El Gobierno envió proyecto al Congreso para dinamizar el mercado inmobiliario

La exención regiría desde 2026 y alcanza a la venta y el alquiler de viviendas. Tributaristas anticipan más inversión, mayor oferta y menor informalidad.

Una pareja analiza números y proyecciones ante la propuesta oficial de eximir Ganancias en la venta y el alquiler de viviendas, con impacto desde 2026 en el mercado inmobiliario

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El Gobierno nacional encabezado por Javier Milei dio un paso en materia tributaria al proponer la exención total del Impuesto a las Ganancias en la venta y el alquiler de viviendas. La iniciativa, incluida en el proyecto de ley enviado al Congreso dentro del paquete de reformas asociadas a la ley de Modernización Laboral, fija como fecha de aplicación el 1 de enero de 2026 y busca reactivar un mercado inmobiliario que todavía opera por debajo de sus niveles históricos.

El objetivo oficial consiste en reducir impuestos que el Estado considera de baja eficiencia recaudatoria y alto costo administrativo, al mismo tiempo que intenta estimular la inversión privada y movilizar el ahorro hacia sectores productivos. En ese esquema, el ladrillo vuelve a ocupar un lugar central como activo de resguardo y motor de actividad económica.

La propuesta introduce dos modificaciones de peso. Por un lado, la exención del Impuesto a las Ganancias sobre el resultado de la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre esos bienes. Por otro, la exclusión del tributo para los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas destinadas a casa habitación. De aprobarse la ley, ambas medidas regirían desde el inicio de 2026, incluso si la sanción formal ocurre algunos días después.

Un esquema que termina de unificarse

Hasta mediados de 2024, la compraventa de inmuebles se encontraba alcanzada por un sistema dual. Las propiedades incorporadas al patrimonio antes del 1 de enero de 2018 tributaban el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), con una alícuota del 1,5% sobre el valor de la escritura. En cambio, los inmuebles adquiridos a partir de esa fecha quedaban sujetos al impuesto cedular, que grava con una tasa del 15% la ganancia obtenida en la operación.

Ese esquema comenzó a desarmarse el año pasado, cuando la Ley 27.743 derogó el ITI y dejó exentas las ventas de inmuebles comprados antes de 2018. Sin embargo, el impuesto cedular continuó vigente para las adquisiciones posteriores. El nuevo proyecto apunta a eliminar ese último gravamen y dejar sin carga impositiva a todas las ventas de inmuebles realizadas por personas humanas no habitualistas.

“Lo que se busca es eximir del impuesto cedular al resultado de la compraventa de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Según detalló, la eliminación de ese tributo implica que ya no se pague el 15% sobre la ganancia en la venta de una propiedad, lo que unifica el tratamiento fiscal sin importar la fecha de adquisición.

Tributaristas coinciden en que la medida termina de cerrar un proceso iniciado en 2024. Con la derogación definitiva del impuesto cedular, el sistema se simplifica y elimina distorsiones que afectaban la toma de decisiones en contextos de inflación y devaluación.

Incentivos directos a invertir y alquilar

Desde el punto de vista fiscal, la combinación de exenciones en la venta y en el alquiler genera un incentivo claro para la inversión inmobiliaria. Domínguez explicó que una persona que compra un inmueble para alquilarlo con destino a casa habitación quedaría exenta de Ganancias tanto por los ingresos mensuales como por la eventual plusvalía al momento de la venta.

El proyecto enviado al Congreso reabre el análisis de costos e incentivos para comprar, vender o alquilar inmuebles bajo un nuevo esquema impositivo desde 2026

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Ese beneficio se suma a otros alivios ya vigentes. En determinados casos, las viviendas no tributan Bienes Personales si no superan el mínimo no imponible, mientras que en algunas jurisdicciones existen exenciones en Ingresos Brutos para alquileres por debajo de ciertos montos. El nuevo esquema amplía ese marco y refuerza el atractivo del ladrillo como vehículo de ahorro.

“Alguien puede invertir en un inmueble, obtener alquileres exentos de Ganancias y, cuando lo venda, no pagar impuesto por la revalorización”, señaló Domínguez. En su análisis, ese escenario favorece la canalización de fondos hoy inmovilizados hacia la construcción y la compra de viviendas, con impacto directo en la actividad y el empleo.

Más oferta y presión sobre los precios

Uno de los argumentos centrales del proyecto se vincula con el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler. La exención del impuesto podría incentivar a propietarios que hoy mantienen unidades fuera del mercado o que operan en la informalidad a regularizar su situación. A su vez, la entrada de nuevos inversores ampliaría el stock disponible.

Domínguez advirtió que un crecimiento significativo de la oferta puede generar mayor competencia entre propietarios. “Un boom de inversiones en inmuebles destinados a alquiler puede derivar en una presión a la baja sobre los precios”, explicó. Ese escenario resultaría favorable para los inquilinos, aunque podría reducir la rentabilidad esperada para algunos inversores.

Desde el sector inmobiliario, distintos referentes destacaron que la medida suma previsibilidad y mejora las condiciones para cerrar operaciones. Lisandro Cuello, experto inmobiliario, sostuvo que la eliminación de impuestos sobre la venta y el alquiler simplifica las transacciones y acompaña un contexto de mayor estabilidad macroeconómica.

Planificación fiscal y efecto calendario

César Litvin, CEO de Lisicki, Litvin & Abelovich, puso el foco en la planificación fiscal previa a la entrada en vigencia de la exención. Según explicó, a quienes planean vender un inmueble adquirido a partir del 1 de enero de 2018 les conviene esperar la aprobación de la ley para evitar el pago del Impuesto a las Ganancias. En cambio, las propiedades compradas antes de esa fecha ya no pagan ningún tributo por la derogación del ITI dispuesta en 2024.

Litvin señaló que la fecha de vigencia puede generar un “efecto retención” de operaciones durante 2025, especialmente en ventas alcanzadas por el impuesto cedular. En el caso de los alquileres destinados a casa habitación, explicó que no resulta necesario postergar decisiones, ya que la exención se presume vigente desde el 1 de enero de 2026, aun si la promulgación ocurre algunos días después.

Formalización y dólares fuera del sistema

Otro impacto relevante se relaciona con la formalización de contratos. Litvin explicó que el beneficio apunta a reducir la informalidad y aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Con ingresos exentos de Ganancias, muchos propietarios podrían optar por declarar operaciones que hoy se mantienen fuera del sistema.

El tributarista también vinculó la medida con los dólares que permanecen fuera del circuito formal. Según su análisis, esos fondos pierden valor en efectivo, mientras que la inversión inmobiliaria ofrece una renta interesante y libre de impuestos. Ese combo puede incentivar la compra de viviendas para alquiler y dinamizar el mercado.

¿Cómo impactarían los cambios impositivos en el mercado inmobiliario?

El proyecto oficial busca reducir la carga tributaria y eliminar impuestos que el Estado considera de baja eficiencia recaudatoria y elevado costo administrativo. En ese marco, la iniciativa introduce dos modificaciones centrales que cambian el esquema vigente.

• Venta de propiedades. Desde el 1 de enero de 2026, el resultado obtenido por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre esas propiedades quedaría exento del Impuesto a las Ganancias para personas humanas.

• Alquiler de viviendas. A partir de la misma fecha, los ingresos generados por el alquiler de inmuebles destinados a casa habitación dejarían de tributar Ganancias, lo que mejora de forma directa la rentabilidad neta del propietario.

El proyecto comenzará su tratamiento en comisiones durante las sesiones extraordinarias del Congreso. En función del calendario legislativo, la aprobación podría concretarse hacia fines de 2025 o a comienzos de 2026. Para los especialistas, el impacto final dependerá de la implementación y del contexto macroeconómico, pero la señal resulta clara: un estímulo directo al sector inmobiliario, concluyó Domínguez.