Guía para comprar una propiedad a estrenar en CABA: qué tener en cuenta, gastos y claves

Con costos de construcción elevados y previsibilidad, las viviendas a estrenar ganan terreno frente al pozo. El mercado inmobiliario porteño sigue activo.

La entrega de llaves marca el final del proceso de compra de una vivienda a estrenar, una instancia clave en la que conviene verificar que la unidad cumpla con lo acordado en contrato y en la memoria descriptiva antes de la toma de posesión

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Comprar una vivienda a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires se consolidó como una de las opciones más elegidas dentro del mercado inmobiliario. En un escenario de costos altos de construcción y mayor cautela por parte de los compradores, las unidades terminadas ofrecen plazos claros, menor exposición al riesgo y un marco jurídico más previsible que los desarrollos en pozo. Durante 2025, una porción relevante de las operaciones correspondió a este segmento, en línea con la recuperación general del sector.

La demanda de propiedades nuevas acompañó la reactivación del mercado porteño luego de varios años de crisis. Según operadores, el cambio de contexto político y económico generó un clima de mayor confianza que se reflejó tanto en el volumen de consultas como en el cierre de operaciones, incluso con crédito hipotecario también.

“El factor político resultó determinante porque se transmitió previsibilidad a compradores, vendedores e inversores”, señaló Agustín Walger, director de Nuevos Emprendimientos de Lepore Propiedades. A ese escenario se sumaron herramientas como el crédito hipotecario y el blanqueo de capitales, que aportaron liquidez al mercado.

Walger explicó que ese conjunto de variables impactó con fuerza en la segunda mitad del año. “Las medidas económicas y la estabilidad macro impulsaron un crecimiento de las operaciones hacia el cierre del período, con niveles que superaron ampliamente los del primer semestre”, afirmó.

Comprar a estrenar: control legal y técnico, el primer filtro

Antes de avanzar con la compra de una vivienda a estrenar en CABA, el primer paso consiste en realizar un doble control, legal y técnico. Ese análisis resulta clave tanto en unidades terminadas como en aquellas en etapa previa, ya que define la solidez de la operación y evita conflictos posteriores.

Walger señaló que uno de los errores más frecuentes consiste en avanzar solo con copias de documentación. “Siempre conviene exigir originales y solicitar informes de dominio e inhibición, para confirmar que quien vende puede hacerlo y que el inmueble no presenta embargos ni restricciones”, explicó.

La recorrida por una unidad a estrenar permite evaluar terminaciones, carpinterías y detalles de obra que conviene revisar antes de firmar la escritura y concretar la compra

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También advirtió sobre la necesidad de verificar permisos de obra y planos aprobados por el Gobierno porteño, especialmente en desarrollos que todavía no finalizaron.

Qué revisar antes de comprar una vivienda a estrenar, según Walger

• Dominio del terreno, con título perfecto y libre de embargos o hipotecas.

• Informes de dominio e inhibición actualizados.

• Permiso de obra aprobado y planos registrados ante el Gobierno de CABA.

• Modelo de negocio del desarrollo: fideicomiso al costo, precio fijo o precio fijo ajustable.

• Antecedentes del desarrollador y del constructor, con obras entregadas y visitables.

Walger agregó que entender el esquema contractual evita sorpresas futuras. En fideicomisos al costo, por ejemplo, el valor final no siempre queda cerrado desde el inicio, mientras que en estructuras de precio fijo o ajustable existen otras condiciones que el comprador debe conocer antes de firmar.

Lo técnico, más allá de lo visible

Además del marco legal, el aspecto técnico ocupa un lugar central en la compra de una vivienda nueva. Patricio Rozemblum, director de PBG Desarrollos, explicó que el comprador no debe quedarse con la impresión estética de una visita. “Lo determinante muchas veces no se ve: instalaciones, impermeabilizaciones, aislaciones, presión de agua, ventilaciones y calidad de las partes comunes”, señaló.

Materiales modernos como aberturas con doble vidrio hermético ayudan a seducir al comprador que accede a la compra de una vivienda a estrenar (Foto: PBG Desarrollos)

En la misma línea, Walger indicó que en edificios de escala media la estructura suele ser similar, por lo que la diferencia de precio aparece en las terminaciones y en las decisiones constructivas que impactan en el uso cotidiano y en las expensas.

Aspectos técnicos que conviene controlar

• Carpinterías exteriores, con foco en DVH, marca y línea.

• Pisos y revestimientos, con definición de materiales o rangos de calidad.

• Cocinas: muebles, herrajes, mesadas y griferías.

• Baños: sanitarios, revestimientos y griferías.

• Climatización y agua caliente, con equipos incluidos o preinstalación.

• Ascensores: marca, velocidad y tipo de cabina.

• Amenities: equipamiento real incluido y no solo el espacio.

La memoria descriptiva como documento clave

En la Ciudad de Buenos Aires, la memoria descriptiva cumple un rol central en las operaciones de viviendas a estrenar. Funciona como la referencia objetiva de lo que el desarrollador se compromete a entregar y permite exigir el cumplimiento de lo pactado.

Walger recomendó que la memoria tenga el mayor nivel de detalle posible. “Conviene solicitar marcas, modelos o al menos rangos de calidad, e incluir cláusulas como ‘o similar calidad’, dejando claro cómo se define esa equivalencia”, explicó. También sugirió conservar toda la publicidad comercial, ya que puede tener valor probatorio ante un conflicto.

Rozemblum coincidió en que la memoria descriptiva debe incorporarse como anexo al boleto de compraventa o contrato de adhesión. “Cuando todo queda documentado, el reclamo posterior resulta mucho más claro y ordenado”, sostuvo.

Qué pasa si la unidad no cumple con lo acordado

Al momento de la posesión, pueden surgir diferencias entre lo prometido y lo entregado. En esos casos, el comprador cuenta con herramientas legales para reclamar. Según Walger, los adquirentes en CABA se encuentran amparados por el Código Civil y Comercial y por la Ley de Defensa del Consumidor, aplicable a desarrolladores y constructoras.

Derechos del comprador ante incumplimientos

• Exigir la adecuación de lo entregado a lo pactado.

• Aceptar la unidad con una compensación económica.

• Rechazar la entrega si el incumplimiento resulta sustancial.

Walger detalló que los vicios ocultos, como defectos estructurales o de plomería, cuentan con plazos de reclamo más amplios. En términos generales, los defectos graves admiten acciones por hasta tres años, mientras que las terminaciones presentan plazos más acotados según contrato.

Cómo en toda compraventa es clave saber los gastos adicionales para que la operación concluya con éxito

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El procedimiento recomendado incluye dejar constancia en el acta de posesión, realizar un reclamo fehaciente mediante carta documento o escribano, atravesar la mediación prejudicial obligatoria en CABA y, solo si no existe acuerdo, avanzar a una instancia judicial.

Cuánto cuestan las propiedades a estrenar y qué se busca

En valores, el mercado muestra una clara preferencia por determinadas tipologías. Walger señaló que los dos y tres ambientes concentran la mayor absorción, por su equilibrio entre ticket, uso y salida futura.

Rangos orientativos de precios en CABA

• 2 ambientes (40 a 55 m2): u$s110.000 a u$s150.000.

• 3 ambientes (60 a 85 m2): u$s150.000 a u$s250.000.

• 4 ambientes (90 a 130 m2): desde u$s250.000 hasta u$s400.000 o más, según zona.

Los barrios con mayor demanda incluyen Palermo, Belgrano, Núñez, Caballito, Villa Urquiza y Saavedra, con creciente interés también en zonas en transformación urbana.

Gastos adicionales a tener en cuenta

Además del valor del departamento, la operación implica una serie de costos que conviene prever desde el inicio. Según Walger, en promedio el comprador debe considerar entre un 8% y un 10% adicional sobre el precio de compra, con variaciones según la situación frente al Impuesto de Sellos.

Gastos habituales en una operación a estrenar

• Escritura traslativa de dominio: entre 2% y 2,5%.

• Impuesto de Sellos: 3,5% del valor escriturado, según corresponda.

• Reglamento de copropiedad y subreglamento: cerca de 0,5% prorrateado.

• Honorarios inmobiliarios: 4% más IVA, a cargo del comprador.

• Fondos de reserva y de equipamiento al tomar posesión.

• Altas de servicios, medidores y conexiones.

• ABL y expensas desde la posesión.

• Limpieza profunda inicial y mudanza.

Escritura y tiempos del proceso

En una operación de vivienda a estrenar terminada, la escritura traslativa de dominio se firma una vez inscripta la propiedad horizontal y cumplidas las condiciones de pago. Walger advirtió que, por los tiempos administrativos del Gobierno porteño, suele existir una demora de entre nueve y doce meses entre la posesión y la escritura definitiva.

El balcón es vital para tentar a la demanda, hoy una vivienda necesita expansiones y contacto con el exterior

Rozemblum remarcó la importancia de entender en qué instancia se firma cada documento y qué derechos se adquieren en cada etapa, para evitar confusiones entre pago, posesión y titularidad registral.

El cierre legal de la operación

Desde el punto de vista jurídico, Alejandra Terrarosa, del estudio ATM & Asoc., señaló que la revisión contractual previa a la posesión resulta determinante. Indicó que contrato, memoria descriptiva, planos y acta de entrega deben coincidir sin ambigüedades, ya que constituyen la base de cualquier reclamo posterior.

En ese marco, añadió Terrarosa, una compra a estrenar segura depende de documentación clara, controles previos y cumplimiento estricto de lo firmado.

Desde el análisis legal y urbano, señaló que la elección del barrio también forma parte de la seguridad de la inversión. Indicó que en 2026 continuarán liderando las preferencias zonas consolidadas como Palermo, Núñez y Caballito, por su conectividad, servicios y liquidez, factores que reducen riesgos en una operación a estrenar.

Al mismo tiempo, Terrarosa advirtió sobre el crecimiento de barrios que combinan precios más contenidos con mejora urbana sostenida. Chacarita, Colegiales, Saavedra, Villa del Parque, Villa Devoto y Villa Pueyrredón aparecen como alternativas en expansión, con desarrollos nuevos y buena demanda. En ese escenario, concluyó "la clave pasa por analizar ubicación, documentación y contrato en conjunto, sin aislar ninguna variable al momento de comprar".