Qué son las viviendas compartidas y por qué permiten comprar una propiedad premium por menos de u$s50.000

Dentro del mercado inmobiliario, la reglamentación de copropiedad gana espacio como alternativa para llegar a unidades cotizadas. Cómo funciona.

Una vivienda de alta gama también puede adquirirse bajo esquemas de copropiedad

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En un contexto donde el valor de las propiedades premium resulta inaccesible para amplios sectores, una modalidad empieza a consolidarse como una alternativa concreta: las viviendas compartidas o sistemas de copropiedad, también conocidas como co-housing en inglés. El modelo propone adquirir una fracción legal de una casa o departamento de alta gama, con derecho a semanas de uso exclusivo cada año y con los gastos distribuidos entre varios titulares, lo que reduce de forma significativa la inversión inicial.

La propuesta apunta especialmente a inmuebles ubicados en destinos turísticos o zonas consolidadas de alto valor, como Cariló, Villa La Angostura, Bariloche, San Martín de los Andes, Recoleta, Palermo o Punta del Este. En esos mercados, una casa premium puede superar con facilidad varios cientos de miles de dólares, mientras que bajo este esquema el ingreso se ubica en torno a los u$s50.000.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), definió el concepto con una fórmula directa: invertir menos, usar mejor el activo y conservar valor en dólares. El esquema y reglamentación permite contar con siete u ocho semanas de uso asegurado por año, con estándares de calidad, ubicación y servicios equivalentes a los de una propiedad de lujo tradicional.

Desde el punto de vista del mercado, el atractivo no se limita al menor desembolso inicial. La copropiedad responde a una lógica de eficiencia: muchas segundas viviendas permanecen vacías gran parte del año, pero demandan gastos constantes de mantenimiento, seguridad, impuestos y administración. Al distribuir esos costos, el activo resulta más funcional.

Cómo funciona el esquema de copropiedad

En términos operativos, el modelo se estructura a partir de un fideicomiso inmobiliario, una sociedad anónima o una SAS, con un reglamento de uso claramente definido. La propiedad se afecta al régimen desde su origen, se protocoliza mediante escritura pública y cuenta con una administración profesional que gestiona turnos, mantenimiento, limpieza, seguros y expensas.

Cada copropietario accede a un derecho de uso exclusivo durante un período determinado del año, que suele organizarse mediante un sistema rotativo y un motor de reservas digital. La prioridad de turnos, la cantidad de semanas y las condiciones de uso quedan establecidas de antemano.

Desde el sector argumentaron que este formato amplía el acceso al ladrillo de alta gama. Señaló que hoy el problema no pasa solo por comprar una propiedad premium, sino por sostenerla y aprovecharla. Bajo este esquema, el activo deja de ser un costo fijo elevado y se convierte en una solución más racional para quienes no la usan todo el año.

La mirada legal: derechos, uso y diferencias con la compra tradicional

Lucía Otegui, experta en derecho inmobiliario y del estudio de abogacía homónimo, precisó que la copropiedad no implica dominio pleno del inmueble. En este esquema se adquiere un derecho real autónomo de disfrute, con uso exclusivo por un tiempo acordado, lo que reduce la barrera de entrada al segmento premium.

A diferencia de la compra tradicional, donde el titular asume el dominio completo y todos los costos asociados, en la vivienda compartida los gastos se reparten. El titular del derecho de uso no afronta en soledad mantenimiento, seguros ni administración, lo que modifica por completo la ecuación económica.

Una llave que simboliza el acceso a una vivienda premium, junto a una casa de alta gama y dólares, reflejan el nuevo modelo de copropiedad que reduce la inversión inicial

Otegui remarcó que el funcionamiento correcto del sistema depende de un reglamento interno claro, exhaustivo y bien estructurado. Allí deben definirse el régimen de utilización, la administración de servicios, la rendición de cuentas, el control de gastos y las obligaciones tanto del propietario como del administrador y de los titulares del derecho de uso.

Ese reglamento debe fijar con precisión la cantidad de días asignados, los porcentajes de participación, los mecanismos de prevención de conflictos y los canales de resolución. Sin esa base jurídica, el riesgo de fricciones crece y el valor del activo se resiente.

Tiempo compartido y seguridad jurídica

Alberto Héctor Loyarte, corredor inmobiliario y experto en Real Estate, explicó que esta modalidad encuentra sustento en el Código Civil y Comercial de la Nación, a través del derecho real de tiempo compartido. Según el artículo 2087, se trata de un derecho real que permite el uso periódico y por turnos de uno o más bienes, afectados al régimen mediante escritura pública.

Loyarte detalló que se trata de un derecho sobre la cosa misma, no de un simple contrato, lo que brinda mayor protección al usuario. El bien puede ser un inmueble destinado a alojamiento o turismo y el derecho resulta oponible a terceros, sin extinguirse por el fallecimiento del propietario original.

Esta estructura implica una menor inversión inicial y un mantenimiento compartido desde la escritura original. El esquema involucra al propietario, al emprendedor, al administrador y al comercializador, con una relación de consumo que obliga a estándares claros de gestión.

Desde el punto de vista operativo, la administración puede quedar en manos de un profesional matriculado, con reglas similares a las de un consorcio o conjunto inmobiliario, y con inscripción en el Registro de la Propiedad para asegurar validez legal frente a terceros.

Reventa, liquidez y límites del modelo

Uno de los puntos clave para los interesados es la posibilidad de reventa. Otegui aclaró que la cesión del derecho de uso debe estar prevista desde el contrato original, con un procedimiento claro para transferirlo de forma temporal o definitiva, siempre respetando las formas legales establecidas.

La liquidez depende tanto del marco jurídico como del mercado. Loyarte advirtió que se trata de un segmento acotado, con un público reducido, por lo que la reventa no necesariamente resulta tan ágil como la de una propiedad tradicional. Sin embargo, la escasez de este tipo de productos y su carácter novedoso pueden generar interés sostenido.

Imagen que representa el ingreso al mercado inmobiliario de lujo mediante viviendas compartidas, donde el acceso al activo se logra con una fracción del valor total

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En la práctica, la facilidad para desprenderse de una participación se vincula con la claridad del reglamento, la calidad del activo, la ubicación y la eficiencia de la administración. Un esquema mal diseñado tiende a perder atractivo, mientras que uno profesionalizado sostiene valor.

Un cambio en la lógica del acceso al ladrillo

La copropiedad propone una redefinición del concepto de casa propia, especialmente en el segmento premium. El acceso deja de estar atado al dominio pleno y se orienta al uso efectivo del inmueble, con costos previsibles y reglas claras.

Desde CAMESI observan que desarrolladores, brokers y administradores ya adaptan proyectos a esta demanda emergente. La combinación entre inversión, disfrute y profesionalización conecta con nuevas formas de consumo inmobiliario y con una visión más eficiente del patrimonio.

En este contexto, el modelo no apunta a reemplazar la compra tradicional, sino a sumar una alternativa para quienes priorizan uso, ubicación y calidad sin asumir cargas desproporcionadas. El desafío pasa por sostener marcos legales sólidos, administración transparente y reglas que funcionen.

Loyarte concluyó que la consolidación del sistema depende de que el derecho esté bien estructurado desde el inicio, con inscripción registral, administración profesional y mecanismos claros de salida. Bajo esas condiciones, la vivienda compartida se perfila como una herramienta que amplía el acceso al segmento premium y reconfigura el mapa del mercado inmobiliario argentino.