La tokenización inmobiliaria gana espacio en el mercado argentino como una herramienta que permite invertir en proyectos de real estate mediante representaciones digitales de derechos económicos. El modelo combina estructuras jurídicas tradicionales con tecnología blockchain y propone una forma diferente de acceder a activos inmobiliarios, en especial para quienes no cuentan con el capital necesario para comprar una propiedad completa.
Tokenización inmobiliaria: cómo funciona la inversión digital en ladrillos tras los cambios regulatorios
El modelo gana terreno en Argentina tras definiciones de la CNV. Plataformas y expertos analizan reglas, riesgos y cómo invierten desde u$s50.
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Desde el sector, sostienen que la herramienta funciona sobre distintos perfiles de riesgo. Puede aplicarse tanto a desarrollos inmobiliarios como a activos con renta estabilizada
La herramienta no modifica el sistema registral de la propiedad ni reemplaza la escritura tradicional. En la práctica, funciona como una capa tecnológica que digitaliza derechos económicos asociados a un activo inmobiliario. Esos derechos pueden fraccionarse y transferirse entre inversores a través de plataformas digitales.
Este esquema permite dividir un proyecto en múltiples participaciones, lo que abre la puerta a tickets de inversión mucho más bajos que los del mercado inmobiliario tradicional.
Mariela Schenone, CEO Metro X Real Estate y Estudio Schenone & Asociados, especialista en estructuración de desarrollos inmobiliarios y modelos de inversión, sostuvo que el esquema todavía atraviesa una etapa de consolidación en el país.
“Es un mecanismo de representación digital de derechos económicos vinculados a un activo inmobiliario mediante tecnología blockchain. No constituye una nueva forma de propiedad, sino una capa tecnológica que opera sobre estructuras jurídicas tradicionales como sociedades, contratos o fideicomisos”, explicó.
La especialista consideró que el mercado argentino transita un momento de ordenamiento conceptual. El interés por la herramienta crece, pero el proceso todavía exige definiciones jurídicas, fiscales y regulatorias para consolidar el sistema.
Schenone indicó: “Más que el año de la tokenización, es el año en que el concepto empieza a ordenarse. El debate deja de centrarse en la novedad tecnológica y pasa a enfocarse en su viabilidad legal y económica”.
Cambios regulatorios y mayor claridad
El crecimiento del modelo coincidió con avances regulatorios que buscan ordenar el ecosistema. En ese marco, la Comisión Nacional de Valores (CNV) definió nuevos criterios para distinguir cuándo una inversión digital constituye una oferta pública de valores y cuándo representa un derecho económico privado.
Schenone sostuvo que el proceso no implica una desregulación total del sistema, sino una etapa de maduración normativa.
“El cambio más relevante aparece en la claridad conceptual. La normativa obliga a las plataformas a ser más rigurosas en la estructura de los productos y en la forma en que comunican el riesgo y los derechos que ofrecen”, señaló.
En ese contexto también adquiere relevancia la figura de los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), actores que intervienen cuando las plataformas utilizan activos digitales en sus operaciones.
La normativa establece que esos proveedores deben registrarse y cumplir ciertos estándares operativos, lo que aporta trazabilidad tecnológica y controles mínimos sobre las operaciones.
Para las plataformas, esto implica separar funciones dentro del proceso de tokenización y reforzar estructuras de compliance. Para los inversores, el resultado aparece en mayor claridad sobre quién administra el activo y bajo qué marco jurídico opera cada proyecto.
Derechos económicos, no copropiedad
Uno de los puntos centrales del modelo reside en la naturaleza jurídica de los tokens. En la mayoría de los esquemas, el inversor no se convierte en copropietario registral del inmueble.
El token representa un derecho económico sobre un vehículo jurídico —como una sociedad o un fideicomiso— que es el titular formal del activo.
Schenone explicó que esta estructura responde a una decisión operativa, ya que la copropiedad masiva en el registro inmobiliario resultaría difícil de administrar.
“El token refleja un derecho económico sobre una sociedad o fideicomiso titular del inmueble. La propiedad registral continúa regida por el derecho tradicional”, señaló.
Este esquema permite ampliar la base de inversores y facilitar el acceso a proyectos inmobiliarios.
Tickets de entrada y perfil inversor
Uno de los factores que impulsan la expansión del modelo aparece en el bajo monto inicial necesario para participar. Algunos proyectos permiten ingresar con tickets mínimos que rondan entre u$s50 y u$s100.
Fernando Ors, presidente de Reental y autor de Impacto 3.0, indicó que el sistema atrae perfiles diversos de inversores.
Señaló: “La tokenización permite fraccionar la inversión y automatizar procesos como la suscripción o la distribución de rentas. Eso mejora la eficiencia operativa y facilita el acceso a activos inmobiliarios”.
Según Ors, la demanda proviene de tres grupos principales. El primero reúne a ahorristas que buscan exposición inmobiliaria sin inmovilizar grandes sumas. El segundo corresponde a inversores digitales interesados en activos reales. El tercero incluye perfiles más sofisticados que utilizan la herramienta para diversificar carteras.
El ejecutivo sostuvo que el interés por la herramienta creció en el país durante los últimos años, impulsado por la búsqueda de alternativas de ahorro vinculadas a activos tangibles.
Fraccionamiento y diversificación
El diseño del sistema permite que una propiedad se divida en múltiples participaciones digitales. Sin embargo, desde el punto de vista técnico también existe la posibilidad de adquirir la totalidad de un activo mediante tokens.
Ors indicó que el modelo nació con el objetivo de facilitar el fraccionamiento, aunque la compra total también resulta viable.
“El sistema permite colocar el 100% de un activo mediante tokens. En la práctica, lo más frecuente es el fraccionamiento porque facilita la diversificación y amplía la base de inversores”, afirmó.
La lógica del modelo apunta a distribuir el riesgo entre múltiples participantes y a acelerar la captación de capital para proyectos inmobiliarios.
Qué derechos tiene el inversor
Los derechos asociados a cada token dependen de la estructura legal del proyecto y del contrato que regula la emisión, ya que no existe un estándar único para todos los esquemas de tokenización.
En la mayoría de los casos, el inversor accede al cobro de rentas generadas por el activo y a reportes periódicos sobre el desempeño del proyecto. Algunos modelos también contemplan mecanismos de voto en decisiones relevantes, como la venta del inmueble o cambios en la administración.
Schenone señaló que la tecnología no define por sí sola los derechos del inversor. “La tokenización no estandariza derechos. Lo que determina el alcance de la inversión es el contrato y la estructura jurídica del proyecto”, afirmó.
El derecho de uso o habitación del inmueble suele quedar fuera de estos esquemas, que apuntan a la participación económica en el negocio inmobiliario.
Aplicación en distintos tipos de proyectos
La tokenización no se limita a desarrollos en construcción. "El modelo puede aplicarse a distintas clases de activos inmobiliarios", dijo Ors.
Entre ellos aparecen proyectos en pozo, propiedades usadas con renta estabilizada, edificios comerciales o desarrollos logísticos.
Escritura y sistema tradicional
A pesar del uso de tecnología blockchain, el sistema registral tradicional continúa como base del proceso inmobiliario.
El inmueble se escritura a nombre del vehículo jurídico del proyecto, como una sociedad o un fideicomiso. Cuando el activo se vende o se liquida el proyecto, la operación se formaliza mediante escritura pública.
Schenone señaló que la tokenización no reemplaza el régimen registral. “Blockchain puede ordenar los derechos económicos, pero la seguridad jurídica del inmueble sigue en la escritura”, afirmó.
Una vez concretada la venta, el producido se distribuye entre los inversores según la participación representada por los tokens.
Ors amplió que la tecnología convive con las estructuras jurídicas tradicionales. “La escritura continúa como el instrumento central para la transferencia del inmueble”.
Plataformas y nuevo escenario de inversión
El crecimiento de la tokenización también impulsa el desarrollo de nuevas plataformas especializadas en inversión digital vinculada a activos reales.
En Argentina, algunas compañías comienzan a explorar este modelo con la intención de conectar el mercado de capitales tradicional con herramientas digitales de distribución.
En este contexto, la plataforma Volsmart impulsa un esquema que combina la estructura del fideicomiso financiero con mecanismos de distribución digital de participaciones.
La propuesta busca ampliar el acceso al financiamiento inmobiliario mediante la utilización de tecnología blockchain y el marco regulatorio establecido por la Comisión Nacional de Valores.
Matías Ferrari, presidente de Volsmart, analizó el impacto de las recientes resoluciones regulatorias vinculadas a la tokenización.
“La RG 1069 y la RG 1081 (de la CNV) establecen reglas claras para la tokenización de activos reales y amplían el alcance del mercado de capitales. El desafío consiste en combinar innovación tecnológica con estructuras jurídicas sólidas”, concluyó Ferrari.
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