Créditos hipotecarios: 2025 fue el mejor de los últimos siete años, qué se espera para lo que viene

El apalancamiento crediticio apuntaló al mercado inmobiliario. Diciembre superó a noviembre, pese a tasas altas y scoring exigente. Qué falta para expandirse.

Créditos hipotecarios. La evolución de las tasas de interés y las condiciones bancarias resultaron claves para explicar el repunte del financiamiento para vivienda durante 2025

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El mercado de créditos hipotecarios cerró 2025 con un dato que no pasa inadvertido: se otorgaron alrededor de 44.000 préstamos para vivienda, lo que convirtió al año en el mejor desde 2018. El volumen total alcanzó los u$s3.300 millones, una cifra que confirmó la reactivación del financiamiento bancario para la compra de inmuebles, aunque todavía lejos de los máximos históricos, cuando el sistema llegó a mover cerca de u$s5.000 millones anuales.

El cierre del año dejó señales mixtas. En diciembre se desembolsaron créditos hipotecarios por u$s227 millones, un registro algo mejor que el de noviembre, aunque por debajo del nivel observado en diciembre de 2024. El dato reflejó una leve mejora mensual, aun en un contexto marcado por tasas elevadas, condiciones de aprobación más exigentes y un mercado que empezó a mostrar signos de desaceleración hacia el verano.

Uno de los puntos clave del desempeño de 2025 fue la evolución de la tasa promedio. Durante diciembre, la tasa de los créditos desembolsados bajó a 5,8%, lo que representó el tercer mes consecutivo de descenso, según datos brindados por Federico González Rouco, economista experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores.

Esta reducción no respondió a una mejora generalizada en todo el sistema financiero, sino a la creciente participación del Banco Nación, que volvió a concentrar una porción significativa de las nuevas hipotecas con condiciones más favorables que las del resto de las entidades (mantiene la tasa más baja del mercado, en torno al 6% para clientes, lo que explica su fuerte protagonismo en la colocación de créditos hipotecarios).

González Rouco explicó: “La baja de la tasa promedio se explica, principalmente, por la creciente predominancia del Banco Nación”.

Según detalló, ese liderazgo se sostuvo a partir de un cambio en la estructura de los préstamos: plazos cada vez más largos. El plazo promedio, que se había mantenido estable durante varios meses, pasó de 24 a casi 26 años, profundizando una tendencia que ya se había observado en octubre.

Transición durante el verano

La extensión de los plazos permitió amortiguar el impacto de tasas más altas sobre el valor de las cuotas, aunque también marcó un límite en la estrategia. Para González Rouco, el mercado ingresó en una etapa de transición. “Eso es pasado. En adelante, algo de este dato refleja cómo va a seguir”, señaló al analizar el cierre del año.

En ese sentido, advirtió que el Banco Nación continuó sosteniendo el volumen del mercado, pero con cambios en sus condiciones. “En adelante, estamos en transición: Banco Nación sosteniendo el mercado, pero subió la tasa y lo vamos a empezar a ver ahora”, afirmó González Rouco.

Fuente: Empiria Consultores

En paralelo, el resto de los bancos mostró un comportamiento mucho más prudente, con bajo nivel de desembolsos y sin una acumulación significativa de nuevas carpetas de crédito.

La situación dejó un sistema altamente concentrado, en el que una sola entidad explicó gran parte de la actividad hipotecaria. Si bien ese esquema permitió cerrar 2025 con números positivos, también encendió alertas sobre la sostenibilidad del crecimiento. Las entidades privadas mantuvieron criterios de scoring más duros, exigencias elevadas en materia de ingresos y una relación cuota-ingreso que limitó el acceso a amplios segmentos de la demanda.

En los bancos del interior, el mapa de tasas mostró una fuerte dispersión. El Municipal de Rosario ofreció líneas al 3%, mientras que el Banco de Neuquén se ubicó en torno al 5,3%. Más arriba aparecieron BANCOR, de Córdoba, con tasas del 8,9%, y el Grupo Petersen, presente en San Juan, Santa Fe, Entre Ríos y Santa Cruz, con niveles cercanos al 9,9%. En tanto, el Banco de Chubut operó alrededor del 10%, el Banco de Corrientes llegó al 12% y Banco Dino, también de Córdoba, alcanzó tasas del 15%. El contraste con el sector privado resultó evidente: allí, la mayoría de las líneas superó el 12% y las condiciones más competitivas quedaron concentradas en entidades que exigieron acreditación de haberes.

A ese escenario se sumó la estacionalidad. El inicio del verano suele traer una baja en la cantidad de operaciones inmobiliarias y en la toma de créditos, impulsada por las vacaciones y una menor actividad administrativa. González Rouco remarcó que el verano suele ser un período de “plancha” para el mercado, con enero incluso más débil que febrero, aunque aclaró que el crédito hipotecario presenta menos estacionalidad que las compraventas en general.

“Quizás enero sea peor, pero es algo estacional. Más allá de eso, no me imagino nada muy distinto”, sostuvo. Incluso, señaló que durante el verano suele aumentar el porcentaje de operaciones que se concretan con crédito, ya que quienes avanzan en esos meses suelen tener decisiones más definidas.

De cara a lo que viene, el primer semestre aparece marcado por la cautela. Desde el sector financiero descuentan un comienzo de año con bajo dinamismo en la originación de nuevas hipotecas, a la espera de una mejora en las condiciones macroeconómicas y financieras. “Posiblemente tengamos un primer semestre tranquilo de crédito, hasta que, ojalá, bajen tasas y se acumulen solicitudes”, planteó González Rouco.

Cuando se reactivarán

El repunte, como ocurre habitualmente, se espera después de marzo, cuando se normaliza la actividad tras el verano y vuelve a crecer la cantidad de operaciones de compraventa. En ese marco, la evolución de las tasas y el apetito de los bancos por ampliar su oferta de crédito serán determinantes.

Mientras el Banco Nación sostuvo líneas con condiciones relativamente más competitivas, el resto del sistema financiero operó con tasas más elevadas. En varios bancos privados, las tasas efectivas resultaron más altas y limitaron la demanda, no solo por el valor de la cuota sino también por el impacto en el scoring crediticio

Desde una mirada más estructural, Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza, señaló que el desempeño de 2025 confirmó la reaparición del crédito hipotecario como herramienta de acceso a la vivienda, aunque con límites claros. Para el especialista, la mejora respondió a una mayor estabilidad macroeconómica y a un cambio en las expectativas, pero sigue condicionada por el nivel de ingresos, el costo financiero y la profundidad del sistema.

El scoring crediticio se convirtió en otro filtro clave para el acceso al crédito. Los bancos evalúan ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y antecedentes financieros, con criterios que se endurecieron frente a tasas más altas. En ese esquema, aun con demanda latente, muchos solicitantes quedaron fuera por no cumplir con los parámetros exigidos o por no alcanzar la relación cuota-ingreso requerida.

Salinas destacó que la extensión de plazos permitió ampliar el universo de potenciales tomadores, aunque advirtió que el desafío pasa por lograr tasas sostenibles y una mayor participación del sistema privado. En ese contexto, concluyó que "el balance de 2025 fue positivo y marcó un punto de inflexión, pero que el crecimiento futuro del crédito hipotecario dependerá de una baja más consistente de las tasas y de reglas de juego estables que permitan sostener el financiamiento a largo plazo".