la ausencia de un actor institucional similar obliga a diseñar estructuras adaptadas al mercado actual, con plazos y niveles de riesgo acordes al apetito inversor doméstico.

Moody’s también remarca la importancia de la solidez de los administradores de cartera, ya que los RMBS implican plazos mucho más extensos que las securitizaciones locales tradicionales. Si los propios bancos asumen ese rol, las operaciones ganarían previsibilidad.

Lo que falta para que el mercado crezca en serio

La mayor originación reciente, la baja morosidad y un contexto más estable muestran señales alentadoras. Sin embargo, para que Argentina reduzca su enorme brecha frente a Chile, México, Brasil y Perú, será necesario fortalecer la originación, ofrecer reglas estables y avanzar en un mercado de securitizaciones que conecte a los bancos con inversores preparados para tomar riesgo a largo plazo.

El repunte hipotecario ya existe. Lo que falta es el andamiaje que permita que ese movimiento inicial se transforme en un proceso sostenido, accesible y de mayor escala. Según Moody’s, la securitización aparece como el puente más claro hacia ese objetivo.