La expansión de los autos eléctricos empezó a exponer un problema que hasta hace pocos años casi no aparecía dentro del mercado inmobiliario argentino: gran parte de los edificios no tiene infraestructura eléctrica preparada para abastecer cargadores en cocheras.
Comprar un auto eléctrico puede disparar un gasto de hasta u$s40.000 para poder cargarlo
Movilidad sustentable en debate: cuáles son las causas del problema. Qué recomiendan especialistas y cuánto cuesta adaptar la infraestructura de energía.
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Los cargadores eléctricos en cocheras residenciales empezaron a aparecer en edificios premium, aunque especialistas advierten que muchos inmuebles no soportan varios puntos de carga simultáneos
El fenómeno recién comienza, pero ya genera discusiones técnicas, legales y económicas dentro de los consorcios. Tableros obsoletos, falta de potencia, cableados antiguos y ausencia de previsión para consumos sostenidos aparecen entre las principales trabas para quienes compran un vehículo eléctrico y creen que cargarlo en su cochera será algo simple.
En muchos casos, además del costo del auto, aparece un gasto inesperado: adaptar parte o toda la instalación eléctrica del edificio. Dependiendo de la antigüedad del inmueble y la escala de la intervención, los valores pueden pasar de algunos miles de dólares a cifras cercanas a los u$s40.000, según cálculos de expertos consultados.
Ramiro Lañin, fundador de Puntoev.com.ar, explicó que “un proyecto llave en mano puede arrancar en torno a los u$s1.500 para un caso simple y superar los u$s4.000 cuando requiere ampliación de medidor, obra civil o adecuaciones en el tablero del consorcio”.
Sin embargo, cuando la demanda escala y aparecen varios autos eléctricos dentro del mismo edificio, los costos crecen fuerte. Ahí entran en juego cambios de potencia, nuevos tableros, tendidos eléctricos, refuerzo de puesta a tierra y sistemas inteligentes de distribución de carga.
El problema de los edificios viejos
La principal dificultad aparece en edificios construidos mucho antes de que existiera la movilidad eléctrica. En la mayoría de los casos, las cocheras apenas fueron diseñadas para iluminación básica, portones automáticos y consumos eléctricos menores.
David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señaló que antes de pensar en instalar un cargador “hay que verificar con un electricista matriculado si la instalación del edificio resulta segura y si la energía eléctrica está correctamente adaptada”.
El especialista remarcó que muchos edificios antiguos todavía conservan cableados obsoletos y sistemas eléctricos que no soportan consumos elevados durante varias horas consecutivas. “Si la instalación no está preparada, existe un alto riesgo de incendio”, advirtió Loisi.
La situación se vuelve todavía más delicada cuando aparecen varios propietarios interesados en sumar cargadores simultáneamente. Un cargador eléctrico puede exigir consumos sostenidos de entre 7 y 22 kW, muy superiores a los previstos originalmente para una cochera tradicional.
Matías Stul, de PKS Desarrollos, sostuvo que el desafío “no es solamente instalar un cargador, sino garantizar que el edificio pueda soportar el uso de varios vehículos eléctricos al mismo tiempo”.
El desarrollador explicó que muchos inmuebles presentan tableros subdimensionados, falta de espacio para nuevos tendidos eléctricos y medidores insuficientes.
“Muchas veces se subestima que un cargador de auto eléctrico funciona durante varias horas seguidas con consumos muy altos”, agregó Stul.
La discusión legal dentro del consorcio
Más allá de la cuestión técnica, la instalación de cargadores también abre conflictos legales y administrativos dentro de la propiedad horizontal.
Loisi explicó que la obra debe aprobarse en asamblea y que, jurídicamente, se considera una mejora sobre espacios comunes. Si el beneficio alcanza a todo el edificio, alcanza con mayoría. Pero si el cargador favorece exclusivamente a un propietario, la situación cambia. “Cuando beneficia a un solo propietario, se requiere unanimidad del consorcio”, precisó.
Además, el especialista aclaró que cada vehículo debería conectarse al medidor particular del dueño de la cochera y no al suministro general del edificio.
Ese punto aparece como uno de los más sensibles dentro de los consorcios. Si el cargador se conecta a servicios generales, el consumo termina distribuido entre todos los propietarios vía expensas.
Lañin explicó que ese problema suele generar conflictos rápidamente y por eso recomienda medición individual desde el inicio.
“Cada cargador tiene que conectarse al medidor del propietario para evitar discusiones posteriores”, indicó. También recomendó realizar siempre contratos formales con profesionales matriculados, seguros vigentes y garantías técnicas de la obra.
Cuánto cuesta adaptar un edificio
Los valores varían enormemente según el estado del inmueble y la cantidad de cargadores proyectados. En escenarios simples, donde solo se instala un cargador monofásico y el edificio tiene buena infraestructura, los costos pueden ubicarse entre u$s1.500 y u$s4.000.
Pero cuando el edificio necesita ampliar potencia contratada, incorporar conexión trifásica o reemplazar instalaciones viejas, los montos suben fuerte.
Stul explicó que preparar correctamente la infraestructura “puede representar desde algunos miles hasta decenas de miles de dólares dependiendo de la escala de intervención”.
En muchos casos también aparece la necesidad de reforzar tableros generales, sumar protecciones diferenciales, renovar cableados y ejecutar nuevas canalizaciones. Lañin detalló que algunos edificios incluso deben cambiar de categoría tarifaria frente a la distribuidora eléctrica. Eso implica modificaciones físicas importantes.
“Muchas veces hay que pasar de una toma de 63 amperes a una de 200 amperes, casi el triple de tamaño”, señaló. Además del costo de obra, ese cambio también modifica el esquema tarifario mensual del edificio.
Por qué los nuevos desarrollos empiezan a anticiparse
Mientras los edificios viejos enfrentan enormes dificultades de adaptación, los nuevos emprendimientos inmobiliarios comienzan lentamente a incorporar previsiones para movilidad eléctrica.
Stul explicó que muchos desarrolladores ya dejan preparadas canalizaciones, espacio en tableros y capacidad futura para conexiones eléctricas. “Hoy todavía es más un diferencial que un estándar, pero claramente empezó a aparecer en proyectos medios y altos”, afirmó.
La estrategia busca evitar costos mucho mayores a futuro. Preparar un edificio durante la etapa de obra cuesta considerablemente menos que intervenirlo una vez terminado.
Sin embargo, todavía son pocos los desarrollos que entregan cargadores instalados o preparados para abastecer simultáneamente una gran cantidad de vehículos.
Lañin sostuvo que el fenómeno crecerá fuerte en los próximos años, especialmente después del ingreso de modelos eléctricos más accesibles al mercado argentino.
“Lo que hoy parece un diferencial probablemente termine transformándose en un requisito básico”, planteó. El impacto también empieza a extenderse a hoteles, shoppings, estacionamientos y centros comerciales.
La posibilidad de cargar el auto mientras se trabaja, se almuerza o se realizan compras empieza a transformarse en un nuevo atributo de valor inmobiliario.
Qué recomiendan los especialistas
Los especialistas coinciden en que improvisar instalaciones eléctricas representa uno de los mayores riesgos.
Antes de avanzar con cualquier obra recomiendan:
Realizar un informe técnico integral del edificio.
Verificar puesta a tierra y tableros.
Controlar capacidad del medidor.
Evaluar potencia disponible.
Consultar reglamento de copropiedad.
Aprobar la instalación en asamblea.
Trabajar con electricistas matriculados.
Contratar seguros y garantías técnicas.
También sugieren prever soluciones escalables para evitar rehacer toda la infraestructura cada vez que aparezcan nuevos vehículos eléctricos dentro del edificio.
Stul concluyó: “El que se anticipa capta el mercado que viene. El que espera probablemente termine haciendo las obras igual, pero con costos mucho mayores”.
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